9月17日上午，2021博鳌房地产论坛全体大会在三亚继续举行。

会场上，围绕“去杠杆大环境下，未来的房地产基金会怎样发展？基金与地产的紧密关系能否走向更加稳健和理性？或许这将是一个长期的趋势”这个大主题，以及地产基金与行业发展趋势；债券、股权与周期判断；公募REITs试点与未来；存量时代投资标的选择四个分议题，五位与会嘉宾展开了讨论。

总结来看，几位嘉宾普遍认为：房地产基金行业头部集中趋势下，对项目的主动管理能力是核心竞争力。

帕拉丁资本总经理严莹莹认为，三道红线、房贷新政等调控和资管新政、私募新规，对地产基金行业是较大利好。国家要求开发商降杠杆下，项目研判能力、投后管理要求更高的模式大有可为。

严莹莹同时指出了地产基金行业的四点新变化。从募集角度来看，资金来源会有变化。由于个人高净值投资者的承受风险能力相对机构差很多，未来募集会往更加能够承受风险能力的机构LP去推动，期限也更长。投资方面，由单纯以排名或规模挑选开发商变为深入研判项目的底层逻辑。管理方面，在成本、设计、营销，尤其是资金管控、封闭管理方面，投入更多精力，改变过去委托给开发商管理的局面。退出方面，要做长期LP的资金，与优质开发商合作，产生能够滚动的投资。

华康资管总经理黎晨光表示，房地产基金未来是头部集中的趋势，对项目的主动管理能力是重要的核心竞争力。

随着开发环节开发商的整合，整个房地产开发行业逐渐从高速增长向低速增长甚至不增长走的过程中间，会催生房地产基金行业深刻的变化，体现出来的便是房地产基金公司未来的整合。

小玩家会逐渐消失，龙头型或者比较大型的基金公司会逐渐出现，这是一个长期的趋势。

房地产增量与存量并举长周期下，如何对债券、股权和周期的进行判断？盛世神州基金总裁李万明和合凡资产总经理姜海分别发表了他们的看法。

李万明坦言，近半年政策变动较大，市场的波动不清晰，多数房地产商资金欠缺，债的利率整体上升，而且发债的难度越来越大。

资金方面，感觉很多机构，包括保险资金，由于历史的原因，还没有醒悟过来，还在追求比较高的回报，这种基础需求实际上对于被投资企业来说它是难以承受的。

李万明强调，基金和开发商在每个项目中都会形成一个基金的资金安全性高于开发商的安全性，在前期不会放大开发商的负债，在后期取得了一定的收益之后，会把更多的收益让给开发商，使得开发商的总体收益水平能够提高。

姜海认为，房地产特别是住宅的周期，在中国是一个小周期的特点，最近的这些年基本上调控一直是持续的，整个市场的调整一般都是三年左右，然后会有一年的爆发期，比如说在个别年份，像今年这样的情况更加明显，上半年和下半年的市场环境是完全不一样的。

姜海强调，因为有这个小周期的特点，中国市场投资相对还是有很多机会的，不管是房地产企业，或者是房地产基金，如果能抓住这种小周期的机会，它的业绩、排名都会大幅度变化，有上升，也有下降。

姜海表示，房地产基金和房地产企业现在遇到的问题是如何从债权的合作转到股权的合作。以前房地产开发的项目回报率是比较高的，投资周期是偏短的，比如说房地产企业从资金需求上更加偏向于一些短期的债权，自身能够获得比较大的收益，但是随着目前这个行业的进化和调整，规模越来越大，赚钱越来越难，周期也会越来越长，这种情况下更多需要一些股权的资金。

姜海同时强调，在整个行业周期变化下，如果不能打破舒适区，不能对自己的资金属性，包括资方的需求进行充分的沟通和调整，沿用老模式，会出现房企暴雷，资方踩雷。

那么，存量时代投资标的该如何选择？

恒哲投资集团董事、CEO林乐丰给出了自己的答案。他认为，第一个是区域的选择，第二是产品的选择，第三是合作伙伴的选择。