文：露桥
01
2020年很可能是国内楼市政策制定的一个分水岭，标志性事件有两个：
01 2020年8月20日，监管部门提出限制房企融资的“三道红线”。
“三道红线”具体内容：1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的“现金短债比”不得小于1 。
02 2020年12月31日，监管部门对银行业房地产贷款进行集中度管理（注：主要是开发贷和按揭贷），限制银行系统将过量资金出借给房地产行业。
这两个政策的出发点，是限制金融系统内资金过量流入房地产领域。
房地产是资金密集型行业，无论是2003年之后的一轮全国房价的大涨，还是2009年——2011年又或者2015年——2017年这两轮全国房价的大涨，都离不开金融系统资金的强力支持。
这两个政策的出台和实施，标志着监管层已经将楼市作为类金融行业，纳入到宏观审慎监管的范畴。
也可以理解为，由于房地产行业对国民经济和社会有着举足轻重的作用和地位，所以要通过建章立制的方式，让房地产行业平稳、健康和在监管下可控发展。
强调一点：这两项政策不是监管层对楼市态度的急转弯，新政策对房地产市场，特别是对当前房价和地价不会产生即时性的影响。因为这两项政策都给足了开发商、银行系统、借款人时间与空间。
02
以上两项政策出台的背景和逻辑是什么？
1、政策开启防范金融危机模式，稳定目前已经达到峰值的国内居民部门杠杆率（负债率）。
目前央行给出的数据显示，2020年前三季度居民部门杠杆率上升5.6个百分点，由上年末的55.8%上升到61.4%。
按照国际货币基金组织的标准：居民部门杠杆率超过65%就会影响到金融稳定。
一旦黑天鹅事件（类似新冠肺炎）发生，并且持续较长时间，会导致居民部门收入严重下滑，进而无法支撑债务利息支出。居民部门的财务危机，最终会严重冲击国内金融系统的安全性和稳定性。
这几年政策一直在强调“守住不发生系统性金融风险的底线”。说穿了，政策就是在“排雷”，要把目前潜藏着的，有可能威胁金融安全的雷，一个一个排除掉。楼市最大的雷，就是房价的短期大涨，然后因不可控因素大跌。
2、将房地产企业纳入到宏观审慎监管，防止出现“灰犀牛”事件。
纵观近百年国际金融和经济危机的爆发，十次危机中九次都是由于房地产市场价格剧烈波动造成的。
过去两年，央行主要负责人不断强调“威胁国内金融安全的最大灰犀牛是房地产泡沫”。
由此可见，房地产不仅有泡沫，而且一旦泡沫破裂，大家都可以洗洗睡了，所以，不得不重点照顾，不得不提前预防，不得不完善监管。
3、打通“国内大循环”的堵点，释放居民消费力。
要想实现经济发展新格局，扩大内需是关键。要想扩大内需，民众的账单中，不能全被房贷给占了。
所以，一方面，房价不能快速上涨，否则大家都急着把钱往房子里砸，哪来的扩大消费支出？
另一方面，构建完善住房保障和市场两个体系，引导居民先租再买，先小再大，先旧再新的住房梯度消费，腾出的资金用以当前消费，大事不就成了么？
思考一下，旧改取代棚改，让“老破小”的居住环境提升，也是住房梯度消费逻辑的一个体现。
4、防止房价快速上涨带来的贫富分化现象加剧。
十四五规划建议稿中，无不透露出要“先富带动后富”和“防止贫富差距的拉大”；老大年初还在焦急的强调“国内还有6亿人，月收入不足1000元”；去年底刚完成了三大攻坚战之一的脱贫任务。
试问，房价接着几年再来一轮大涨和普涨，整治正确吗？
不要小看贫富差距扩大问题，说远了，是立国之根本，详细可以参考西汉帝国的兴衰。说近了，可以看美国社会近几年的族群分裂和“特朗普现象”的产生，归根到底是社会贫富分化导致的。
效率和公平问题，一直是经济和社会发展过程中矛盾的交织，二选一的拿捏，非常考验整治智慧。时而要求效率优先，时而要求公平优先，没有对错，只有是否适合当下的环境。
03
1998年亚洲金融危机，房改大幕拉开，对冲危机，结果房价大涨几年；
2003年非典，18号文件出台，将房地产作为国民支柱产业对待，对冲疫情影响，结果大涨几年；
2008年次贷危机，4四万亿救市，力挺楼市，对冲危机影响，结果房价大涨几年；
2015年库存危机，力挺楼市涨价去库存，对冲宏观经济下滑，结果房价大涨几年；
但是，2020年，面对如此之大的新冠肺炎疫情影响，楼市政策却表现出极大的克制力，非但没有启动楼市来刺激经济，还主动给楼市“釜底抽薪”和戴上“紧箍咒”。
这说明，楼市的逻辑变了。
也说明，启动楼市刺激经济所带来的负面效应，大过正面效应。
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