佛山上半年土拍：揽金557亿元，湾区第二，地价上涨|土地市场|土拍|地价

2021年悄然过半，在土地市场方面，“集中供地”堪称全国楼市焦点，全国22个重点城市中，均已完成了第一批集中供地，部分热点城市土拍热度超出预期。佛山虽不在“集中供地”22个城市之列，但整体市场热度空前，不少本体属性优质的地块备受房企青睐，部分地块楼面地价突破2万元水平，屡破佛山最高地价纪录。

随着南海之眼首宗地块成功竞拍，宣告2021年上半年佛山土拍市场圆满收官。上半年，佛山共成交商住用地41宗，成交占地面积210万㎡，成交计容建筑面积598万㎡，成交金额556.7亿元，平均楼面地价9306元/㎡，溢价率24%。

湾区九市土地市场

2021年上半年湾区九城中仅广州市揽金千亿。广州地市成交金额、成交体量最大，遥遥领先于其他城市。

佛山位于金额榜、成交建筑面积第二名。地价处于中游水平、城市基本面较好、湾区规划助力、广佛同城深化驱动下的佛山，成为房企布局大湾区的重要选择，2021年上半年众多品牌房企角逐佛山土拍市场，其中包括6家新晋房企，助推地块整体溢价率达到24%，高于一线城市广州、深圳两市。

备注：部分城市数据更新到6月30日，部分城市数据更新到6月29日，仅供参考。

佛山土地大市

2021年上半年，佛山土地市场成交规模下滑，城市地价上涨

政府放缓土地供应步伐，受限于商住用地土地供应量的缩减，2021年上半年佛山土地市场成交规模较去年上半年有所收缩。在成交宗数、成交面积以及成交金额方面，较去年同期同比均下跌。

但优质商住地块频频出让的带动，各大房企竞争依然激烈，多镇街纷纷打破最高楼面地价记录，其中18宗地块成交楼面地价破万，4宗地块楼面地价突破2万元，支撑平均成交地价同比有所上涨，佛山土地成交平均楼面价冲上“9字头”，房价有望再迈上新台阶。

备注：碧桂园+华发乐从镇小布工业区改造项目不纳入统计范围。

一季度供应平缓、楼面地价逐月走高，5、6月供应爆发，成交翘尾

1-4月，佛山供地节奏较为平缓，房企对优质地块仍会出手抢夺，全市成交楼面地价受支撑带动，持续上扬势头，佛山单宗地块楼面地价最高纪录持续被刷新，土拍竞争激烈程度可窥一斑。

5-6月地市迎来“高光时刻”，供应大爆发，多宗地块属性优质，上半年地市成交翘尾，地价走高。

顺德、南海为供地主力，禅城、南海受“强中心”规划利好，楼面价较高

2021年上半年，顺德区为商住用地成交大户，占全市的44%，供求面积、成交金额均位于五区榜首。南海、禅城两区成交平均楼面地价较高，均超万元水平，中心城区地块较优质，出让地价水平较高。顺德土地溢价率最高，达40%，平均参拍企业数量达到7家/宗地，华润拿下的陈村地王项目，吸引21家房企参拍，溢价率高达107%，优质地块备受房企抢夺。

三水高明两区因推出宗地数量较小，成交指标数据不及其余三区，地价水平较低，但部分地块也受房企追棒，平均竞拍轮次和溢价率均不低。

佛山土地特征分析

房企集结热点镇街拿地，分化明显，限购镇街土地市场热度远超非限购镇街

中心板块土地市场行情热度较高，特别广佛交界、三龙湾等热点镇街市场热度不断升高，三水、高明两区土拍仅集中在云东海、荷城核心镇街。北滘、大沥、桂城、容桂、荷城等镇街为未来的楼市供应热点。

以限购与非限购镇街划分，限购镇街土地市场热度远超非限购镇街。总体上限购区的供地占比远超非限购区。限购镇街内，临广板块开发商参拍热情高涨，基本逢拍必抢，多宗地块吸引多家房企参与竞逐，竞价多轮次，普遍以较高溢价率成交，多宗地块楼面地价突破区域甚至全市最高纪录。

广佛交界、三龙湾核心镇街形成佛山地价峰值中心，部分镇街刷新地价纪录

限购镇街地价水平大部分处于第一、第二、第三圈层，其中东部临广核心镇街楼面地价普遍在18000元/㎡以上；三水、高明两区域镇街楼面地价水平大部分处于第六、第七圈层。顺德陈村、南海桂城、南海大沥、顺德北滘四个镇街在2021年上半年纷纷刷新片区最高楼面地价记录，并处于第一、第二圈层高位。但多个镇街地价水平停留在2017年。

最高楼面地价屡破新高，限购镇街、广佛交界质优地块占据价值高地

头部企业回归城中价值核心板块，保利斥资79亿拿地，土储规模不容小觑

龙光持续进入没曾涉足的镇街市场。金地扎根顺德，开拓顺德镇街市场。

仅统计2021年政府公开招拍挂地块，品牌房企拿地，含商住、商业用地，不含收购、合作、协议出让、三旧改等地块。按拿地面积排行，拿地面积为占地面积。

房企联合拿地、抱团共同开发项目成趋势；佛山对外来品牌房企的吸附力不断增长

成立合资项目公司获取土地、与土地持有方进行股权合作、集团层面的策略合作，各种合作模式也日渐成熟。

2019年随着粤港澳大湾区规划的正式发布，外来房企进入佛山的数量达到峰值。2020年有11家新晋房企再进入佛山，其中7个以非限购区域为首进点。2021年上半年再有6家房企进入佛山市场，3家进驻非限购区域。另外，北京国锐、成都德商、福州兰园投资、天地源等外来房企在2021年均有在佛山土拍市场现身。

佛山土地市场潜力挖掘，旧改项目稳步转化，房企涉足旧改获利

2021年上半年，佛山全市成交土地占地面积210万㎡，其中通过旧改转化的地块项目有11宗，占地52.3万㎡，占全市成交面积的1/4。佛山专注城市更新，在城市更新项目的转化方面取得了明显进展。其中保利整理狮山院岗南桂钢铁旧厂房改造项目、河西沿江片区改造项目（部分），并成功拿下地块。

商住用地计划供应524万㎡，整体平稳，未来南海区土地获取机会较大

佛山市2021年全市计划宅地、商服用地总供应用地面积524万㎡，其中南海区最多，共206万㎡，占全市总量的40%。

上半年全市已完成40%的商住、商服用地出让，下半年仍将有60%的土地将推出市场，约300万㎡；顺德区上半年已完成83%的计划出让量，在待出让土地里，尤以南海区占地面积占比较高，土地供应量大质优，土拍热点将集中在南海区，房企土地获取机会较大。

—— ——上半年土拍之“最”—— ——

●参拍房企最多：华润陈村地块，21家房企参拍

●竞拍轮次最多：华润陈村地块，竞拍111轮次

●溢价率最高：华润陈村地块，溢价107%

●总价最高：华润陈村地块，64.5亿元

●最高楼面地价：华润陈村地块，22330元/㎡

●最具话题度：万科“回炉再造“地块

土地市场预判

结合佛山土地供应计划来看，商住用地计划供应量和去年相比变化不大，下半年的土地供应规模预计会明显增加，全年成交量和2020年相比大概率持平。

在2021年下半年待出让土地里，尤以南海区占地面积占比较高，土地供应量大质优，土拍热点将集中在南海区，房企土地获取机会较大。

各区域板块土地市场分化将更明显，中心城区、广佛交界优质地块将备受追棒，地价被追高的可能性大，溢价率也将出现明显分化。地价出现新格局，将对未来住宅售价形成重构。

在广佛土地市场，广州在22城“两集中”名单中，佛山暂时豁免。未来是否会跟进“两集中”政策，看2021年上半年的佛山土拍规则，暂未有跟随的迹象。在2021年上半年，佛山单宗地块楼面地价最高纪录连续被刷新，为稳地价、稳市场、稳预期，佛山土地市场对于预期将迎来激烈角逐的地块，再次采取“限地价、竞人才房”或“限地价、竞返还政府经营性物业面积”土拍规则。

7月土拍预告

2021年7月佛山挂牌10宗商住、商业用地，其中一宗为产城项目改造权公开挂网，总推地面积72.5万㎡，总起始价超106亿元。