近期一连串资本市场异动，连投资级房企都陷股债双杀局面。作为业内基本面较好的两家民企世茂集团（00813.HK，简称“世茂”）与旭辉控股（00884.HK，简称“旭辉”），实控人近期动作不断，或增持股票或配股融资。

11月10日，这两家房企股票大涨。地产板块集体上扬。房地产债也整体回暖。比如“21阳城01”涨超12%，“20金科01”涨超11%，“15世茂02”涨11%，“19世茂G2”和“20金科03”涨近10%，“20世茂G2”涨超9%，“20世茂G1”涨超8%。

11月9日晚间，旭辉控股公告称，按每20股现有股份获配发1股供股股份的基准以供股方式向合资格股东发行4.18亿股供股股份，以筹集约16.73亿港元；或以认购价每股供股股份4.00港元发行4.18亿股供股股份的方式筹集约16.76亿港元。

据港交所文件显示，世茂集团董事局主席许荣茂于11月5日、11月9日先后两次增持世茂集团，斥资约16.23亿港元分别增持1.15亿股、100万股。 增持完成后，许荣茂持股比例达到66.28%。

世茂与旭辉大股东砸钱护盘，是出于公司降杠杆需求主动而为还是被动降压负债？

国际评级机构也有反应，11月9日，标普将世茂评级从“BBB-”投资级调整至“BB+”。

实际上，基于对当前房企流动性的担忧，标普已经下调多家房企的评级和展望。标普认为，驱动房地产市场下行的主要因素还是在金融的收紧以及大部分的调控。由于整体房地产需求持续疲弱，加上一二线城市持续增加的土地价格和限价政策，标普担心房企可能会迎来一波降价促销，加之近期境内外债券市场的波动，房企融资受限的同时，需要使用自有资金偿还债务，影响流动性。

民企实控人出手

截至11月9日公告前，旭辉已发行股份数量为83.64亿股（8,364,764,432股股份）。公告披露，旭辉此次以供股的方式发行最多约4.18亿新股，募集约16.73亿港元，增厚上市公司资本金。所募款项将用于资金储备，让公司能更好地把握行业机遇，以及用作一般企业运营资金。

值得一提的是，旭辉大股东林氏家族承诺将“全额兜底”：投入8.87亿港元认购2.22亿股，并有意向额外投入最多7.86亿港元进行全额认购，合计将最多投入16.73亿港元用于助力公司的长期发展。

“认购供股可以增加资产规模，帮助降低负债率。更为重要的是，在三道红线的‘扣除预售账款的资产负债率’测算中涉及资产规模，大股东增资是为了公司转绿档。”旭辉相关人士表示。

旭辉董事局主席林中曾在中期业绩发布会上表示，旭辉的“三道红线”指标今年年底前要做到全绿。从这一操作来看，林中正在践行此前对投资者的承诺。今年以来，旭辉大股东已投入超过8.47亿，增持近1.5亿股旭辉股票，公司高管及独立非执行董事亦多次增持，表现出坚定看好并投资旭辉长期发展的决心。

实际上，除了三道红线转绿的需求，美元债下跌也对旭辉经营产生了触动。旭辉近期一直在二级市场持续回购债券。10月7日至11月3日，旭辉已回购7530万美元2022年1月23日到期，票面利率为5.5%美元债，并将会相应注销回购的债券。9月则偿还了3笔公私募债券，共计51.13亿。

林中这一举措颇有积极主动调整的意味。实际上，旭辉与世茂在近期的融资动作也不少，比如两家房企下属的物业公司均有配股融资动作，世茂服务（00873.HK）近期配股融资48.2亿港元，旭辉永升服务（01995.HK）近期配股融资13亿港元。

与旭辉相比，世茂最近陷入流动性紧缺的传言中。11月5日，一则世茂与陆家嘴信托展期的传闻，把世茂拉入了股债双杀的境地。对此，世茂与陆家嘴信托均发布声明予以否认，世茂董事局副主席许世坛还在当天下午召开投资者电话会，主动沟通公司近况。短期流动性遭质疑，世茂股价早已连续多个交易日大跌，并波及美元债。

据港交所文件显示，许荣茂于11月5日、11月9日先后两次增持世茂集团，分别增持1.15亿股、100万股，砸下约16.23亿港元。但有投资者指出，这并不是真正的增持，而是以股代息。理由是2021年中报披露，世茂中期派息0.7港元/股。许荣茂持有股权中期应当获得的分红金额，与所谓增持的股票交割金额相近。

短期流动性风险仍存

非常时期，世茂与旭辉的操作殊途同归，无论是主动抑或被动，“自救”信号都较为明显。

业内人士认为，目前所处的地产周期与以前的调控周期有很大不同，房地产调控方向与趋势是中长期的。但主管部门可能会针对市场出现的一些运行情况进行微调，比如加快住房按揭发放，合规项目的开发贷会有续期或新增等。

21世纪经济报道记者了解到，在上海，建行按揭贷款可在一个月左右的时间内放款，房贷有放松迹象。

但房地产下行压力与风险仍然存在。标普此前曾做过一个市场触底之时房企的压力分析：假设行业销售水平下降10%，甚至20%，标普受评房企在少数股东权益与信托贷款的偿还压力会发生什么变化。结果显示，部分开发商能承受10%的销售体量下降。这一类型的开发商，有两个特征，一是项目分布相对比较集中，有可能在一个省份的销售占比超过50%；二是多数为中型房企。

而那些利用短债来拉动销售增长的房企，在行业下滑周期中，由于短债规模庞大，还有比较多的表外负债如信托融资，同时现金结余比较少，流动性大概率会受到影响。而这类房企通过合联营的模式来进行规模扩张。

标普企业评级组董事陈令华分析指出，当下企业合联营开发模式几乎占主流，对合联营项目的公司并表依赖度过高，以及地方政府对于项目预售资金监管从严，对房企偿债能力影响非常大。

房企短期流动性风险不容忽视。第三方机构统计数据显示，自10月初到明年12月底的15个月内，房企境外公开债到期规模约有400多亿美元，美元债评级在单B或以下的房企在即将到来的1月份会迎来第一个境外债务到期的高峰，有超过约37亿美元到期债务。部分发债人已经赎回或者已经交换延期；明年年末前，房企也面临着与境外相似的有440多亿美元，约为2850亿元人民币的境内债务到期。

换言之，从今年10月到明年年底，房企公开市场债务的集中到期境内境外加起来大概是840亿美元，相当于近5000亿人民币左右的规模。

在再融资窗口实质上接近关闭的市场环境下，房企不得不依赖最根本也是最重要的销售以及回款来应对债务到期。更早前的11月4日，在标普全球评级关于中国房地产行业的一次在线研讨会上，企业评级组董事邹宇轩指出，标普对房地产市场的基本预计是，2021年中国的住宅销售额大约下降10%，2023年还将进一步下降5%~10%。

标普企业评级组董事梁蔚指出，房地产税的征收给行业增加了额外的不确定性。还有一些其他对于行业的干扰性风险，比如说房企大量使用商票来作为一个支付的手段。标普有35家追踪的受评房企，2020年底大约有1250亿规模的商票，约占总应付账款5%，约占有息负债3%。随着商票停付风险的上升，有可能会干扰整个行业链的上下游，比如说施工等，由此会导致结转以及房企现金流受到影响。

除了刚兑，信托对于房企的敞口也会做出筛选，可能一些房企会被要求提前兑付信托。房企表外风险正受到境外评级机构的重视。

梁蔚认为，现在基本可以说房地产行业已进入向下的通道。无论房企主动抑或被动地去偿还负债，都必须压降企业的负债规模。