“新的常态，就是我们已经回归到民生行业。”

10月22日，万科董事会主席郁亮在万科媒体交流会上表示，房地产行业要回归民生行业，必然要经历缩表的阵痛期。

当前的中国房地产行业正在进入新一轮调整期，在“房住不炒”的政策定位下，去年中央提出“三线四档”等融资新规，这被视为房地产发展精细管控的“长效机制”，意味着房地产的行业发展逻辑开始发生转变。

针对行业面临的大变局，郁亮认为，三道红线政策下，总体来说就要是要缩表。而缩表过程“就像减肥一样痛苦”。

“开发商方面就是要降债务、控制杠杆，去金融化。而在去杠杆、去金融化的过程中，资产端、投资端、开工成本在下降，行业短期会受到重大冲击。”郁亮表示。

有阵痛期才有生存下去的机会。郁亮提到了10多年前的家电行业，2008年“家电下乡”政策让家电行业短期内迅速尝到了甜头，随着政策逐步收缩，格力、美的、海尔等家电企业也经历了缩表的转型期。

“许多企业在缩表的时候获得了新的发展机会，进行数字化，开始搞研发。”他说。

郁亮表示，房地产回归民生行业常态后，要考虑提供更加精细化的服务，“要想想此前的业绩，多少是源于为客户提供好产品、好服务带来的，还是金融杠杆带来的？”

谈到产品和服务时，郁亮还提到了城市更新和居住体验。在他看来，城市更新目前已经成为一种趋势，但这个过程中有些地方需要留下记忆，“包括深圳南头古城，广州永庆坊，要把它给开发出来，利用好，为人民美好生活服务。”

此外，随着国人居住需求不断提高，物业管理、服务也有一些机会，“未来服务需要越来越精细，科技服务和人的体验要结合起来才行，每个改进的地方都是业务发展的潜力。”他总结道。

今年以来，政府不断出台对楼市的宏观调控政策并对房地产开发贷款加强监管，意在抑制杠杆和房地产泡沫，促进行业良性发展，这也为整个房地产行业披上了一层迷雾。

对于行业未来的发展，郁亮认为需要尊重常识，保持常态。“阵痛之后为什么才有机会？如果做得好还是有机会。”