21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

2022年上半年，房地产行业仍处于深度调整期。中指研究院监测数据显示，上半年房企共实现非银类融资4825.5亿元，同比下降56.5%，环比降幅为26.4%，但降幅已经收窄。随着融资支持政策的边际改善，房企融资模式进入新的周期。

融资政策改善

上半年，融资政策在遵循“房地产金融审慎管理”的主线上适度调整，根据企业实际融资需求进行边际放松。总体来看，一是鼓励收并购类融资，二是支持优质民企重归融资市场。

2021年年末以来，有关收并购融资的政策相对活跃，如今年3月银保监会鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目；4月央行强调“商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。”

“收并购类融资将有能力的房企作为通道，把资金注入到出险房企中，可以起到盘活出险房企资产、加速行业内部流动性的作用，有利于化解行业风险。” 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示。

另一方面，为改善行业融资环境，恢复企业合理融资需求，4月，证监会等机构发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。沪深交易所召开“信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会”，提到将通过市场化的信用保护工具，引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展。

融资规模降幅收窄

中指研究院数据显示，上半年房企共实现非银类融资4825.5亿元，同比下降56.5%，环比降幅为26.4%，但降幅已收窄。其中，信用债融资2518.0亿元，海外债发行169.3亿元 ，信托融资694.6亿元，ABS融资1443.7亿元。各渠道同比均出现下降，其中海外债、信托降幅最为显著，信用债成为融资主力。

从单月情况来看，3月为上半年融资最高峰，总规模超千亿元；4、6月单月超过900亿元。

除2月受春节影响融资规模偏低外，今年上半年的单月融资规模及增速均高于2021年下半年的最低值。“融资规模底、增速底已在本轮周期初期出现，当前进入低位稳定阶段，未来有望在此基础上伴随着市场复苏而回暖。” 中指研究院表示。

信用债发行能力修复

融资结构上，信用债成为发行主力。上述机构数据显示，房地产行业信用债发行规模为2518.0亿元，同比下降24.2%，环比上升16.2%，信用债是唯一环比出现正增长的融资渠道；信用债融资规模占总融资规模的52.2%，较上年同期上升22.2个百分点。

2022年3月以来，信用债发行规模基本维持在400亿元以上的相对高位。“从单月增速来看，同比降幅有收窄趋势，5月份甚至出现同比增长33.5%。信用债的发行能力已明显修复。”该机构指出。

值得注意的是，2022年上半年，共有7家房企发行并购债融资91.2亿元。在“双碳”目标加持下，房企也积极推动绿色建筑、绿色金融，上半年共发行绿色债融资63.8亿元。此外，部分券商通过参与创设信用保护工具，协助民营房企打通公开市场融资渠道。5月以来，龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等民企被选定为示范民营房企，采用信用保护工具，分别成功发行信用债，实现融资39亿元。

偿债高峰已至

截至2022年6月30日，今年下半年尚在存续期的债券余额为4920.7亿元，其中信用债占比为64.6%，海外债占比为35.4%；一年内到期余额为9723.7亿，其中信用债占比62.3%，海外债占比37.7%。

中指研究院表示，7、8月为年内第二波偿债高峰，单月到期余额超千亿元。“有能力的企业应当抓住当前不同渠道的窗口期，根据自身情况补充资金，尽快适应新周期下的融资模式。”

该机构预计，下半年融资相关政策或在当前导向基础上，进一步做出适当调整，以满足房企合理的融资需求。