11月5日，因一则信托逾期传闻，世茂集团（000813.HK，简称“世茂”）股票收于9.68港元/股，大跌13.26%。世茂多只美元债创下发行以来新低，国内地产债也一度出现暴跌。截至发稿时止，世茂其中一笔公司债“15世茂02”跌25.81%。

除了在官方微信公众号发布澄清声明之外，在港股收市后，世茂集团副主席许世坛率高管团队召开小范围投资者会，对股债双杀主因——陆家嘴信托出现逾期做出澄清，称该信托总规模30亿，今年还没有到期，主要集中在2022年、2023年到期，“说我们有违约、延期，都是不实的”。

许世坛指出，国内债券价格大跌原因在于，“这两天有些只有一手的几千、几万元的资金在砸盘， 相关部门建议我们停止对散户的买卖，希望保障机构投资者利益。但我们停了之后投资者又会产生一些恶意猜想”。

许世坛表示，为了与境内外投资者保持更顺畅的沟通，投资者关系（IR）这部分工作， 将由香港的 CFO 来统一对接国内、国外的投资者进行沟通。许世坛还透露，公司近期会启动对美元债、股票的回购，希望给市场更多信心。当天下午，世茂已斥资848.8万港元，分别以12.16港元、股与9.68港元/股的价格回购80万股。

许世坛透露，预计世茂集团10月份销售会有 所下降，其中还对部分项目做了价格的调整，但相比行业平均50%的下降水平，世茂算是跑得快的；10月按揭方面有一定的政策放松。

此次会议中，投资者主要关注世茂短期流动性问题，许世坛也一一做出了回应。21世纪经济报道记者将获取的会议记录，整理如下：

现状：美元债正在谈续期

投资人：公司是否有理财产品？

许世坛：很少，不能说绝对没有，几十亿、几百亿肯定没有。我听说我们有些地区公司做了一点点。

投资人：境外美元债有多少?有多少是今年到期的?

许世坛：明年7月才有到期的美元债，大概10亿美元。明年4、5月将到期一个“1+1+1” 的7亿美元债券，目前已经在谈“+1” 了。

投资人:境外现金体量有多少?

许世坛:（截至)6月末，有超过800亿现金，但港交所所规定不能透露更多。监管比较严，会比之前有更多的受限金额。

应对：拟变现优质资产

投资人:今年销售水平情况?

许世坛:本来销售目标是3300亿，这个就要求9-12月都要卖到300亿左右，但现在这几个月都是200亿左右，所以今年大概可完成2900亿左右。

明年就更难预测了，因为今年买地比较少，可能销售还会有所下降。基于我们还有土储，应该不会下降太多。目前贷款比较难、拿地比较难的大环境下，预计明年应该是3000亿以内，如果未来政策有所放松，明年上半年去买地的话，可能会超过3000亿。

现阶段现金为王，不买地，保证刚兑。

投资人:世茂对再融资方面有哪些安排?极端情况下公司是否还能还债?目前看来项目开发贷松动等政策是不够的。

许世坛:如果我们能（顺利）卖（销售）的话应该能回2000多亿，这是对我们债务最好的保障。此外我们还有一些优质资产，之前不舍得卖但是现在也在谈了。我们的优质资产负债是很少的，基本上卖100亿的话，还贷之后，可以拿回50亿、60亿。 其他渠道方面，按揭虽然已经放松，但是对我们来说没有松太多。现在最关键的还是金融机构的信心，比如世茂还有50~60亿的发债额度，但就发不出去。如果不能借新还旧，压力还是非常大的。为了增加投资者信心，我们准备回购债券、股票。

投资人:有哪些优质资产可以卖?

许世坛:上海、北京、办公楼和酒店有很多，世茂在香港还有200多亿货值可以卖。

预判：“政策已见底”

投资人:对这个行业怎么看?如何判断行业底部和未来行业走势?

许世坛:地产还是国家很重要的产业，不能出现太大的问题，（预计）全年还会有17~18万亿的市场，这市场是不太可能出现太大的调整，现在像按揭、开发贷有一定的松动，也可以表明政策基本上到底了，政策会倾向第一套和第二套住房需求。目前监管还是卡得严，政策和流动性传导需要一定时间去缓解。

对房地产行业来说，这一两个月是比较关键的，我相信到明年年初可能会有更多利好政策出来。像我们现在和很多银行、金融机构去谈，还是有些新增，量可能不像以前那么大，但还是有量的。 其他的政策如有些城市可能会出台房（地）产税，但我觉得可能不会太快，但整个市场还是需要些时间去恢复。

投资人:如果政策没有很大的改变，开发商可以撑多久?

许世坛:每家企业情况都不太一样。我听到一个说法，不知道对不对：如果政策不转向，即使是中国最厉害的开放商也撑不了多久。当然，我也觉得不会这么极端。资金监管有加强，有的地方还矫枉过正，要求被监管的资金额度过高；成都、北京都有出政策，要求不能超过规定的比例。目前政策也开始改善了，比如开发贷、按揭贷都有好转。