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2021年上半年，双集中供地下，有人颗粒无收，有人借机冒尖；调控补丁下，有人开疆下沉，有人严守“舒适区”。
安身广州大本营，向来以保守著称的越秀地产，在千亿必达的目标下，选择了顶风上位。

8月18日，越秀地产（00123.HK）发布2021年中期业绩报告，核心指标表现不俗。

与此同时，报告期内大举拿地，以逆势扩张的姿态凶猛跑出——一来投效比高于同规模房企，二来顶着调控重仓广州大本营。

面对大环境的不确定性，越秀的突然冒尖与豪赌单城，引发业内对其踏错节点的隐隐担忧。

1

三道红线：

保住绿档“有恃无恐”，冲击千亿“变局偷袭”

突然加速，或与冲刺“千亿俱乐部”有关。
2020年，越秀地产合同销售金额957.6亿元，与千亿目标失之交臂。作为成立38年的老牌房企，见证了行业一代新人换旧人，仍在千亿大关游走。
今年，越秀地产把目标定在了1122亿元。
中报显示，越秀地产上半年营业收入242.4亿元，同比增加2.2%；合同销售金额为473.8亿元，同比上升26.1%，完成年度目标42.2%。
按这个速度，今年跻身“千亿俱乐部”基本没有悬念，但越秀地产的野心似乎并不止步于此。
2020年，越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率与现金短债比，分别为69.2%、47.5%和2.25倍，成为仅有的20家绿档房企之一。
2021年上半年，越秀地产“保绿”成功，三项数据分别为69.4%、49.8%和1.80倍，尽管更接近红线，但也意味着，越秀地产更有效地在合理空间内获取剩余价值。
自“三道红线”出台以来，近年冒进的房企都苦于控杠杆、降负债，而这恰恰给长期稳健的越秀地产，留出了超车的机会。
从中报中不难看出，“有恃无恐”的越秀地产，上半年进一步拓展了融资渠道，加强资金管理，提高资金使用效率，持续降低融资成本。
报告期内，越秀地产平均借贷成本同比下降26个基点至4.45%。同期，其通过市场视窗于境外发行6.5亿5年期和1.5亿10年期美元债，票面利率分别为2.8%和3.8%，用于置换到期美元债，融资成本创其境外发债的历史新低。
思路转换的成效，最终体现在收益上。上半年，越秀地产归属股东净利润23亿元，同比增长15.3%。
而想在大变局中“成功上位”，越秀地产还需要重整粮仓、备齐弹药、握住底牌。

2

跑马圈地：

高调出手重仓大湾区，TOD模式进入收割期

今年上半年，越秀地产分别在广州、东莞、杭州、苏州、南京、宁波、武汉、长沙、北京、重庆和毕节新增23幅土地，总建筑面积约为500万平方米。而2020年全年，越秀地产也不过拿了22幅土地。
根据克而瑞发布的数据，上半年房企新增货值排行榜中，越秀地产以1128亿元高居第12位，超越龙湖、绿地等龙头房企。
而与此同时，在销售排行榜中，越秀地产的全口径销售金额排名仅46位，显然在备货上，越秀地产比同梯队的对手更激进。
而从拿地的布局和结构上看，越秀地产也有明显的偏好。
截至报告期末，越秀地产在全国战略布局25个城市，总土地储备约为2809万平方米，其中大湾区土地储备占比约54.6%。
值得注意的是，上半年，越秀地产约有51%的新增土储以非公开市场模式获取，其中TOD、城市运营、国企合作分别占新增土储的4.2%、29.8%、6.6%，这离不开越秀地产“国字号”背景的先天优势。
在此次中报中，TOD的开发情况被作为重点突出介绍。
2019年，越秀地产高调引入广州地铁为战略股东，今年中报，越秀地产的最新标签是“全国最大的轨交物业开发商之一”。
截至报告期末，越秀地产在广州共拥有6个TOD物业项目，布局广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到406万平方米，约占越秀大湾区土地储备的26.5%和总土地储备的14.5%。
值得关注的是，上半年越秀TOD共实现合同销售金额约76亿元，同比上升50.7%，其中仅品秀星图和品秀星瀚两个项目就分别实现合同销售金额约25亿元和25.3亿元，同比上涨了171.8%和139.7%。
在业绩会上，董事长林昭远提出，2021年，越秀地产TOD项目业绩将超过180亿元，冲刺200亿元。

3

路径依赖：

过度留恋广州“舒适区” 最严调控下走向成谜

但在漂亮的成绩单背后，越秀地产也暗藏隐忧。
上半年，越秀地产在大湾区实现合同销售金额336.7亿元，在全集团合同销售总金额中占比高达71.1%。其中仅大本营广州，合同销售金额就达到265.9亿元，在全集团合同销售总金额中占比达到56.1%。
过半的业绩靠广州支撑，而从越秀地产的增储策略来看，这个局面短期内都不会改变。
在今年22城首批集中供地中，越秀地产共斥资277亿元拿下12宗土地，其中广州占到了7宗，且178亿元的拿地金额，也占到总数的64%。
不要把鸡蛋放在同一个篮子里。尽管广州作为一线城市，具有强抗风险能力，但过分单一的区域布局，在今年的调控潮下，也透露着危机。
今年以来，广州新房限价，预售证收紧，房贷利率五连涨，多个项目网签一拖再拖，银行放款周期拉长，调控力度拉满，短期内都难有放松迹象。
而在此背景下，也不同程度出现购房者退房潮。对押宝广州的房企而言，下半年的去化压力不容小觑。
调控的影响已经反映在销售上。今年5月份，越秀地产的合同销售同比减少28%；6月份同比下滑了44%；7月份跌幅收窄，但同比也锐减了2成。
按照中期业绩会上的口径，越秀地产今年上下半年的供货比是4:6，尽管冲击千亿应该问题不大，但过度留恋广州“舒适区”，未来突围空间多大仍是未知之数。
与此同时，越秀地产在多元化布局上也缺乏有力的增长点。
今年上半年，越秀地产商业租赁收入3.5亿元，同比上升20.1%；而其持股38.35%的越秀房产基金，上半年实现收入8.8亿元，同比上升6.1%。尽管都实现增长，但由于基数小，对集团整体的拉升作用只是杯水车薪。
6月27日，越秀地产成功分拆越秀服务于香港联交所挂牌上市。上市首日开盘报4.77港元/股，但截至8月23日收市仅报3.6港元/股，跌幅达24.5%。
习惯“躺赚”的广州楼市大佬，还能跑起来吗？