经济观察网记者陈月芹8月29日晚间，万科发布2021年中期报，上半年实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%。
这是自2008年以来，万科的中报和年报首次出现归母净利润的下降，2008年万科归母净利润由48.44亿元下降至40.33亿元。
从2021年房企中期业绩报来看，利润下降成为房地产行业普遍现象。但万科净利润下滑依然引发投资者追问。
在8月30日举行的业绩会上，面对投资者对净利下降的提问，万科总裁兼首席执行官祝九胜感慨，“这让我想起读书时候，期中考试没考好，心情很忐忑。但是，忐忑之余，也不能忘掉立志长期成为好学生的定位和志向”。
祝九胜总结了三点原因，一是销售规模增长有限，近年来，万科开发业务增速相对有限，上半年结算收入增长了11.9%，“增速跟同行相比是比较低的水平。”
第二是开发业务利润率下降稍快，万科中期税后毛利率从24%降到了18%，主要原因是地价占比不断升高，从2017年到2020年，万科地价占销售价格比上涨了17个百分点，逐步体现在结算收入和利润上，“销售增长和毛利下降对冲有限，甚至不足以对冲利润下降”，祝九胜说。
中报披露，上半年万科地产开发和相关资产经营业务收入1575.3亿元，同比增长14%，但营业成本增幅达到29.37%，导致该部分业务利润率下降超过6个百分点。
第三是转型业务的效果还没有真正体现出来。祝九胜表示，万科从2014年开始从房地产开发向开发、经营和服务并重转型，“这部分业务是按历史成本计价，不光不能重估，而且还给我们带来每年的折旧和摊销，影响也是一个量变到质变的过程”。
投资者列举龙湖、华润等房企的经营数据与万科对比，祝九胜对此感慨：“跟优秀的同行相比，就是人比人气死人”。
祝九胜认为，万科的经营类、服务性业务（新业务赛道）有很多值得检讨的地方，对完成转型所需时间、难度、能力等“严重低估了”，建立“新的能力难度很大”，底层逻辑需要重新构建，但具备多元化业务的能力从长期来看很有价值。
对于未来净利润水平何时能企稳回升，祝九胜坦言，今年仍有压力。“行业游戏规则在发生变化，我们的发展思维也要相应作出调整，我们没有把规模和速度作为唯一目标，会在规模和效益之间、短期和长期之间、风险和收益之间权衡，‘活下去’比什么都重要。”
2021年上半年，万科的ROE为4.98%，创下万科自2008年以来中期ROE最低值。这一水平低于碧桂园（8.34%）、龙光（14%）等房企，但高于招商蛇口（4%）、禹洲集团（3.4%）、首开股份（2.66%）、华侨城（2%）和远洋集团（1.87%）。
截至8月30日15:30，万科A（000002）股价跌至19.39元/股，跌幅超7%。
作者：陈月芹
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