近日，一则“93年包租婆拥有400栋楼”的短视频，冲上了热搜。视频里显示，一位27岁的广州女子号称拥有 “400栋”房产。
由于真实性受到网友质疑，5月4日下午，视频中的主角“包租婆D姐”，通过网络平台进行回应表示，“400栋楼”其实大部分是通过承租再转租的方式在经营。
即使如此，不足30岁就拥有400栋租赁物业的二房东身份也同样令人啧啧称奇。那么，这些物业到底是怎么来的？南都记者试图通过社交平台与其取得联系，但至截稿时，仍未有消息。不过在5月4日夜间，直播到半夜12点的“包租婆D姐”讲述了自己的创业故事。
大学时期创业，做民宿起家
据“包租婆D姐”自述，她在广州上大学期间，就通过做兼职的方式来赚取生活费，高峰期曾同时打6份工。直到借用亲戚家的场地开办了补习机构，才赚到了一笔可观的收入。拿着这笔钱，她开始出国旅游，并注意到“民宿”的投资价值。
回国后，还在上大学的她，开始做民宿生意 ，租下三房一厅，其中一间自己住，另两个改造成民宿出租。据她介绍，当时整个费用才4万元。这一套经营起来后，引得不少同学和老师投资，于是她又盘下了第二套，第三套……
在经营民宿的过程中她发现，很多城中村的房子与正规的酒店不同，由于非标准化，每间屋子的内部样子可能都存在差异，对于很多房东来说，推介起来是比较困难的。于是她找到团队开发了一个专门推荐城中村民宿的网络平台，去实地拍了很多不同房间的房子，也吸引了一些小旅馆的老板过来做广告。
用“包租婆D姐”自己的话来说，经营这个网站“投资小，回报却大”。平台做起来的后，她卖掉了这个网站，并用钱开始投资更多的互联网项目，做了很多类别的APP，甚至还有针对大学城的外卖APP。
然而大学生的创业并非那么容易，仅仅三个月，所有的互联网项目烧尽了资金，她还欠下了200多万元债务。“这个时候，我重新整理了自己的创业项目，发现还是做民宿、做租房生意赚钱！”
尝试做二房东，转卖经营权
互联网创业失败后，“包租婆D姐”在继续经营民宿的同时，开始安心作起“房产中介”。“当时只收房东半个月租金作佣金，房客不收费。”慢慢的，她开始有了自己的中介团队。
“有一天，突然有一个老板说因为缺钱，要转让一整栋楼的经营权。” “包租婆D姐”萌生了“与其做中介，不如自己拿下来做”的念头。据她介绍，这种方式不需要买下整栋楼，只要交顶手费就行。
自己拿下来后，她借鉴做民宿的经验，除了对房间进行装修改造外，又将长租改成短租：“短租利润更高一些。”
在她的经营下，这栋房子的租金水平有所提升，顶手费水涨船高。“包租婆D姐”找到了合适的机会，以更好的价位，将这栋房子的经营权又转了出去。
就像养鸡一样，用便宜的价格买到小鸡，养大后以更高的价格再卖出去，通过这种方式，她又拿到了第二栋，第三栋……
观察：做二房东一定赚钱吗？暴雷的也不少
目前，“包租婆D姐”有了自己的团队和公司，也吸引了不少投资人。据她介绍，很多整租的房子是通过“项目合作”的方式开拓的：有物业，有投资人即可，她经营，投资人坐等收钱。
这种方式看起来，具有较高的可复制性，但是否存在投资风险呢？据“包租婆D姐”介绍，她手下的400多栋房子，也不是每一栋都赚钱。“有的每个月可以赚几万，有的只能赚几千。”
南都记者了解到，租房行业利润其实并不高。地产研究机构克而瑞近日发布的《2019租赁住宅行业白皮书》称，国内一、二线重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%，回报周期中位数近50年，远低于办公物业回报率4%-6%的水平。其中北上广深四城租金回报率普遍低于2%，深圳回报周期长达60年之久。
南都记者了解到，目前国内有自如、蛋壳、魔方、优+等一些大型的长租公寓运营商，如万科、碧桂园、龙湖等大型房企，也都开拓了自己的长租公寓品牌，模式大多是从村集体等业主手中获取破旧厂房、住宅楼，统一改造成长租公寓进行出租。
而为了争抢房源，有些公寓甚至为房东支付高于市场价的租金。我爱我家研究院院长胡景晖就曾对媒体表示，有不少长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源。 “包租婆D姐”就坦言：“如果最开始拿到的价格比较高，亏本也是有的。”
“高收低出”的扩张模式，使很多长租公寓品牌陷入资金困局，整个行业频频爆雷。在2019年，就有如乐伽公寓、鼎家公寓、寓见公寓等“二房东”出现暴雷。
进入2020年之后，受到疫情等影响，更是有不少长租公寓运营商由于空置率高无力支付房租而撤场。
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