12月27日，2022年中国人民银行工作会议提及，要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

值得注意的是，“满足合理住房需求”“良性循环”已经多次被相关部门及会议提及。

贝壳研究院认为，“良性循环”是政策的定心丸。2022年房地产市场将在今年下半年的低位上逐步修复，修复需要时间，修复过程可能有短暂波动，但最终将回归平稳均衡。

央行再次提及“良性循环”

12月27日上午，2022年中国人民银行工作会议以视频形式召开，会议提及，2022年，稳健的货币政策要灵活适度，要精准加大重点领域金融支持力度，进一步健全宏观审慎政策框架和治理机制，坚持推动金融风险防范化解，持续深化国际金融合作，不断深化金融改革，进一步优化外汇管理和服务，全面提升金融服务与管理水平。

其中，关于坚持推动金融风险防范化解，央行提及，要稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

值得注意的是，近期“满足合理住房需求”“良性循环”已经被多次提及。

12月6日中央政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

12月8-10日中央经济工作会议指出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

12月24日，中国人民银行货币政策委员会2021年第四季度（总第95次）例会在北京召开，会议提到，要维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》记者表示，央行提及的“满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环”，与此前九月底关于房地产的“两个维护”是一脉相承的。据悉，今年9月27日，中国人民银行货币政策委员会召开的2021年第三季度例会中，对房地产行业的要求是“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

贝壳研究院认为，“良性循环”是政策的定心丸。

李宇嘉表示，“房住不炒”针对的只是炒房的人，而合理的住房需求是需要被满足的。当前，各银行在房地产贷款规模的控制下，对消费者的购房贷款一刀切，有的银行拉长放款时间，提高贷款利率，这不符合房地产长效机制的落实。另外，因为销售回款是房地产企业的主要资金来源，受银行贷款的影响，房地产行业的循环出现阻塞，这是房地产行面临的比较大的问题。另外，李宇嘉还表示，商品房销售不顺畅，房地产行业的下游，比如装潢、家居、家电等方面的需求也比较弱，可以说，房地产行业的非良性循环也影响了国民经济顺畅的大循环。

2022年房地产市场将逐步修复

贝壳研究院认为，四季度以来，高层释放维稳信号，前期过紧的融资政策已有所纠偏，房企融资环境有所改善，11月起房企融资规模回升，多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期，同时房企股权、资产等交易活跃，房企短期流动性有所修复。未来在“促进房地产业良性循环”的基调下，房企融资环境有望进一步改善，特别是三道红线的执行细则局部调整，带动房企融资规模继续恢复；交易市场流动起来，住房销售去化加快利于房企回款；另外，各城市拿地政策调整，降低房企投资难度，房企信用将逐步修复。

58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，从第四季度的房贷政策来看，已经明显比前三季度有所放松，尤其是针对个人房贷，无论是贷款审核的周期还是发放的节奏都有所加快。央行本次例会上的表态，进一步强化了房贷保持适度灵活的政策方向，对于首套刚需以及改善人群的支持力度不会减弱，预计房贷政策在明年一季度仍将保持当前的节奏，以保障房地产市场健康发展。

值得注意的是，近期央行下调一年期LPR，下调幅度为5BP，下调后的一年期LPR为3.8%；值得注意的是，央行并没有下调与房地产直接相关的5年期LPR，目前，5年期LPR为4.65%。

对此，李宇嘉对《华夏时报》记者表示，一年期LPR下降，一方面是前期降准导致，另一方面，也是为了降低中小微企业以及实体经济的融资成本。与此同时，央行也不想通过5年期LPR的下降，来给市场传递“刺激房地产、托底楼市”的信号。况且，央行此前已经表态，“房地产行业的基本面是健康的”，既然“基本面健康”，就不用下调5年期LPR。不过，李宇嘉认为，如果未来房地产行业继续下行，且下行较快，5年期LPR也会随之下行。

张波对《华夏时报》记者表示，影响居民购房的因素中，房贷利率的确是重要因素，但相比于贷款的成数、贷款审核以及发放周期，利率对于购房的影响相对较小；另外，对于购买首套房的购房者来说，目前本身就有首套房贷利率下调现象，因此，不必通过调整LPR，各地可以根据实际情况进行有针对性调整。

贝壳研究院认为，影响2022年市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。

2022年房地产市场将在今年下半年的低位上逐步修复，修复需要时间，修复过程可能有短暂波动，但最终将回归平稳均衡。2022年是探索新的发展模式、构建房地产业良性循环的元年，“良性循环”下整个行业将趋于平稳健康，更好满足购房者的合理住房需求，更好满足消费者对美好居住的向往。