继2019-2020连续两年创下斐然成绩之后，在即将过去的2021年，长江实业旗下上海的两大明星项目——普陀真如地标综合体高尚领域以及嘉定南翔住宅项目湖畔天下，在全年未经大规模推盘的情况下依然取得了将近15亿的销售成绩。
作为上海双盘的幕后操盘手，长江实业地产投资有限公司董事郭子威不仅见证了上海城市的快速发展与楼市的跌宕起伏，同时亦是双盘所处的真如和南翔两大板块崛起过程中的亲历者和参与者。
近日，网易房产连线采访了身在香港总部的郭子威先生，听他分享了上海双盘的最新动态，以及这两大明星项目与区域共成长的思考与实践经验。
高尚领域：真如二十年蝶变 梦想照进现实
据郭子威介绍，今年高尚领域重点推售的是一批特色户型，包括顶层带有天台和游泳池的房源，和一些带室外绿化并设有地下部分的复式房源，目前总体去化率已达到90%左右，贡献了约12亿的销售额。
此外，项目还有少量地上4层地下2层，建筑面积约386-406平米的沿街商业在售。该产品特色在于每一套都有沿街独立入口，可以做品牌专卖店、咖啡店等，用途灵活多元。
谈及销售预期，郭子威表示“以商业角度去看，这批个性化的商业户型会给到客户更多想象空间，房源数量也不多，所以我们也不会很着急，会花多一点时间去接触客户。”
这份笃定，不仅来自作为老牌港资房企自身的底气，更是源于长实对真如板块的绝对信心。
作为上海四个城市副中心中最后一个启动的板块，真如起初的发展步伐显得有点“慢”。然而，也恰恰是这份“慢”吸引了彼时正在上海寻觅投资机会的长实。
在采访过程中郭子威回忆道，“真如当初纳入副中心以后，它的空间还是比较灵活的，包括当时区里面对未来开发也还处于一个摸索阶段。”以长实的经验来看，相比较其他三个成熟板块，反而是起步阶段的真如能够提供给开发商更大的挑战，和更多的发展空间。
“因为徐家汇、五角场、花木都差不多定型了嘛，如果去到那三个副中心，我们只能继续按照既有模式去做，那可能会很简单。但是对开发商来说，可能挑战性也好、将来整体获得的利润也好，是没有那种想象空间的。”
诚然，单靠一家企业和一个项目去拉动周边整个区域的价值还是远远不够的。长实的进驻不仅得到了普陀区政府的全力支持，另一方面，这家香港最大规模龙头开发商的落子也成功引起了国内很多其他实力强劲的房企关注。
2017年前后，中海、宝龙、绿地等开发商相继在真如高价拿地。同年，随着红旗村、铜川路水产市场“五违四必”综合整治完成，真如开发正式提速。
随后的2018年，上海真如城市副中心新一轮规划获得市政府批复，依托沪宁发展轴，发挥上海西站城际、城市交通枢纽综合优势，正着力打造服务长三角的公共活动中心。而高尚领域也作为含有22万平方米涵盖轻奢、时尚、生活配套的综合体地标项目，被写进了这份新规划。
明星项目与区域板块互相付出、共同成就的故事，还将在真如这片土地上继续书写。
湖畔天下：南翔成熟背后 居住逻辑之变
不同于真如，湖畔天下所在的南翔板块在大众印象里曾经是一个以古镇和小笼包著称的“郊区”。
郭子威回忆第一次来到南翔时，周边还有大片农地，地铁11号线也还在建，交通尚未完善。“可能从目前的角度去看的话，大家平时生活在市区里面，会感觉如果住到郊区很乐意，因为空气也好，环境也好。但是当时从一般的居住需求来看，南翔确实不是那么方便。”
但是若以发展的眼光来看，本身上海整个交通规划都在不断外扩，当时南翔交通也有比较明确的发展方向，无论是轨交、还是地面快速交通都已有时间表，未来交通改善后将大大缩短与市区的时间距离。
基于此，郭子威和团队在项目开发初期将目标客群定位为“原本在市区居住面积较小，希望提升在室内外的生活空间，改善居住环境的家庭”。在这套以时间换空间的居住逻辑之下，湖畔天下项目前几期规划推出的都是别墅以及大面积公寓的户型，并屡创热销佳绩。
而随着时间推移，南翔的发展按照当初的规划一一落到了实处。交通、商业配套逐渐完善之后，一个生态人文兼备、繁华程度又不输市区的宜居板块形象跃然而出。
这一切得益于嘉定区政府多年来的不懈努力。郭子威告诉网易房产，“区政府一直很努力地去吸引一些投资企业进来，然后给到各方面的一些承诺，这个承诺也是随着时间不断演变之后都一一实现出来。”
随着2020年上海单体量最大购物中心南翔印象城MEGA的开业，和11号线陈翔公路站的开通，围绕湖畔天下周边便捷生活圈的最后两块拼图业已完成。
“以前陈翔公路站还没有开通的话，我们坐地铁必须要去南翔站，那花的时间要长很多。现在10分钟就能走到地铁站，而且旁边就是印象城，吃喝玩乐和购物都十分方便。”
郭子威判断，以南翔目前的居住条件可以吸引到一些不同于以往客群的小家庭，比如两个大人加一个小孩的家庭来到这个地区。“现在交通已经完善，配套已经完善，加上南翔的自然资源条件，更加适合当下的一些买家。所以在规划这个项目的时候我们把相对比较小户型的公寓放在最后销售。”
据悉，湖畔天下将于2022年春节后推出最后一批住宅收官房源，大约将提供200多套两居为主的小户型公寓。
2022年楼市预期稳定看好上海吸引力望继续投资
在中央提出“房住不炒”的第五个年头，从年初的“沪十条”、积分认筹，到新房集中入市、赠与纳入限购，再至二手房源核验制和“三价就低”等等，2021年的上海楼市在调控密集出台、以及政府对政策不断的优化升级中，迎来了如今的稳定局面。而“稳定”也是郭子威对2022年中国内地楼市的预判。
“今年其实上半年整体数据都不错的，只是现在到年底了，整体来说客户的购买力、银行的贷款政策各方面因素影响，整体成交减少。未来我觉得经济可以保持稳定的话，目前政策都是稳定向好的，中央也是希望看到房价在往后经济中继续保持稳健向上的局面。”
当问及长实未来在上海的投资计划，郭子威表示，作为全国航运和金融的中心，上海一直以来都是长实非常看重的城市。只是作为香港上市公司，长实采取的是比较稳健的投资风格。
“作为上市公司我们要向股东交代，所以每一项投资都会很小心。虽然我们看起来没怎么拿地，但实际上有开发潜力的地我们都有团队去调研和考察。我们对上海的吸引力是非常非常看好的，有机会肯定希望在上海继续增加房地产方面的投资。”
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