专业数据中心:从青岛"十四五"住房规划看青岛新住房体系

城市的发展总会面临新问题、新挑战，促使新的制度创新与探索。

在“房住不炒”、“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的顶层设计之下，各地也在探索住房制度与体系建设。

7月19日（本周一），青岛市政务网正式发布了《青岛市“十四五”住房发展规划》(以下简称：本次规划)，其中提出了青岛的“2×2”住房供应体系、分区指引等住房发展的新路径。

本次规划根据《青岛市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》制定，规划期为2021-2025年，同时也有对到2035年的展望。所以，我们认为本次规划对青岛住房发展有前瞻性的原则与思路。

一、总目标：住有所居、住有宜居、职住平衡

本次规划总目标是：住有所居、住有宜居、职住平衡。

这是青岛住房发展所处阶段和未来发展方向的概括。

以现状看，截至2020年底，青岛市城镇居民家庭总体达到户均一套房，城镇居民人均住房建筑面积提升至33.4平方米。

根据经验，发达国家在城市家庭户型住房套数达到1.0套左右时，会出现住房新开工套数住房峰值。

从全国而言，商品住宅的成交面积规模已达到峰值，这是业内较为认同的观点。

也就是说，当前青岛住房短缺的问题基本解决，新增住房需求将相对比较平稳。

“十四五“期间，为城镇中等偏下、低收入住房困难家庭、新市民、引进人才提供住房保障的同时，青岛正在从“住有所居”迈向“住有宜居”。

今后更关注住房品质、居住服务、社区治理等方面的提升，也即实现“住有宜居”的诸多方面。

受限于地理形态，青岛是组团发展的城市，城市进一步扩张，通勤效率的问题会比较突出，职住平衡将是住房发展中新的关注点。

本次规划提出了分区职住平衡发展指引，引导交通便利地区、就业中心地区、人才引进量较大的地区增加供应，实现90%的就业人口组团内居住,达到组团职住平衡。

纲举目张，由这一总目标的发展逻辑，本次规划提出青岛的住房供应体系、分区指引以及住房全生命周期管理。

二、“2×2”住房供应体系，建立商品住宅、保障房的定性定量机制

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1998年房改后，国内虽然商品住房市场一枝独大，但也一直在探索建设完全市场化的商品住房、有限产权的保障性住房、保障性租赁住房的分层供应体系，以及对应的供应比重。

本次规划明确提出，青岛的“2×2”住房供应体系（如上图）。

按照供应渠道和方式不同，分为商品住房和公共住房两类。商品住房完全市场化，公共住房利用公共财政或公共政策支持建筹。同时，根据使用权获取方式不同，分为产权型和租赁型。

如图可以分为四类，包括产权型商品住房、租赁型商品住房、产权型公共住房、租赁型公共住房。

不仅定性，而且有不同类型住房的量化。规划提出，公共住房与商品住房新增套数占比原则上为4：6，还提出建立租赁型、产权型公共住房类型之间动态转换机制。

2018年，深圳曾提出"442"的住房供应体系，即：商品住房占40%，政策性支持住房占40%，公共租赁住房占20%。这被解读为“二次房改”。以此等量齐观，青岛“2×2”住房供应体系在本市住房制度建设方面也极为重要。

三、“十四五”期间新增住房70万套，总量平衡

在住房体系之下，本次规划还给出规划期内住房需求的总量——

“十四五”期间，全市新增城镇住房70万套左右,年新增住宅用地供应量不少于800公顷。

我们如何来看这个总量？

从市场角度看，克而瑞统计的“十三五“期间青岛产权型住房（包括商品住房、经适房、人才住房、配套商品房）成交套数72.1万套，这比“十四五”规划的70万套略高。

考虑到前文所述青岛住房需求规模达到峰值后，大趋势将是平稳或有所回落；过去三年土地供应过大，一些区市广义库存比较高；政策执行中的弹性因素，70万套的总量目标是合理值。

70万套，相当于年均14万套，也接近“十三五”期间青岛住房成交的均值线，按每套115平，相当于每年约1600万平米。

规划提出每年新增住宅用地供应量不少于800公顷，按涉宅用地平均容积率2估算，建面也是1600万平米。

年均住房供应14万套、住宅用地供应建面1600万平米，都是青岛市场重要的均值线，或是执行中要接近的目标，后期大家可以留意观察。

这是基于顶层设计、城市发展现状之下的新发展思路，也会引导住房观念的改变。

“十四五“期间，青岛商品住宅供应是44万套，比之前减少，但增加了产权型公共住房的供应量，（如下图）两者相加总量超过60万套，约占总量的86%。

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产权型公共住房中，主体是人才住房，人才住房的价格原则上不高于周边住房的80%。通过增加产权型住房供应，减少购房压力，吸引人才聚集。一些原本购买商品住宅的需求，会向产权型公共住房转移。通过这类保障性住房供应，也会平滑房价趋势。

另外， “十四五期间”，加大了租赁型公共住房的供应。青岛是中央财政支持的住房租赁市场发展试点城市。租购并举，以租房实现“住有所居”，是新的制度路径，同时这也是居住观念的一次转折。

五、分区指引，给出各区市明确的供应规模与结构

根据青岛各区市发展现状分区指引，是本次规划又一特点。

青岛七区三市划为三个分区，分为优化提升区、重点拓展区、远郊发展区，并提出分区住房空间布局指引、分区租购结构优化指引、分区职住平衡发展指引。

本次规划，根据各区市人口增长、经济社会发展、土地资源约束条件，给出各区市住房租购结构（如下图）。

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优化提升区包括市南区、市北区、李沧区、崂山区，这些区城市空间可拓展范围小、新建住房潜力有限，而新增住房需求旺盛，租赁型住房比重相对高。

重点拓展区为西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市，总量在49.1万套，占比接近70%，是发展重要。

从市场研判看，西海岸、城阳区发展更有潜力。西海岸将形成相对独立的市场和价格梯度；城阳将承接市内三区及崂山的需求外溢，并与四区关联度更高，形成更紧密的市场。

远郊发展区平度市、莱西市，以发展产权型住房为主，市场规模相对较小。

本次规划提出，实现住房全生命周期管理。建设住房全生命周期信息化系统,实现住房从勘察、设计、施工、验收、交付、交易、使用、维修直至拆除的全生命周期数字化管理。依托城市云脑二、三维GIS平台,搭建住房管理“一张图”,实现全市住房数据的空间化、可视化管理。为CIM 基础平台建设、智慧城市建设提供数据底座和应用场景。

目前，房地产企业端的头部房企、头部的服务商都在这方面发力。克而瑞目前已经在房地产投资决策、市场、营销、资产运营管理都有成型的数据化、智能化产品。

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据了解，一些头部的房企也在进行大数据平台的研发和应用，不仅应用于房地产开发，也应用于多元业务，比如公寓、中介等板块。

所以说，更多的“数字范儿“，也将是房地产业的新趋势。（来源：克而瑞青岛）