文：露桥
国庆期间，各地媒体集中报道了两个信息：
一个是，全国绝大多数城市的楼市成交量连续多个月下滑，就连楼市的传统销售旺季9月，也无法扭转成交量低迷的局面。
特别指出一点，湖州楼市9月的新房成交量创出了全年新低，行情甚至比今年2月春节期间还要低迷。
前面几期内容我提到过，如果政策任由楼市当前的状态继续发酵，而不加以干涉，那么，接下去的第四季度，咱们楼市很可能由现在的“量缩价稳”阶段，进入到“量价齐跌”阶段。
这也是我之前9月初认为“楼市只是入秋，还没有入冬”的主要判断依据之一。
按照目前的情况分析，全国楼市似乎有失速的风险，而政策也似乎已经有了介入的意思。
所以国庆期间不少媒体也集中报道了另一条消息：
9月末，央行在提出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”之后，有部分城市的商业银行开始对房贷利率进行了下调处理。
那么问题来了，第四季度房贷利率真的会普遍下调吗？还有，下调的幅度会很大吗？
由于目前全国楼市存在失速的潜在风险，出于防止房价快速下跌，进而引发系统性风险的考虑，决策层通过一定的政策手段，前瞻性的介入楼市进行维稳，我认为是完全有必要的。
而降低房贷利率、加快房地产贷款投放速度，就是一项很有效的政策托底工具。
因为，历史经验表明，房贷利率的高低，与房价涨幅的大小，存在一定的负相关性。
也就是说，房贷利率越低，房价涨幅就越大；房贷利率越高，房价涨幅就越小，甚至房价会负增长。
既然当前楼市已经进入冰点，这就说明现有的楼市调控政策已经取得了相当的成效，那么政策就不应该继续严厉下去，房贷利率的略微松动，让市场逐渐筑底，就成了政策选项之一。
另一方面，从房价波动的周期性规律分析，不管是房价处于上涨周期，还是下跌周期，如果没有诸如政策等外力的介入，任由房价涨跌，那么，房价一定会不断的自我强化——涨的时候，会涨过头；跌的时候，也一定会跌过头。直到楼市崩盘为止，然后重新开启一段价格周期。这就是我们常说的“房价越涨，越有人买；房价越跌，越没人买”。
很明显，楼市崩盘不是咱们追求的调控政策目标，楼市平稳健康发展才是目标。
正是因为我们追求楼市的平稳健康发展，所以自从2005年的“国八条”楼市调控以来，每当房价涨多了，要调控；每当房价跌多了，也要调控。
调控的目的就是通过政策这种外力的介入，打破房价不断循环强化的正、负反馈效应，把楼市往平稳健康的发展方向去引导，避免任由市场走向极端，出现“大起大落”影响民生福祉的局面。
由此可见，楼市的调控政策不会更加严厉了，目前已经是政策底了，后续市场底会被逐渐夯实，只是需要很长一段时间来磨底。
可以预见，我们当前的房贷利率已经阶段性见顶了，接下去的一段时期里，我认为房贷利率会缓慢、且有限度的下降，但不会出现像2008年和2014年那样大幅度的打折式下降。
因为本轮楼市调控的核心逻辑是：托而不举，高位缓释。
当楼市过冷的时候，通过一定的政策托住楼市的底部，让它不再下降，但是政策的力道又恰到好处，不足以让房价大幅度反弹。这就是“托而不举”的意思。
这个逻辑映射到房贷利率层面，就是用小幅度的利率下降来维稳楼市，而不是用大幅度的房贷利率打折，来刺激房价报复性反弹。
更何况，除了利率层面，加快各大商业银行积压的房地产贷款发放，支持房企销售回款，化解房企债务风险，才是央行提出的“两维护”的核心要义。
高位缓释，是指不以房价大幅度下跌作为楼市挤泡沫的代价，而是通过各项政策持续若干年的调节，让居民收入水平的提高，大幅度跑赢房价涨幅，从而缓慢化解楼市泡沫。
这几年我们会明显发现，子女的教育、养育和生育成本，还有我们的家庭医疗和个税等各项支出，都在逐渐降低。家庭支出成本的减少了，就相当于家庭收入的被动增加。
还有，我们“共同富裕”战略的实施，目标之一就是要让当前的中产人群规模实现翻番。换句话说，就是要让更多的人收入水平提升。
所以，对楼市调控我们要有正确的认识，理性的对待。不要见风就是雨，楼市一降温，就认为房价要大跌了。
楼市调控的要义，就在“托而不举，高位缓释”这八个字上。
同样，也不要认为房贷利率一降低，房价就要大涨。政策底确实已经到了，但市场底，还没到呢！
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