三水村改破与立：8500亩旧厂房腾出产业升级新空间|三水|三水区|工业园|芦苞

3月2日—4日，佛山市三水区四套班子领导带队实地督导村级工业园升级改造工作（下称“村改”）和重点项目落实推进情况，宣告三水区村级工业园升级改造正式启动。而在2月10日，三水正式印发《三水区贯彻落实全市村级工业园区升级改造攻坚战三年行动计划（2021—2023年）的实施意见》（下称《意见》），明确三水村改三年总攻坚的行动指南。

今后三年，三水将对全区8500亩村级工业园统筹谋划、连片规划，促进产业空间高效集约利用，开拓产业发展新空间。如果说村级工业园升级改造是“破”，那么高新产业引进、本土企业转型升级则是“立”。破旧立新，三水又将如何重塑城乡发展空间，实现产业格局的嬗变？

白坭镇下灶村级工业园是三水此轮村改六个示范点之一，拟打造三水南部板块靓丽“南大门”。三水区委宣传部供图

采取四种方式

“一园一策”分类提升

2003年，三水明确提出“工业立区、产业强区、园区兴业”。工业入园有效避免了“村村点火、户户冒烟”的场景出现，但在产业梯度转移规律的作用下，三水还是出现了一批用地低效、形态破旧、产业低端、安全隐患和环境污染突出的村级工业园，成为制约三水高质量发展的一个障碍。

自2018年佛山市全面启动村改以来，三水区通过示范整治、复垦复绿和综合整治等方式，累计完成改造1457.81亩村级工业园。随着佛山市委十二届十二次全会全面发起“村改总攻坚”，佛山出台实施《佛山市村级工业园升级改造总攻坚三年行动计划（2021—2023年）》，三水从今年起全面启动全区村级工业园的改造提升工作，力争在2023年底前总体完成村级工业园改造8500亩。

白坭镇下灶村级工业园是三水此轮村改六个示范点之一，该工业园位于白坭镇汇金路接南海桂丹路段，园内24家企业以五金加工、石材加工、汽修等为主，发展效益低下，甚至个别企业在去年纳税低于8万元。白坭镇计划在该园区约155亩的范围内拆除现状条件较差的旧厂房，统一建设规范的产业载体；通过“二改二”和局部“二改三”打造南海区接驳三水南部主入口地标；并对现状条件较好的建筑和厂区按照发展要求和景观需求进行整治提升。

“三水新一轮村改将坚持镇级主导，市场运作，并结合当地实际，采取‘一园一策’进行分类提升。”佛山市自然资源局三水分局城市更新管理股股长黄杰超说，目前三水提供了综合整治、拆除重建、复垦复绿和功能转变四种方式，确保“一园一策”全面落到实处。

综合整治的方式针对规划用途为工业用地且企业较分散、建筑物较新的工业园，采取环境保护、安全生产、消防安全、违建拆除、优质产业企业导入等综合整治提升手段，消除环保、消防等隐患。三水三年8500亩村改任务中，约有5000亩属于综合整治类。

今后3年，三水采取拆除重建、复垦复绿等方式进行全面改造的村级工业园有3500亩。其中，拆除重建针对规划用途为工业用地且企业较集聚的工业园，可由属地镇街统一返租村级工业园进行改造或村集体自发改造，改造建设标准厂房或商品厂房后进行招商；复垦复绿针对规划用途为非建设用地的村级工业园地块，将采取政府主导、村集体配合或自行改造的方式，利用“三旧”改造等推进复耕复绿。

少量村级工业园土地规划用途为商服或商住用地，将采取政府主导、村集体配合或自行改造的方式，利用“三旧”改造等拆除重建，落实产业转型升级园区提升改造。

确保多方共赢

顶层设计平衡利益

顺德作为村改先行区的经验表明，村级工业园升级改造最大的困难在于利益主体平衡难度大，既要打破原有村集体土地利益分配体系，又要妥善平衡业主、企业、村集体、村民的利益。而在三水此前的村改探索中，也出现了村改牵涉利益较大，但由于银行、社会资金投入少，导致村改项目尤其“工改工”项目动力不足的问题。

针对上述问题，三水此轮村改注重从顶层制度设计入手加以解决。近期，三水区村改办已陆续出台首批村改扶持政策，涉及村级工业园升级改造资金筹措与平衡试行办法、村改项目奖励扶持办法、“村改贷”专项扶持经费使用、厂房搬迁补偿工作有关规定、村级工业园升级改造腾挪项目扶持办法五大方面，旨在广泛动员各方力量参与村改，更为村改项目前期土地整理提供依据和支持。

三水村改坚持整体平衡、多方共赢的原则，村改升级改造资金筹措与平衡试行办法是该原则的具体体现之一。按照该办法，三水将通过明确资金的筹措办法，区、镇（街道）及镇（街道）内的平衡机制、保障机制等，将项目所需政府投入资金通过区、镇（街道）两级共同匹配资源进行统筹运营，通过全区“一盘棋”谋划形成区、镇（街道）两级合力，高效推进村级工业园升级改造。

村改项目奖励扶持办法拟通过规范村级工业园拆除改造奖励的项目要求，明确拆除改造奖励标准、拆除改造奖励对象、资金适用范围以及微改造的奖励要求和奖励标准等，对村改项目实施奖励扶持；“村改贷”专项扶持则明确对村（居）集体经济组织使用“村改贷”类金融产品进行前期土地整理所产生的利息落实专项资金扶持。近期，三水区村改办还组织约20家银行支行召开村改金融服务交流会，鼓励其推出与村改配套的金融产品、提供专属费率优惠等。

村级工业园中的厂房动辄签订了四五十年的长租期，剩余租期普遍还有数年至数十年，导致村改阻力极大。对此，三水同样从政策层面寻求突破，通过制定土地租赁合同实际剩余年限的确定原则、提前中止土地租赁合同损失的评估原则等，评估提前中止土地租赁合同损失，为制定厂房搬迁补偿方案提供指引。

按照计划，三水还将继续学习顺德创新村改政策和典型升级改造模式，争取在今年上半年前出台10多份村改政策，形成较为完备的政策体系，并在实践中不断总结经验，努力破解项目推进过程中的痛点、难点和堵点，确保三水区村级工业园区升级改造总攻坚三年行动顺利完成。

立足实体经济

产业升级提速提质

村级工业园改造之后，三水将结合不同镇街的主导产业或周边产业载体规划，进行统筹谋划，连片规划，坚持“工改工”的村改主导方向，为产业高质量发展腾出连片新空间。

根据《意见》，三水区经科局将与村级工业园属地镇（街道）联手制定村级工业园区转型升级实施计划，明确各集聚式村级工业园区引入项目的主导产业及准入门槛（条件），通过招商引资的深度介入，依托区域产业优势，增强产业创新驱动能力，注重发挥行业龙头的带动效应，吸引主导产业上下游产业加速集聚，完成转型升级。

占地约200亩的乐平镇暨塘村碎布市场地处三水工业园区核心区域，但产业“散、小、弱”，环境“脏、乱、差”，乐平以“转让租赁权，延长租期，重新招商引资”的运作模式对其进行改造，目前该地块已引入总投资21亿元的高端智能机械装备制造新兴产业园项目，项目达产后预计产值12亿元。云东海街道则在460亩村改任务的基础上，打造约1500亩村级工业园改造示范区，引入电子信息、先进装备制造产业，充分发挥园区集聚作用和示范带动作用。

事实上，三水将此轮村改三年行动视为加速产业转型升级的一次有力探索。一方面，三水借助村改促进产业空间高效集约利用，开拓产业发展新空间，加快培育超3000亿元高端装备制造、超2000亿元泛家居、超1000亿元食品饮料和超1000亿元电子信息四大产业集群，同步加快培育新一代信息技术、新材料、新能源、生物科技与大健康等战略性新兴产业，提升产业链现代化水平。

另一方面，在新的产业空间上，传统产业也有自己的生存空间。三水将通过村改倒逼存量企业提高生产制造工艺水平和现代化管理水平，结合市场对企业提升生产效益、产品品质的倒逼效应，形成合力，加快提升传统产业的竞争力。

在西南街道，五顶岗、洲边、南岸、董营、大塱山、木棉等六个片区共有约2500亩村级工业园需进行升级改造。未来这2500亩左右的产业载体也将成为西南街道推动产业转型升级的主战场，西南街道提出将坚持“改、引、建”同步推进，全力打造超1000亿食品饮料产业集群，推动电子信息、泛家居等传统产业提质升级。

“村级工业园里面的优质小微企业，绝对有发展空间。”黄杰超透露，三水村改将有一份名单抓在手上，如果是限制类或高污染企业，三水将坚决淘汰；对优质中小微企业进行入园扶持，拟通过租金扶持、购置厂房补贴等方式，合理降低企业运营成本，推动本土企业产业升级，做大做强产业链条。

■三水村改镇长表态

●西南街道党工委副书记、办事处主任伍聪颖：村改赋能探索西南产业发展新路径

未来3年，西南街道将以“对历史负责、为未来担当”的责任感、“与时间赛跑”的紧迫感，锚定村级工业园升级改造（下称“村改”）七大“战区”攻坚村改，为三水打赢村改攻坚战作出西南贡献。

要坚持“村改＋”的战略，以村改统筹产业升级、城市更新、乡村振兴等各项工作发展，全力推动洲边、南岸、五顶岗上桂、木棉左田等4个片区“腾笼换鸟”，董营、大塱山等2个片区产城融合发展，老沙岛东部岸线1处生态发展片区试点建设。

要成立专项工作组，挂图作战，坚持“一园一策”破解村改难题。拓宽村改融资渠道，加快申请“村改贷”的同时积极探索引入民间资本，借助社会力量推进村改工作，形成合力攻坚态势。用好腾出的宝贵空间，保持战略定力引进高质量项目，打造高品质的中心城区，奋力开创西南高质量跨越发展的新局面。

●云东海街道党工委副书记、办事处主任曾法强：打造与城市形态高度融合的村改示范区

未来三年，云东海将以产业高质量发展为导向，因地制宜、多措并举推进村级工业园升级改造工作，为产业发展和城市建设腾出新空间。

一是成立工作专班，挂图作战，立足220亩拆除任务和240亩综合整治任务，制定具体时间表，分解任务，采取多元化改造方式，扎实推进升级改造工作，确保按时按质完成任务。

二是以点带面，在抓好示范点改造整治基础上，通过整合周边低效用地及土地收储等措施，推动连片改造，注重园区环境再造和建筑形态管控，以现代化、高标准产业园区载体的定位，着力打造与城市形态高度融合的村改示范区。

三是坚持产业导向，在推进村级工业园升级改造和整治的同时，同步统筹招商引资工作，立足片区现有产业基础，保持战略定力，重点引入电子信息、智能制造等产业项目，推动产业高质量集聚发展，为新空间注入新动能。

●白坭镇党委副书记、镇长罗杰成：以“一村一策、一片一特”抓好村改示范带动

白坭镇坚决按照三水区“村改总攻坚”的部署，举全镇之力打好村级工业园改造这场硬仗。

一是抓好顶层设计。成立镇级村改办，从各职能部门抽调业务骨干全程跟进村改工作。全镇将村改这项工作摆在重中之重的位置，与产业转型升级、城市更新、乡村全域振兴等工作通盘考虑、一体谋划，明确时间表、细化任务书，挂图作战、统筹推进。

二是抓好示范带动。以重塑城乡、产业格局为目标，以“一村一策、一片一特”的思路，计划用三年对1515亩村级工业园实施升级改造，力争拆出一片新天地、建设一批特色载体、引来一众“金凤凰”。其中：2021年计划改造村级工业园567亩，重点将下灶村级工业园打造成村改的示范点，通过“工改工”和局部“工改商”，建设三水南部板块靓丽的“东大门”。

●乐平镇党委副书记、镇长，三水工业园区管委会主任刘勇海：以村改打造一批连片现代产业集聚区

乐平镇对标全市村改先进地区，营造“比学赶超”浓厚氛围，凝心聚力、攻坚克难，举全镇之力打赢村改这场关乎未来发展的硬仗。

目前乐平已经制定村改三年行动计划，明确3200亩改造任务并细化落实到5大片区和其余的19个具体项目，带动连片规划改造。

接下来，乐平将迅速抽调骨干力量，成立村改攻坚专项小组，实行“领导包干制度”，打造一支村改攻坚的“乐平尖兵”，采取“挂图作战”方式，实施“一园一策一方案”，进一步压实责任，明确任务，倒排工期、抢抓进度、狠抓落实。将以“工改工”为主攻方向，落实“改、引、建”同步推进要求，高标准规划、高水平打造一批百亩千亩连片现代产业集聚区。

同时，乐平将坚持高位谋划，把村改工作与推动产业转型升级、提升城市功能品质、促进城乡融合发展、巩固乡村振兴成果进行有机结合、统筹推进。

●芦苞镇党委副书记、镇长黎锦标：以村改推动“精品魅力城镇”产业革新

芦苞镇在推进新产业园建设的同时，将全力推进村级工业园升级改造，为芦苞的高质量发展腾出发展配套空间。

一是压实责任，实行挂图作战。芦苞将抽调精兵组建项目小组，制定攻坚计划，加大资金投入，卡准时间节点，以抓铁有痕的力度全力推进。以打造“创新空间、生态空间、品质空间”为抓手，坚持村改与低效用地连片整治结合，重点推进6个超300亩村级工业园区项目提升改造，并实现“2021年有突破，2023年全面建成”。

二是因园施策，引导多方参与。全力破解工作难点和历史问题，大力激发村居、企业等不同改造主体参与村改的积极性、主动性，盘活低效用地，以“宜工则工、宜商则商”为思路，加快优质产业项目导入与商住综合体建设，推动一批具有引领带动的产业项目落地，全力推动“精品魅力城镇”的产业革新。

●大塘镇党委副书记、镇长徐昕：打好村改攻坚战拓展集约高效产业空间

大塘镇列入2021年-2023年“三旧”村级工业园升级改造的面积共674.95亩，其中拆除任务533.35亩、综合整治任务141.6亩。

下一步，大塘镇将积极响应三水区委、区政府打好村级工业园区升级改造攻坚战的统一部署，以执着笃定的意志、壮士断腕的勇气、大刀阔斧的魄力，落实应改尽改、应拆尽拆的提升要求。

要将新梁屋村留用地项目作为示范点，因地制宜、分类施策、分步推进村级工业园区改造，对存在安全隐患的村级工业园厂房进行拆除复绿，对地理位置较好有发展潜力的村级工业园进行重新招商引资，拓展出集约高效的生产空间，构建起宜居适度的生活空间，塑造成山清水秀的生态空间。

●南山镇党委副书记、镇长喻晓坤：村改要“改”出高质量发展新格局

南山镇将旧改村改作为今年的工作重点，探索拆除重建、综合整治、复垦复绿和功能转变等多种方式，全面推进南山镇旧改村改三年行动计划，盘活存量用地，释放产业空间，破旧与立新并行，为闲置土地赋予第二次“新生”。

在“十四五”的开局之年，南山镇决心把园区低效用地和原六和片区闲置厂房约700亩，用“工改工”等方式通过规划、整理与出让，招商引资，腾出空间筑载体，强载体觅机遇，为智能制造新产业改出宝贵的土地资源。