近日，贝壳研究院发布《2021-2035住房市场需求预测报告》（以下简称《报告》），对2021-2035年我国住房需求进行预测。

《报告》通过对我国目前劳动力人口的情况进行分析，来预测未来住房需求。理论上，劳动力人口比重越高，住房需求量越大。报告显示，当前我国住房总需求已进入下降期，且需求结构也将发生变化。

根据测算，2021年-2035年，我国将有201亿平方米到247亿平方米的新增住房需求，中性情形下为222亿平方米，年均14.8亿平方米。相较于“十三五”期间住房市场年均18.9亿平方米的交易规模，住房总需求明显下降。到2035年，住房总需求降至13.3亿平方米，15年间年均降速2.5%。

尽管如此，考虑到住房价格温和上涨，我国房地产市场交易规模仍会上升。预计2021年-2035年，我国住宅交易额年均22-27万亿元，中性情形下年均24万亿。到2035年，我国住房市场总交易额将达29.2万亿元，15年间年均增速保持约1.8%。

研究发现，未来新增住房需求包括三类：一是人口从农村向城镇异地转移带来的刚性住房需求。预计2021-2035年新增刚需约39亿平方米，占总需求的18%。

二是城镇居民住房面积增加带来的改善性住房需求。预计2021年-2035年新增改善性需求约120亿平方米，占总需求的54%。

三是城镇老旧房屋拆除重建带来的拆迁需求。预计2021年-2035年新增拆迁需求约63亿平方米，占总需求的28%。

结合发达国家经验，《报告》认为，存量市场的崛起是必然趋势。当前我国二手房成交量占比在20%左右，仍处在存量市场发展的起步阶段，未来这一比例将不断提高。到2035年，预计我国二手房交易额接近14万亿元，占住房总交易额的47%，与新房交易额基本相当。

《报告》还指出，这也意味着围绕存量住房的需求服务有巨大的市场空间，品质物业、房屋交易、租赁运营、装修、改造等衍生服务需求市场有望持续扩大，居住服务业将迎来快速发展的浪潮。