文：露桥

近一段时间，我经常被问到“要不要买房”或者“买哪里的房子”这类问题。

坦率的说，这个时间点买房，肯定是晚了。

这几年，我一直提一个观点：

观点

要在楼市行情特别差的时候买房，要在楼市行情特别好的时候卖房。

去年2020年年初，受新冠疫情的负面影响，楼市一片萧条，当时我建议有购房需求的朋友，应该抓住这个有利时机，挑选好的板块里的好房子买。

2020年年初的购房环境很宽松：

开发商为了回笼资金，一个楼盘当中的好房源，随便挑，还可以砍价；

购房人也不会被要求一次性付款或者被拒绝使用公积金贷款；

更不会被要求搭售高价车位。

如今，一年时间过去了，楼市攻守形势易位，行情一片大热，此时的购房环境对购房人来说，是非常不利的。

据说有些楼盘，已经开始酝酿要通过付款方式来筛选客户，并且要求搭售两个车位。二手房市场，更是有炒房客结成了价格联盟，约定好同一楼盘内的二手房，不允许低于某个价格挂牌。

很明显，当下楼市处于卖方市场，买方，别说想在交易当中占到便宜，就连最起码的交易公平权利都不一定能得到保障。

那么，既然已经错过了去年购房的最佳窗口期，如果非要在当前典型的卖方市场行情下买房，不同的人群，应该做怎样的购房打算呢？我给大家提供一些参考意见。

首先，刚需首套人群，当下买房不要等，遇到了适合自己的房子，只要价格不是特别离谱，该买就买。如果你是多套房的持有者，我建议你可以观察一段时间，等接下去几个月里，土地供应量上来之后，再做打算。

这主要是因为刚需首套的朋友，在房价上输不起，万一今后房价继续大涨，可能连首付的钱都凑不够了，离上车就越来越远了。

而手持多套房的朋友买房，就不受房价上涨的影响。

因为，今后房价如果上涨了，自己手上的房子也增值了，大不了，卖掉一套，再买一套。这一进一出之间，打了个平手，不影响购买力。如果运气好，今年上半年大量集中供地后，下半年或者明年，有更适合自己的限价房源推出，那就等对了。

其次，刚需首套的朋友，在当下买房，要运用金融手段来对冲房价过高的风险。

有不少朋友担心当前房价过高，现在买入会不会高位“站岗”。从我楼市分析的角度看，当前买错房子，确实有“站岗”的风险。

所以，我建议刚需首套的朋友，一方面，在自己财力所能承受的范围内，尽可能选择相对核心的地段买房，不要买特别偏郊的地方，因为，一旦楼市退潮，边郊楼盘的价格支撑力是最弱的。

另一方面，刚需首套的朋友哪怕手里有钱，也要选择最长还贷周期的方式，贷款买房。因为房贷是我们普通人能拿到的规模最大、周期最长、利率最低的贷款，算是一种政策红利。“持续存在的通胀+低利率负债”组合，是对冲过高房价的最佳手段。

举一个例子：20年前，刚工作不久的大学生按揭买套房子，一个月要支付3000元的房贷月供，几乎掏空了每个月的工资收入。但是，20年后的今天，如果还在还这3000元的月供，再对比一下当时与现在的房价和收入，你就会发现，住房按揭贷款真是个好东西。

最后，当下买房，不管是刚需首套，还是多套房持有者，没有特殊情况，一定要选择一手房，而不要选择二手房，特别是面对高价二手房，一定要慎重。

任何城市的楼市调控，侧重点都在于用政策的力量，帮购房人压制一手房的价格，二手房市场却是市场化定价的，政策很难干预。

所以，这会出现“一二手房价格倒挂”的局面，也就是说，同一区域，一手房的销售价格，比二手房要便宜。

既然，同一区域的一手房价格比二手房便宜，那么，毫无疑问，当下买房，肯定是选择一手房对购房人最有利。

总结

总而言之，不同人群，在买房“择时”方面所承担的风险是完全不一样的，不要一概而论，刚需首套人群，我不建议在当下选择观望，等待房价回调。

因为谁也不知道今后房价是涨是跌。更何况，对刚需首套人群而言，房子是生活必需品，主要解决的是自身和家庭的安全感和幸福感问题，房价高低是其次的，不要本末倒置。

而多套房持有者，在楼市的这个调控当口，是有底气再观望一段时间的。