原标题：销售增两成，逆势跨千亿 越秀地产2022年不改稳健底色
当蒙眼狂奔的行业慢下来后，曾经稳健前进的企业摘得了时间的勋章。
3月10日，越秀地产（00123.HK）发布了业绩报告显示，2021年，其实现合同销售额1151.5亿元，成功跨越千亿门槛，实现同比增幅达20.2%，完成全年销售目标的102.6%，这一目标完成率远高于2021年典型房企约91.18%的完成率均值。
销售的稳步增长，也保证了业绩的持续向上。报告期内，越秀地产实现营业收入约573.8亿元，同比上升24.1%。核心净利润约为41.5亿元，同比上升3.2%；全年每股派息0.654港元，同比增长9%，按核心净利润的派息比率稳定维持在40%。
2022年，越秀地产不改稳健本色，合理铺排可售资源，将销售目标定在1235亿元，同比增速为7%；而投资计划亦秉持以销定投，全年预计投资强度在40%左右。
“2021年我们保持着稳中求进，实现了有质量的增长，”越秀地产董事长林昭远表示，“2022年，管理层有信心完成年度的各项经营目标，持续为股东创造价值。”
广州销售破600亿，TOD布局向纵深
2021年，越秀地产录得合同销售金额约为1151.5亿元，同比上升20.2%，合同销售额再创历史新高；合同销售面积约为418万平方米，同比上升10.1%。其中，销售均价也逐年提升，2019年-2021年间，从20700元/平方米，增长至27600元/平方米。
作为越秀地产大本营的广州，依然是其最坚实的后盾，年内实现合同销售额606亿元，同比增长8.6%，占全部销售额的约52.63%；克而瑞数据显示，这一销售业绩在广州位居各大房企之首。以广州为基础，粤港澳大湾区的销售业绩合计贡献合同销售额713.7亿元，同比上升12.1%。
根据地稳固的同时，越秀地产向北、向东的扩张，都实现了良好的回报：报告期内，华东地区实现合同销售额259.3亿元，同比上升30.1%，并首次进入上海；华中地区合同销售额101.7亿元，同比上升48.6%。
特色业务TOD项目同样为越秀地产提供了坚实的支撑。2021年全年，TOD项目实现合同销售金额约178.7亿元，同比上升5.1%；其中，星图TOD实现35亿元、星瀚TOD实现40亿元、星汇城TOD实现45.9亿元。
截至2021年末，越秀地产已售未入账的销售金额约有1506亿元，较年初增长了25%，其中大湾区占比超6成，华东区域超2成，销售均价保持在26400元/平方米，为之后的业绩规模提供了有效的保障和支撑。
能在下行的行业大环境中，以远超平均水平的目标完成率跻身千亿房企之列，背后是越秀地产对市场调整的积极应对。
在持续加强线上、线下融合营销力度的同时，越秀地产制定了“一城一策”和“一项目一策”的精准营销策略。
“现在不同的城市，不同的区域，市场存在些差异”，在林昭远看来，2022年，超17万亿的市场规模应该已经达到了顶点，未来会有所回调，市场的分化、尤其是城市的分化可能会更加明显，“一二线城市、产业和基础设施比较完善的市场，我们认为还是保持稳健，远郊或者部分三四线城市靠投资客的市场受到的影响可能会大一些。”
基于此，越秀地产给2022年设定了一个“谨慎乐观”的销售目标，即全年实现1235亿元，同比增速约为7%。这其中，对于大本营广州，林昭远称，期初有200亿元左右的货值可以持续销售，在稳定地供货下，预计广州的销售增长可达10%左右。
林昭远表示，销售目标是根据2022年的供货和去化率来的，总体去化率以去年58%的比例计，“还是要看市场，如果市场好一点，去化率可以超过60%，那增长还会多一些，但目前市场分化确实比较明显，所以我们会保持积极的态度，谨慎地进行目标设定。”
“6+1”增土储，把握并购时机
2021年的越秀地产不只是在销售市场上表现亮眼，在土地市场上亦收获颇丰。
据披露，越秀地产通过“6+1”多元化、特色化增储模式，年内共新增37宗地块，分别于广州、佛山、上海、杭州、苏州等18个城市，总建筑面积约为918万平方米，其中大湾区新增土储为442万平方米，占比约为48%；华东、华中新增土储均超2成；广州新增土储约为390万平方米。
据越秀地产资本经营部总经理姜永进介绍，新增土储中通过多元化渠道增储占比达到了56%。其中TOD、“城市运营”、国企合作增储模式分别占新增土储的2.3%、25.5%、9.3%。林昭远称，新增土储中有不少是通过底价勾地合作获取，为后续发展增加了不少厚度。
“去年，我们新增了广州星航TOD项目，总建面是21万平方米，股权占比为95.48%，这是通过公开市场获取的TOD项目。目前6个TOD项目的总土地储备为375.6万平方米。”姜永进表示。
“目前公司TOD项目的总货值超1000亿元，”林昭远表示，对于TOD项目，当前有开发能力的企业还不算太多，也成为越秀地产的优势，未来会作为关键领域，希望能拓展广州以外的项目， “相信TOD项目会慢慢夯实基础，进一步对业绩形成支撑。”
在区域选择方面，越秀地产持续巩固“1+4”的全国性布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西南地区，2021年新进入了北京、上海、宁波、南通、东莞、西安、毕节、郴州8个重要城市，实现一线城市全覆盖。
截至2021年末，越秀地产在全国战略布局29个城市，总土地储备约为2711万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约55%。
2022年，越秀地产在增储纳粮上，依然保持着颇为进取的态度，全年拿地资金预算约为457亿元，投资强度为40%。“在拿地方式上还是保持既定的方针，在投资节奏上，还是保持有质量的投资，”越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰表示，“因为蛋糕就这么大，在投资的选择上会更多地投向产业基础好，有住房改善需求的城市、安全边际高的城市。”
林峰透露，公开市场也要看机会，若是过于激进，或地价偏离价值太高的，“我们也不一定会参加，反而会更多关注一些收并购、合作的机会。”
实际上，在不少房企暴露出风险的当下，伴随着相关政策的支持，“钱不是问题，”在谈及收并购时，林昭远坦言，“并购贷方面，目前各大金融机构已经主动和我们对接了，”目前正在积极研究，但核心还是要有好的标的，“起码要与我们布局的城市有重叠度，在项目的筛选上，我们可能会严格一点。”
稳居绿档行列，保持投资级评级
经营策略上的稳健，落到财务数据上，便表现为健康安全。
截至2021年12月末，越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为405亿元，较年初上升8.6%，保持稳步增长，资金流动性充足。
在“三道红线”方面，越秀地产在剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.1%、47.1%、1.36倍，实现了零踩线，保持了绿档达标的状态。
值得一提的是，在净负债率方面，越秀地产较2021年的47.5%进一步下降了0.4个百分点。“尽管总负债规模略有增长，但我们的现金和权益也同步实现了增长，增幅超过了负债的增长比例，实现了净负债率指标的下降。”林昭远介绍。
越秀地产还在积极拓展多元融资渠道和方式，强化资金管理。
“去年我们抓住了市场的有利窗口，于境外成功发行了6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债，票面利率分别为2.8%和3.8%，”姜永进介绍，“于境内成功发行公司债人民币60亿元，平均票面利率为3.29%。”
这样的动作使得越秀地产的融资成本再创新低，2019年-2021年以来，其平均借贷利率分别为4.93%、4.62%、4.26%，实现持续下降。
“目前整体的融资环境对我们来讲还是比较有利的，”谈及2022年的再融资计划时，越秀地产财务总监兼执行董事陈静表示，“我们也跟境内外的金融机构保持了良好的互动，未来将利用一些机会，把部分高成本的融资再只换一次。”
优秀的财务水平，叠加国企背景、母公司的支持，以及稳健的销售增长和优质的土地储备作为发展的持续动力，国际评级机构穆迪和惠誉保持了对越秀地产的“投资级”信用评级，展望“稳定”。
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