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高压下的房地产 投资得不抵失

今年上半年，中国平安获得保费收入4222亿元，同比上年下降5.2%，成为A股五大险企中唯一一家保费收入负增长公司。
在主业增幅跑输同行的同时，平安的投资收益，也呈现出了疲软趋势——今年一季度，平安的净投资收益率为3.50%，低于国寿和太保的4.08%和3.90%；而总投资收益为3.10%，更远低于国寿的6.44%和太保的4.60%。
而低收益的原因，平安方坦言，就和地产有关。
上半年，双集中供地模式让房企的开发利润和资金使用双向承压。
而刚进入下半年，三道红线外再加三道补丁的调控，以及八部委联合发布房地产市场3年整治计划，在融资端和销售端又持续施压。
行业笼罩在一篇风声鹤唳下，股价也应声滑入低位，甚至传导到了物业领域。
平安所投资的地产股，已是亏多于赚。
尤其是对某产业地产龙头房企的那笔180亿元股权+360亿元债券的重金援助，不仅没有改观对方处境，甚至落到了自己要计提损失182亿、拉低了平安保险资金整体投资收益率，并还可能继续浮亏的结果。
包括在金茂身上，平安也没有捞到甜头。
2019年7月，平安以4.8106港元/股入主中国金茂，占比15.22%，成为第二大股东，交易总规模约85.97亿港元(约合人民币76亿元)。
而现在，金茂的股价为2.19港元/股，跌幅超过54%，平安账面浮亏超40亿港币。
其他的“二股东”位置，只有碧桂园一家，让平安浮盈超百亿。
盈亏相抵后，爱当“房企二当家”的平安，目前为这个位置倒贴超过470亿。
此外平安还持有绿地、金地、保利、华润、绿城、龙光、雅居乐、九龙仓、协信等房企的股权，另外以企业联合体的形式在全国拥有至少上百宗地块。

2

改变投资方式 整体入股变挑拣项目

或许也因为入股房企的不确定性增加，今年里，这位“中国最大隐形地主”的地产投资动作，有了明显的改变，不再追求成为股东，而是更追求稳妥的长线收益。
比如更热衷挑拣商业项目——6月底平安人寿以330亿元收购了凯德6个来福士广场项目70%股权。
这笔交易据中国平安集团首席投资官陈德贤对媒体透露，在投资之前，平安项目团队在尽调、谈判和投后管理安排方面，都进行了非常谨慎、周密的评估和准备。
“从质地看，这6个项目，可以说是凯德集团在境内最核心的成熟优质资产，分布在一二线城市核心商圈，租约稳定，整体出租率在90%以上，租金回报率在5%左右。
从价格来看，是经过严谨评估的，合理且略低于同类市场大宗交易平均水平。”
同时，在交易协议中，平安还设置了投后运营管理的预期收益率及如不能达成的奖惩条款，降低估值风险。并且拥有项目的重大控制权，在不同层面参与项目重大事项的投后管理和决策，并有否决权。
而另一侧面体现平安更稳妥的，是拉来新的合伙人分担地产风险——7月16日时，有消息传保利发展正在与平安洽谈收购北大资产事宜。
这件事情更高一层面的进展，是7月5日时，由中国平安与华发集团（代表珠海国资）及特发集团组成的联合投资人，正式进场，参与方正集团重整。
其中，中国平安将间接成为新方正集团的控股股东。
根据权益变动报告书所示，目前组成新方正集团的还有方正系多家上市公司，其中包括方正证券、北大医药、中国高科、ST方科。
但对于地产板块的“北大资源”，平安方选择不再扮演“救世主”角色，甚至并不看好，一直没有纳入重组包里，反而摆上了货架。
据说重整期间就有企业去尽调，但一直没有接盘，
有接近北大资源的相关人士就对媒体表示，北大资源资产不优质，债务比重大，股权关系复杂，有的还牵扯到小股东问题，种种原因导致没人接手。
直到保利发展介入，摸过一轮项目后，事情才像有了些头绪，但目前也没有更新进展。

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房地产市场风险敞口大 将调整持仓行业

截至2020年末，平安的投资性物业账面值为632.38亿元，占其投资资产总值的1.7%，高于国寿的0.35%和太保的0.48%。
且除了投资性物业之外，平安还通过债权和股权型投资持有与房地产市场有关的敞口。
有投资者测算，若再加上其于投资性物业和涉不动产的债权投资，平安所披露的房地产敞口至少有1838.6亿元，相当于其保险资金投资组合总值的4.9%，更别提没有披露的涉房资产。
另外，据平安人寿透露，完成收购来福士项目后，投资非自用性不动产类的账面余额占总资产的比例约为10.3%，敞口实在不小。
市场对于平安重仓地产的忧虑，平安并非没关注到。
陈德贤表示，平安保险资金今年的整体投资策略里，就有一条是：择机调整部分持仓股票的行业布局，以应对市场和行业风险。
不知道不久的将来里，这位“白武士”，会不会从“进房”走向“退房”呢。