转载自公众号：住鉴局
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深圳法拍房“疯”了？
前几天，一套28年楼龄的老小区法拍房，刷新了深圳近年最高溢价率。
起拍价517万，最终成交价1505万，溢价率近200%！
值得注意的是，这套法拍房税费超140万！若把隐形成本都算上，单价高达16万/平，比隔壁华润城的指导价还高。
有人说，这么破的房子谁胆子这么大！
这究竟是怎么回事呢？
深圳法拍房火爆，老小区拍出“天价”
主角是被“网红盘”华润城包围的莱英花园。
事情要从4月24日下午说起。当天1.4万人在线上围观，进行了366次叫价，把起拍价517万的房子硬生生叫到1505万，十分夸张。
按起拍价来算单价，也就是说这个房子最多5万/平，现在直接怼到15万/平，翻了三倍！
图源京东拍卖
并且莱英花园191%的溢价率，刷新了2020年最高溢价率162%的记录。
图源湾区地产
我把拍卖信息扒了一遍，业主因为资金链出问题房子被抵押拍卖，很旧也很破。
一位资深的法拍房中介坦言，从去年开始深圳法拍市场就很火爆，今年新政后甚至有更热的趋势。
“今年3月初，就有两百多个人找我咨询法拍房相关业务，一点没夸张。”
查看相关机构数据，就能发现去年广东法拍房中，成交热度值最高和成交总金额最高的都是深圳。
法拍市场的火热程度可见一斑。
图源小鹰科技《2020年深圳市住宅法拍房研究报告》
从大家避而远之，到现在主动询问、疯狂竞标加价，可以说大众对法拍房的接受度越来越高。
中介表示，去年12月香蜜湖一号别墅拍到9191万，是深圳历史上有迹可循的拍价最高的法拍房。
莱英花园可不是什么豪宅，只是地理位置很好，就在华润城旁边。
而同地段还有不少楼盘楼龄更新，品质更好，但单价都比它低。
去年11月，华润城一期的二手房成交价13万/平，华润城二期还是挂牌才到16万/平，这还是次新房。
和片区中介咨询了解到，莱英花园最后一笔交易记录是在去年6月份，成交单价才12万/㎡。
为什么这套房子能拍出近16万/平的“天价”？
2020年11月制图
“天价”老小区谜团
为了解开这个谜团，我把这个小区相关资料都扒了一遍。
莱英花园除了地段好，被市场关注的最重要原因是：它是南山首个马上就要清拆的旧改项目。 而且它很特殊，是南山第二个旧改成功（首个是红树别院）、速度最快的住宅小区旧改，只花了4年多时间就到了拆迁阶段。
大概率是这几个因素叠加，让拍下这套房的人肯狠下心花大价钱。
具体原因下面进行详细分析。
莱英花园的地理位置就不必多说了吧？
位于南山科技园，项目被华润城包围。周边的商业、交通等配套都很成熟，还有南山外国语两个分校。
但莱英花园能拍出如此高单价，主要因为它是进度明确的旧改项目。仅4年多就完成了从意愿征集到确定市场主体，马上进行清拆。
因为业主已经签约完毕，进度非常快，可以说胜利在望。再加上旧改都有拆赔，未来拿到的新房面积可能会大10-20%左右。
深圳小区一旦有旧改的预期，业主立马涨价。只不过很多小区虽有旧改预期，但项目迟迟没有动静，房价也就折腾不起来。
举个例子，让大家直观感受，马上进行拆迁和迟迟没有动静的旧改项目价值差距有多大。
南山南油B区有套房源在去年5月进行拍卖，起拍价225万，最终成交价552万。虽然溢价率也还不错，但和莱英花园相比还有一定差距。
原因很简单，这个项目已经搞了很多年，没有太大进展。对比之下莱英花园马上就要动工，也就意味着新房子就要到手了。
在旧改面前，大家只认速度，谁都等不起。
要知道，在深圳有很多旧改早已立项但实际实施率很低，全市城市更新大体维持在25%左右的实施率水平。
过去10年，深圳拆迁的默认标准是签约面积与签约人数占比都需达到100%。由于条件苛刻，只有鹤塘岭小区、兴业生活区、桥东片区城市更新项目、莱英花园这4个项目达到双100%要求。
而莱英花园进度也很快。从2017年立项到2018年完成双百签约，2019年选择实施主体，最近即将动工，仅仅四年多的时间。
这时候你就可以理解，莱英花园这么值钱是因为——它就要成功了。
莱英花园为何能这么快？
因为它是深圳首例由市场化方式选择实施主体的旧改，模式比较创新，大大加速了项目进度。
前期业主内部达成共识，紧接着业主选择实施主体，之后便进行拆迁补偿协议，最后进行清拆。
据了解，莱英花园在2019年进行市场主体选择公开投票，当时参加的有深业沙河集团有限公司、深圳市华嵘投资集团有限公司和深圳市友盛地产有限公司。
最后友盛地产以超过50%的得票率成为项目实施主体。如此高的得票率不禁让人疑惑，友盛地产究竟是什么来头？
考古过去的资料发现很有意思。其实深圳市友盛地产有限公司在2014年就成功改造了莱英花园1-7栋，即现在的红树别院。它也是南山第一个旧改成功的老住宅
红树别院虽然体量小，但因为品质好在当年一度引领片区的价格走向。
参考过去的价格。2020年11月，红树别院小区二手房均价在17万/平，当时周边像华润城润府系列、英伦名苑这些二手房挂牌价也才15万/平左右。
可见市场认可度极高。现在在链家官网查询，小区在售的房源只有6套，放盘量非常少。
从深圳首个旧住宅改造成功的红树别院，到深圳首个由业主选择市场主体的莱英花园，可发现它们成功原因大概率是：业主团结一致，再加上友盛地产的专业团队运作，两者缺一不可。
图源链家官网 数据截止2021.4.26
可能有人要说，拍的房子价格都翻了两倍，直接去买小区的二手房得了。
那你想多了，现在莱英花园已无在售房源。这套法拍房源，大概率是最后的机会。
图源链家官网 数据截止2021.4.26
深圳业主们为何旧改心切？
其实在深圳，很多老小区业主为了改善居住环境和房子升值，都在呼吁旧改。
像去年，就有很多业主拉横幅提出诉求。
和一些老小区的业主沟通中发现，他们普遍认为旧改只有好处没有坏处：
1.老房变新房，安全隐患解决了，小区配套（如停车位、商业）也会完善；
2.开发商赔的面积都比原来大10-20%，按现在的房价算就是资产升值了；
3.重点是，旧改后开发商会帮业主补交地税，可以重新拥有一套70年产权的红本房。
抛开前两点不说，光是后面这两点，谁能不心动呢？
当然，并不是所有申请旧改的业主都能如愿。
有的因为小区没有达到申请条件，有的则是条件满足但意愿征集和签约阶段十分困难。
虽然今年3月1日正式实施的《深圳经济特区城市更新条例》明确规定，未来拆迁不用再强求100%比例的业主同意了。
旧住宅小区签约面积/权利人比例（其中一项）达95%即可进入行政调解，两项均达成95%即可直接进行行政征收。
但，还不足以解决问题。
因为开发商在旧改上遇到的难题，远远不止于此。
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