10月26日下午，国家发改委和国家外汇管理局联合召集8家房地产开发企业，就美元债到期、兑付资金准备、再融资等相关情况进行摸底及沟通。这一动作被外界解读为地产美元债 “开闸”的信号。

但资本市场反应并不热烈，10月27日，鑫苑地产、绿景中国、国瑞地产、阳光城等企业发行的部分美元债跌幅超过5%；10月28日，佳兆业、阳光城、德信、绿地等发行的多笔美元债价格再次大幅下跌。

对这次会议，房企和金融机构也保持了足够的谨慎。一位参会房企的相关人士告诉经济观察网，监管层只是表达了“会适度为企业境外债券偿付提供便利，并没有说给你开绿色通道，这是两个概念”。

10月26日晚间，一位香港资本市场人士表示，他并不认为地产美元债投资人可以高枕无忧了，“我实在不知道乐观从何而来”。

沟通会

10月26日，由国家发改委和国家外管局联合召集的会议，8家房企及相关机构参与。根据部分参会房企及机构反馈的信息，这次会议更多是摸底，并没有太多实质性内容。

第一，监管层向参会房企了解了近期美元债到期情况、兑付资金准备情况，以及再融资计划和资金安排等相关情况。同时，对部分房企恶意逃废债、不与监管层沟通等行为进行了批评。

9月底以来，陆续有花样年、新力地产、当代置业等多家房企出现美元债违约，其中新力地产和当代置业等房企均事先与投资人进行了沟通，在沟通无果后公开违约；而花样年公开违约前一直声称兑付不存在问题。

第二，监管层重申，资金通道不存在问题，并鼓励房企利用自有资金回购、兑付美元债。多个房企人士介绍，大部分房企都有资金出境的绿色通道，并不存在资金出境困难导致的违约情况。而部分机构人士分析，有房企在投资人电话会议上称，美元债兑付、付息出现延迟或违约情况，主要因为资金出境通道受限。这次会议重申“通道”问题，也是在告诫房企“不要将恶意逃废债责任甩给监管”。

第三，监管层表示，愿意为企业偿还境外债券提供便利，但并没有明确具体提供哪些便利。上述参会房企的人士不认为这一“便利”是绿色通道，“这是两个概念，提供便利我理解是正常配合，远远达不到绿色通道”。

通常情况下，房企美元债付息、兑付的资金来源有两个：一是再融资，通过新发美元债来偿还原有美元债；二是利用自有资金偿还，如果用境内资金偿还，资金出境需要外管局审批。

此前，针对房企美元债的回购、付息及兑付，各地外管局均开辟相应通道，但对资金用途有严格的要求，甚至具体到每一笔资金用途。“比如说，这一笔只能用来回购，你就不能用来付息。”上述房企人士表示。

在这次会议上，房企也向监管层提出了诸多建议和要求，比如延长部分美元债偿还时限、建议政府回购房企美元债、鼓励中资机构购买美元债等等。监管层表示，会给予通道便利，其他相关问题并没有在现场给予任何答复。

上述香港机构人士认为，对房企来说，正常兑付、付息等资金出境相对正常，“但如果你想借这个名义把资金转移到海外，通道肯定会受限，美元债投资人是关联方的也可能会受到一定影响”。

反响

在这一次会议前后，各地外管局已经召集辖区内部分企业，就美元债到期、兑付、资金等情况进行摸底，加之部分银行已适度对房贷额度进行解压，使得房企债务违约风险压力有所缓解。

四季度以来，受一系列因素影响，地产美元债大幅度下跌。DM数据显示，截至10月28日11时，有65只地产美元债的净价低于40美分，除了恒大、蓝光、新力、当代置业等违约房企，阳光城有5笔、佳兆业有7笔美元债净价与发行价相比跌去了七成以上。

目前佳兆业存量美元债有18笔，余额115.74亿美元，其中12月7日有一笔4亿美元到期；2022年到期规模接近38亿美元。

10月27日，惠誉和标普同时将佳兆业评级从B下调至CCC+。评级机构给出理由是，未来一年美元债到期规模达到32亿美元，再融资存在重大风险，而且由于项目少数股东存在，也影响了总部筹集资金的能力。

与佳兆业相比，阳光城美元债较少，仅有8笔22.44亿美元存量，其中11月11日有一笔2.47亿美元进入回售期；国内债方面，今年12月有一笔6.37亿元到期，一笔12.7亿元进入回售期，还有一笔4.99亿元ABS到期。

根据企业预警通统计，2021年内，阳光城需要偿还的债券及非标融资总额超过60亿元。截至10月28日午间，穆迪、惠誉和标普对阳光城的海外评级维持在B2、B+、NR级别，但其美元债跌幅及比例已经超过佳兆业。

根据DM统计，目前地产美元债的存量规模在2050亿美元左右，其中2021年内到期的有31笔，另有15笔进入回售期，整体规模达到了145.95亿美元。

此前，曾有房企将延迟支付利息、延期兑付等违约情况的责任推给“通道”。在这次会议上，监管层多次强调，无论是企业偿还境外债券需要，还是短期纾困需要，监管层会在通道上给予相应的便利，但部分通道业务不作为长期政策。

一家30强房企人士告诉经济观察网，对房企来说，更紧迫的不是通道问题，而是资金问题。尤其是销售回款方面，从今年8月以来，回款率大幅下降，“即便是给你通道，也没有可以用来还债的资金”。

房企的再融资同样陷入尴尬境地，一位投资机构人士介绍，近期某房企就发行新的债券进行路演，但投资机构反响平平，“他们的融资负责人私下说，公司现在很紧张，马上有一笔美元债到期，如果兑付出问题，可能出现暴雷情况。”

由于花样年、新力和当代置业等房企陆续违约，使得资本市场投资地产美元债的意愿大幅下降，该投资机构人士表示，目前他们对美元债较为谨慎，“即便是批给你发行额度，但没有人投资，还是拿不到钱”。

在他看来，根源在于房企的销售和回款能力，尤其是非标融资占比较大的房企，销售资金大部分被信托等机构锁定在项目上，总部抽调资金的能力极为有限。

以某千亿房企为例，其与投资人沟通中称，账上有数百亿的资金，但由于无法抽调至总部，导致“老板借很高利息的钱给总部员工发工资”。

拯救美元债

地产美元债兴起于2012年，但一直不温不火，一直到2016年，仅发行了28只共计97亿美元左右，在中资美元债中占比6.3%。

2016年底到2017年底，由于国内房企发债、股权融资及非标等方面渠道受阻，房企开始大规模转向境外融资，地产美元债发行量和存量规模进入爆发阶段。

根据wind数据统计，2017年共发行了172只地产美元债，存量规模达到了1625亿美元，在中资美元债占比暴增至50%。

地产美元债爆发也引发监管的关注，2018年5月，国家发改委和财政部联合下发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，该通知俗称706号文，要求房企境外发债主要用于偿还到期债务。地产美元债规模开始缩减，截至当年底，存量规模缩至551.7亿元左右。

2019年2月，国家发改委下发《关于企业申请办理外债备案登记证明的指引》，简化海外债备案流程，额度和期限审核上也有所放松，但同时要求房企发行海外债主要用于年内到期中长期外债。

此后，地产美元债规模开始进一步增加，2019年余额增加至1096亿美元，2020年增加至1649亿美元，到了2021年10月，地产美元债存量余额是2050亿美元左右，占中资美元债22%。

根据wind数据，截至目前，地产美元债规模超过百亿美元级别的房企有三家，分别是恒大的175亿美元、佳兆业的153亿美元及碧桂园的117亿美元。此外，融创、世茂、禹洲、中海和金茂的美元债规模也超过50亿美元。

存量地产美元债中，今年11月和12月到期合计63亿美元；2020年一季度到期规模180亿美元，二季度达到了160亿美元，三季度150亿美元，四季度规模是128亿美元；2023年一季度到期规模也到了145亿美元，二季度130亿美元，三季度111亿美元，四季度降至百亿美元以下。

2020年以来，地产美元债月度到期规模基本在50亿美元以下，但未来两年内有11个月的单月到期规模超过50亿美元，其中有6个月的月到期规模超过70亿美元。与2020年和2021年相比，房企美元债兑付压力倍增。

在销售回款不力、再融资遇冷的情况下，房企如何兑付这些美元债，不仅是美元债大户房企不得不面对的难题，也引起了监管层的关注。在这次会议上，监管层强调了会为房企偿还境外债券提供便利，但具体将提供怎样的便利，目前还未有具体措施。

上述香港投资人士认为，包括银行机构适度放松房贷额度、为美元债偿还提供便利等政策调整，虽然一定程度缓解了房企债务压力，但很难从根本上扭转局面，“还得靠房企自己，自己各方面不给力，倒下去也正常”。

在近期某房企投资人电话会上，该房企的CFO也认为，目前一系列所谓的“放松”，只是对原有政策的修正，而非行业兜底政策，“目前的政策不是保证所有人安全的，所以这个行业还会有企业出问题”。

作者：田国宝