文：露桥

近期不少购房人跟我反映，自己居住的小区车位价格，前两年涨幅还波澜不惊，但最近两年开始，车位价格大幅度的拉升。

这一期内容，我就跟大家好好分析一下这其中的奥妙，希望对有车位买卖需求的朋友提供一点有益的启发。

首先我们要明白，车位的需求，来源于各大园区内的住户。没有特殊情况下，非园区内的住户，是不会购买的。

所以，园区本身的生命周期，是影响车位供需关系的决定性因素之一，而车位的供需关系，又决定车位的价格涨跌幅度。

我们来看一张能反映园区生命周期与车位价格涨幅的图。

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这张图的横轴，是园区建成后交付的时间，也就是园区的生命周期；这张图的纵轴，是园区内车位价格的涨幅。

根据园区交付时间的长短，可以把园区的生命周期划分为四个阶段：

01 交付时间0——10年，是园区的培育期。

这期间，随着园区入住率的逐渐提升，住户对车位的需求逐渐暴露出来。但并没有达到供需矛盾的爆发和显性阶段。

所以，这期间，园区内车位价格的涨幅是非常温和的，特别是园区交付的前5年，不少园区车位价格涨幅是横盘不涨状态。

甚至不少业主会将多余的车位用来出租或者出售，价格也比较友好，整体车位交易处于买方市场。

02 交付时间10——20年，是园区的成熟期。

这期间，园区的入住率达到峰值，车位供不应求的矛盾彻底暴露出来。不少原先有空置车位出售或者出租的业主，看到车位行情渐涨，要么大幅度提价销售，要么干脆就惜售，等今后价格涨幅拉大之后再待价而沽。

所以，园区的成熟期车位价格的涨幅，是园区整个生命周期中最高的。整体车位交易处于供不应求的卖方市场。

03 交付时间20——30年，是园区的加速折旧期。

这期间，园区内车位的供需关系经过几十年的磨合后，达到一个动态的高位平衡状态。园区内业主对于车位大规模的需求，基本也释放的差不多了。手上屯着车位的业主，在前期也获利了结了。

只有少数二手房交易过程中，新住户可能会带来园区车位的边际需求。这种新住户的边际需求，可以在一定程度上夯实车位较高市场价格的基础，却无法推动涨幅的边际扩大。

所以，在园区加速折旧期的车位价格涨幅，是处于快速下滑阶段。（注意，不是价格下跌，而是价格涨幅下行）

04 交付时间30——40年，是园区的衰败期。

这期间，不断有住户搬离已经老旧的园区。例如，追求更好居住环境的住户，在这个阶段就会选择换房；

又例如，成年未婚子女，在婚后搬离与父母曾经同住的园区。这些因素都会导致园区车位需求的减少，供应的增加。

另外，部分房屋处于出租或者空置状态，住户的老龄化和租户化，会导致园区的车位处于供大于求的阶段，所以在园区衰败阶段，园区内车位价格涨幅由正变负（注意，这个阶段是实打实的车位价格下跌）。

前面提到的几个二手房园区（匿名），最近两年时间车位价格突然猛涨，主要是因为这些二手房园区进入到了交付时间10——20年的成熟区，园区内车位供需矛盾加速爆发且显性化，市场参与主体对车位价格上涨形成一致预期，车位价格自然是跳涨。

除此以外，这几个二手房园区近几年车位价格的猛涨，还与另外几个因素有关。

第一，这些园区建设时间比较久远，当时规划的园区车位配比率普遍低于1:1。

也就是说园区内一户人家，平均配置了不到一个车位。现在家家户户买私家车都是稀松平常的事情，所以这规划本身就带有车位供不应求的硬伤。

第二，这些二手房小区，大面积户型占比较高。

一般而言，大面积户型的住户，收入较高，私家车不仅是刚需，而且一户人家还不止一辆车。

在园区车位配比率较低的情况下，园区大面积户型占比较高的特点，激化了园区内车位供需关系失衡的程度。

并且大面积户型的住户自身的购买力又很强，所以在供需关系紧张的状态下，强购买力很容易能推升车位价格。

第三，近几年私家车处于传统燃油车向新能源车的迭代期。

不少家庭在原有燃油车的基础上，抵挡不住购车补贴的诱惑，又添置了一辆新能源汽车。这就加剧了园区内车位本就紧张的供需关系。

行文至此，需要强调一点，近几年不是每一个二手房园区内车位价格都在猛烈上涨，只有符合以上特征的个别高档园区，价格涨幅确实较大。

所以对于有购买车位需求的朋友，请不要恐慌，下一期内容，我将详细给大家讲解，应该如何购买车位。