网友：“预算100万，房子不能太旧，有升值潜力，有什么推荐？”
雅姐：“？？？”
网友：“预算200万，要通勤方便，有好学位，有什么推荐？”
雅姐：“？？？”
一直以来，雅姐收到很多“低预算怎样买房”的提问，今天我们正好聊一聊这个话题。
预算200万以下，在广州应该买房吗？
先问自己，你是优先考虑日后升值，方便置换，还是仅仅想有个小窝？如果是前者，建议不要急于上车，先搞钱做大本金；如果是后者，那可以遵循下文的原则来挑。
道理很简单，目前楼市“马太效应”明显，两极分化，用人话翻译就是“贵的更贵，便宜的更便宜”。所以，200万以下的房子虽然不少，但90%在升值潜力上会大幅跑输大市，我们来数据说话。
2021年广州11区一手房均价及套均价格
数据来源：广州中原研究发展部
先看看2021年广州的一手楼价分布情况：
第一梯队越秀、海珠、天河，强者恒强，套均价都在700-900多万之间；
第二梯队荔湾、白云、番禺，除了一些边缘板块，整体趋势向上，价格400-500多万/套；
黄埔热门板块多差异大，所以自成一格，介乎于第二和第三梯队之间，虽然也内卷，但优质盘还是很稳，整体套均也差不多400万；
第三梯队是南沙和花都，南沙虽然也算郊区，但在自贸区的光环下，经过几轮的炒作，也基本没有200万以下的新房，花都部分项目小户型可以选择；
第四梯队弱者恒弱，从化很便宜，但离市区远通勤不方便，刚需压根不用考虑。增城刚好落到200万的区间，是刚需无奈的选择，只要你不是买位置最好的几个标杆盘，200万随便挑，永宁、中新、朱村板块更是一打一个准。
而上述这些200万能买的地方统称为广州郊区。郊区的特点是什么？涨价永远跑在最后，但跌起来却毫不含糊。
以增城朱村为例，高峰期不少近地铁的项目均价都去到2.3万/㎡，甚至有项目优质单位接近3万/㎡。近日，我们到朱村踩盘发现，整个板块新房售价在1.8万/㎡，地铁旁项目1.8-2万/㎡，距离地铁1-2公里的1.5万/㎡起，更远一点的便宜至1.1万/㎡，楼盘普通较一年前有20-30%的降价，跌幅远超一二三梯队，试问哪个刚需摊上不流泪？
200万预算在增城朱村板块随便挑
事实上，每次楼市周期皆如此。毫不夸张地说，过去5年，无论你在高点还是低点入手增城，50%的人都是亏钱的，如果需要换房，只能亏本卖，还有40%的人没有吃到2020-2021年这波楼市红利，房子就跌回几年前价格，只有10%的幸运儿在合适的时间选对了合适的楼盘。
有人说，那我不买一手，买市区二手老破小可以吗？
对于老破小的态度，很多大V是持否定意见的，但雅姐作为一个老广，我也是住老城区这种房改房长大的，我可以看到他们好的一面：首先，楼梯楼实用率很高，完爆市面上很多以户型极致著称的楼盘；其次，市区旧房子，生活是真的便利，和你买增城的居住体验有天渊之别；还有，政府都在加大力度支持加装电梯，并且对老旧小区进行微改造，整体居住环境有一定的改善。
2021年广州11区二手房成交套数及均价
数据来源：广州中原研究发展部
但200万能买的老破小确实有限，再来看图说话。根据2021年各区二手成交均价计算：
第一梯队天河、越秀、海珠单价高，200万平均只能买到四五十方，且楼龄基本超过30年，一些位置偏一点的能买个六七十方，但也无可避免遇到奇葩户型、高楼层、采光差等问题。
第二梯队荔湾、白云、黄埔、番禺可选范围会更广，我更建议对学位要求不高的买家，可以选择这几个区域，一来预算范围内选择多，二来可以选到有小区管理、楼龄不算特别旧、甚至还是原装电梯的正规两房。
至于其他区域，一手房子太多了，真的没必要再选二手了。
但也需要提醒大家，随着楼龄的增加，以及年轻人置业观念的改变，没有加装电梯可能性、学位欠佳的老破小，价值将持续走低，但至少可以满足居住属性，生活也方便，鱼与熊掌真的不可兼得。
老破小虽然旧，但生活便利
还有很多人问200万预算买公寓好不好？关于公寓问题，雅姐已经多次提醒过，首次置业者、预算不高的人千万不要入坑，详细可以看看我女神节的推文，虽然里面是对单身女性的建议，实际对任何想买公寓的首次置业者都适用。
那预算真的只有这么多，怎么办？
1、选择租房，宁愿不买也不要乱买。买错就是套，增城房子一大把，二手市场竞争异常激烈，与其以后割肉，倒不如选择不入坑。
2、再努力一把，将预算从200万提高到300万，首付只需要提高30万，如果是夫妻一起购买，省吃俭用一两年是可以实现的。而且当前“房住不炒”的市场环境下，楼价大幅上涨的可能性微乎其微，1-2年的横盘期不可避免，无必要病急乱投医。
3、一定要买，怎么都等不了，那要认真挑，例如一手买增城的，不要对涨幅期望过高，房子是用来住的。另外，增城一定要选地铁13号线和21号线沿线盘，步行可以到那种，这类楼盘相对保值，再不济还能住，等以后原始积累增加了，再考虑置换。如果买二手，想要学位好就只能牺牲面积，保值是可以，但论性价比，荔湾、白云、黄埔、番禺会更高。
200万预算，首付60万，贷款30年，月供也接近1W了，对于打工人来说不是少数目了，希望大家买房之前都要三思，不是任何房子都能实现财富增值的。
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