2021上半年长沙房地产市场回顾与展望|写字楼|写字楼市场|商务区|商品住宅|长沙

长沙，2021年7月28日——全球领先的地产服务商及咨询公司戴德梁行近日发布半年度报告，对2021年上半年长沙房地产市场进行了回顾及展望。就上半年长沙宏观经济、土地、住宅、写字楼和商铺的市场表现进行了总结回顾，并对各市场的发展趋势进行了展望和预测。

宏观经济：整体经济复苏向好，常住人口首次突破千万

2021年一季度，长沙市宏观经济整体恢复向好，实现地区生产总值3,065.5亿元，同比增长6.8%，增速较2020年一季度回升17.4个百分点。整体来看，疫后长沙经济保持一个持续恢复的状态，主要的宏观经济指标皆显著增长，且在2020年一季度受疫情影响较大的房地产开发投资总额和社会消费品零售总额板块增速回升明显，分别同比回升30.1%和29.6%。

图1长沙主要宏观经济指标增速对比2012-2021Q1数据来源：长沙市统计局/戴德梁行研究部

根据全国第七次人口普查数据，2020年长沙常住人口首次突破千万，达1,004.8万人，在过去十年长沙人口增量达300.4万人。人口增长强劲，显示出长沙对于人口的吸引力，这也将继续支撑长沙的发展。对比2021年新一线城市，一季度长沙GDP总额暂居第九位，常住人口排名和土地面积则暂居第11位和第六位，长沙仍有较大发展空间。横向对比中部省会城市来看，受去年疫情期间基数较低影响，一季度各省会城市宏观经济指标均实现显著增长趋势，其中长沙房地产开发投资增速居中部省会城市第二位。

甲级写字楼市场：平均租金下降3年后止跌回升，存量消化期空置率继续下行

2021年上半年，长沙甲级写字楼市场无新增供应入市，市场总存量维持在256.5万平方米。市场仍处于存量消化期，整体去化情况表现良好，核心商务区整体空置率较2020年末下降6.2个百分点至39.0%。一季度，长沙甲级写字楼平均租金下降幅度收窄，保持相对稳定；至二季度末，部分甲级写字楼项目得益于较为优质的租户结构以及较高的企业入住率，业主方决定上调租金。推动全市平均租金在连续下跌3年之后止跌回升，较2020年末上浮1.6%至每月每平方米88.2元。

图2 2015-2021年上半年长沙甲级写字楼市场表现数据来源：戴德梁行

上半年，各商务区均无新增供应入市，继续去化存量物业，空置率较2020年末均有所下降。分商务区来看，梅溪湖商务区因其优质的租户结构和持续上升的租户入住率，截至2021年二季度末空置率为10.0%，居各商务区最末位。

对比2020年长沙甲级写字楼租赁需求的行业构成，上半年金融、TMT业为市场提供主要的客户需求，二者在租赁成交中的占比近五成，较2020年占比高出17.6个百分点。戴德梁行长沙公司项目及企业服务部主管谢芝表示，教育培训类企业自2020年疫情期间开始也成为了长沙甲级写字楼市场非常关键的支撑，上半年以高途云集为代表的在线教育企业的大面积租赁成交推动其承租面积占全市比例达17.1%。从各行业租赁成交的区域分布来看，上半年金融行业更青睐五一商务区，TMT行业则偏重于选择芙蓉中路商务区的办公楼。

从成交驱动因素来看，升级搬迁成为2021年上半年长沙甲级写字楼租赁成交的主要驱动因素，约占成交总量的52.6%。分商务区来看，位于市中心城区的存量最大的五一商务区最受企业搬迁青睐，录得上半年搬迁需求约23.0%；其次是芙蓉中路，录得上半年搬迁需求约18.0%。从租户背景来看，随着疫后经济恢复，外资在长沙租赁需求回暖，承租面积占比约7.7%，较去年同期上升3.7个百分点。

下半年，长沙甲级写字楼市场暂无新增供应项目入市，这将给市场上的优质项目更多的时间进一步消化存量，整体空置率预计将继续下行。且预计到2024年，长沙甲级写字楼市场将共计迎来23.6万平方米新增供应，总存量将增至280.1万平方米。

优质零售市场：龙湖洋湖天街携高入驻率开业，运动类业态需求上升

2021年一季度，受去年消费基数低的影响以及疫后经济的持续恢复，长沙社会消费品零售总额同比涨幅达29.6%，较2020年末上升32.2个百分点。一季度长沙居民消费价格同比上涨0.6%，涨幅较2020年末收窄约1.2个百分点，高出全国平均水平约0.6个百分点。

上半年，长沙市优质零售市场迎来了龙湖洋湖天街的开业，带来约10.0万平方米的新增供应，推高全市优质零售市场总存量至239.0万平方米。新项目的高入驻率以及新铺的扩张共同推动全市上半年净吸纳量达116,394平方米，空置率则随之下降至5.9%，较2020年末下降1.0个百分点。租金方面，一季度，长沙优质零售市场核心商圈首层平均租金较2020年末略有上涨；二季度则因新入市项目位于较为偏远的洋湖商圈，租金较低，使得整体平均租金环比小幅下滑0.5%至每月每平方米421.0元。

图3 2015-2021年上半年长沙优质零售市场表现数据来源：戴德梁行

从新开业店铺分业态的面积占比来看，零售业态为2021年上半年长沙市优质零售市场主要扩张业态，占上半年新开店面积约36.1%；其次是休闲娱乐业态，以速搏运动为主的大型娱乐业态的大面积扩张，推动其占上半年新开店面积约23.5%；餐饮业态和儿童业态则分别占上半年新开店面积约20.4%和15.9%。

后疫情时代，随着居民健康意识的提升，以速搏运动为代表的室内运动场和以乐刻健身为代表的健身房等商家在长沙优质购物中心积极寻租，共占上半年休闲娱乐业态新开店铺总面积约45.3%。从儿童业态新开店铺细分业态来看，运动培训类业态也加速布局长沙优质购物中心且更青睐于以辐射周边家庭消费群体为主的社区型商业，占上半年儿童业态新开店铺总面积约17.7%。

未来四年（2021-2024年），长沙优质零售市场共计将迎来约79.3万平方米新增供应入市，预计到2024年，长沙优质零售市场总存量将增至约318.2万平方米。

土地市场：优质涉宅用地出让增加推动上半年整体出让金增长

2021年上半年，长沙市六区土地市场共挂牌出让地块104宗，其中最终成交98宗，成交宗数较2020年上半年增加35宗；总成交面积达615.7万平方米，同比大幅增长约68.6%；总出让金额达525.8亿元，较2020年上半年升高约54.5%。从成交楼面价来看，上半年长沙市六区土地成交整体楼面均价录得3,553.5元每平方米，同比上升约23.5%，达历史新高。受土拍政策限制，溢价率继续低位运行，约6.6%。

图4 2013-2021年上半年长沙市六区土地市场成交表现数据来源：长沙市国土资源局/戴德梁行

6月1日长沙进行首次涉宅用地集中供应，成交涉宅用地共296.3万平方米，推动涉宅用地上半年成交面积达395.8万平方米，占上半年总成交面积约64.3%，同比上升12.8个百分点。其中商业、住宅综合用地为上半年市六区土地市场成交主力，占总成交面积约51.6%，同比上升6.3个百分点；纯住宅用地占总成交面积约12.7%，同比上升6.5个百分点。

戴德梁行长沙公司估价及顾问服务部主管及助理董事莫晓艳表示，从各类型土地成交楼面价来看，除工业用地同比微降2.7%外，其他三类用地楼面地价均同比上涨。其中商业、住宅综合用地成交楼面价居各类型土地首位，录得4,682.4元每平方米，同比上涨约11.7%，其次是纯住宅用地，录得4,281.4元每平方米，同比大幅上涨约76.4%。整体来看，首次“集中供地”政府推出的优质涉宅地块是推动上半年长沙土地市场量价齐升的主要原因。

图5历年长沙市六区各类型土地成交楼面价情况数据来源：长沙市国土资源局/戴德梁行

住宅市场：优质区位条件推动房价上涨

2021年上半年，长沙市五区新建商品住宅批准上市面积599.7万平方米，同比增长约29.5%；销售面积664.1万平方米，同比增长约65.6%。从销供比来看，上半年销供比为1.1，位于0.8-1.2的合理区间，市场整体供需仍相对平衡。上半年长沙市五区新建商品住宅成交均价为12,344.3元每平方米，同比上升约15.0%，再次刷新销售均价的历史峰值。

图6 2016-2021年上半年长沙市五区新建商品住宅情况分析数据来源：中国指数研究院/戴德梁行

分区域销售面积来看，岳麓区仍为长沙市五区新建商品住宅的成交主力，成交面积290.7万平方米，同比增长约68.6%，占上半年市五区总成交面积约43.8%。其余四区销售面积也均同比增长。分区域销供比来看，上半年市五区销供比均较2020年同期有所上升，且皆处于供需合理区间。

分区域售价来看，2021年上半年，开福区和岳麓区售价领跑市五区，分别为12,994.9元每平方米和12,917.9元每平方米，分别同比上涨约26.9%和10.6%。从2021年上半年市五区销售面积TOP10项目可以看出，上半年成交的热盘多分布于沿江、沿河等自然资源优越或交通便利的优质区位板块，是推动整体销售均价同比上涨的主要原因。

图7 2016-2021年上半年分区新建商品售价数据来源：中国指数研究院/戴德梁行

2021年上半年，疫情带来的影响逐渐势弱，出清周期基本稳定在6.0个月左右。从可售面积来看，上半年可售面积在600-800万平方米范围内波动。短期来看，随着房产销售的稳步运行以及下半年即将迎来的“金九银十”，出清周期或将稳中有降。

图8 2019-2021年6月年长沙市五区出清周期情况数据来源：中国指数研究院/戴德梁行

从成交面积段来看，120-144平方米成为2021年上半年最受长沙人民欢迎的新建商品住宅面积段，成交面积在市六区总成交面积中占比约43.9%，较2020年上升了5.7个百分点。短期来看，受限购政策限制、居民对优质住房空间的需求以及“三胎政策”开放等多重因素影响，有条件的刚需用户在购房时或将更偏重于选择大面积住房，大面积住房需求将持续释放。

关于戴德梁行

戴德梁行（纽约证券交易所股票代码：CWK）是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司, 通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有50,000名专业员工。在大中华区，我们的22家分公司合力引领市场发展，并于2017、2018、2020荣膺《欧洲货币》综合实力、租赁及销售代理、评估、研究中国区年度大奖。2020年公司营业收入达78亿美元，核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。

供稿：戴德梁行