1HP. 几天前，神秘的天坛府终于等到了开盘时刻。 尽管受到疫情影响，这次开盘被临时放在线上，但数据似乎受到的影响不大，有了解内情的朋友告诉我，特别是小户型，严重供不应求。12.2万的高端住宅，卖出了刚需速度。 我在微博上，看到了很多关于天坛府的开盘讨论，大多数声音，表达的是没买到的不甘心，有个网友的吐槽令我印象深刻： “现在的北京，真是越贵的房越不好买。”

2HP. 今天的天坛府现象，一定程度上是一种信号。 去年七月，我们写过一篇西城区中海凯旋小区天价法拍房的文章，里面讲到一个北京楼市的一个小趋势：“刚需房供应过剩，但高端住宅市场持续升温”。 今年看来，这个小趋势正在愈演愈烈。 从被拍出天价的二环次新房中海凯旋，到没上市就被盯着的海淀融创树村项目，再到眼下二环的天坛府，一连串高端项目能引起市场如此关注，都在交叉验证一件事： 北京楼市不缺高端购买力，但缺让高端购买力入手的优质项目。

3HP. 显然，天坛府收获了一大波高端购买力。 核心动力，主要来自地段。过去三年，随着供地远郊化，朝阳和海淀的新盘大量减少，东西二城更是鲜有供应，所以天坛府这样的内环新盘，成了购房者入住东城区的绝佳机会。 二环的地段，为天坛府吸引了大量关注，而真正让大家挥舞房票入场的，还是天坛府的售价。

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很长一段时间里，天坛府到底要卖多少钱，一度是大家最关心的话题。 而坊间对于天坛府的售价传闻，一直众说纷纭，最开始市场预估在13-14万左右，后来，在丰台分钟寺板块和丽泽板块的新房纷纷杀到12万/平以后，坊间的风向变了。 天坛府的价格预期，甚至突破了15万。 这种预期之下，天坛府开盘前放出12.2万的最终售价，一下子传遍了各大购房群，有个买到天坛府60平户型的群友表示： “售价比传闻中更低，性价比比想象中高很多。”

4HP. 此外，支撑天坛府销量的，还有两个重要因素：开发商口碑和业主的圈层优势。 在当下良莠不齐的交付环境里，一个好的开发商，已经成为购房群关注的重要条件。 天坛府的开发商，是北京城建，这家企业的代表作非常硬核，不止是承建了大兴机场，国家大剧院，国博，鸟巢等等地标建筑，甚至连故宫的修缮，都在它的业务范围以内。

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这些代表作，让北京城建早已跳脱出普通开发商的行列，而是扮演了一个大国工匠的角色。 此外，我看了一下天坛府的产品构成，主要是以135-280平三居四居为主的改善大户型。因此购买业主的圈层会相对纯粹，再加上12.2万的价格，会让社区吸引的都是来自东西城朝阳海淀的高端客群。 而邻居的口碑和开发商的工匠能力二者结合，为天坛府也带来了很多高端性的购房者。

5HP. 从业内视角来看，相比于开盘的盛况，开发商表现得出奇的淡定。 不像很多大力营销的项目，拼命想在市场上放大声量让更多购房者都知道，天坛府开盘前，甚至没有做任何宣传。

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但低调的开盘，并不妨碍很多购房者百般打听这个项目的消息，拆解一下这种奇特的现象，我个人觉得关键原因来自3年前的一份规划条款。 2018年，北京市规委公布了一份《北京市新增产业禁止和限制目录》，其中明确提出，北京东西城不再新建房地产住宅项目。 首都功能核心区内新房，一下子变成了绝版资源，这就是开发商的底气。 很多购房者从天坛府刚拿地就一直盯着天坛府，但由于天坛府开发周期比较长，所以很多购房者也犹豫动摇过。 一位购房者告诉我，自己也看了很多其他的项目，但别的项目要么是区位不够核心，或者配套不够完善，所以选择坚持，最终还是买了天坛府。 毫无疑问，在买房这件事上，产品力和地段，依然是项目最有效的竞争力。

6HP. 再从产品上来说，天坛府的产品调性，也是极其特别的。 皇城根下的位置，让天坛府的建筑和园林风格，都承袭了皇城规章礼制，园林融入了“五门三朝”的设计理念，建筑融入传统宫室庑殿顶设计理念，使用了造价不菲、历久弥新的石材，这些让天坛府的产品竞争力，变得很高。 总的来说，如果不是天坛府这次开盘，我们可能无法发现，北京楼市里高端住宅购买力居然如此凶猛。 一旦遇到真正的好产品，购房者会毫不犹豫的用脚投票。