8月9日，在广州举办的2022博鳌房地产论坛上，保利发展控股集团战略研究院院长、战略投资中心副总经理吴定金在《实现“房住不炒”下的高质量发展》的主题演讲中指出，面临经济增长三重压力，收入和预期发生改变，家庭纷纷增加储蓄减少负债，开始了本轮家庭缩表的周期。

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他表示，在房住不炒的切实贯彻执行下，市场发生了深刻改变，投资需求大量退出，包括供应短缺性城市和板块、外溢型需求、旅游度假型需求、商业公寓等四类典型市场，需求已大大减少。

由于收入和预期的改变，不动产在家庭资产配置中的地位下降，住房主导地位开始发生动摇，整个家庭进入缩表周期。从存量市场来看，过去一年二手房挂牌量激增，而上半年居民新增人民币存款10万亿以上，同比增加了38%，减少不动产配置已成为趋势。

当行业容量在下调，房地产真正进入了买房市场。去年全国的商品房总容量是18万亿，属于历史高位，随着需求和供应减少，商品房市场进入减量发展时代。同时城市不断分化，城市间也呈现不均衡的收缩，市场容量加速向大中城市集中，房企应顺势而为，做擅长的业务领域。

同时，在问题房企暴雷的影响下，客户心态变得更加成熟。围绕自身真实需求，关注房子所在地段的成熟度和教育、医疗、商业、公建等配套成熟度，所以二手房为客户提供了选择，因为它是所见即所得，交付风险也比较少，逐步受到太多的青睐，未来我们预计这个比例会越来越高，越高证明整个市场也在走向成熟。

基于房住不炒，房企要如何实现高质量发展？吴定金认为，一方面要回归居住本原，真正以客户需求为导向，而不是多年以来的停留在面上。在此基础上，他认为未来有五类需求可实现国内住房可持续发展。

一类来自刚需，也就是快速城镇化带来的需求；第二个是改善需求，也是未来可持续释放的主力市场；第三是多元化的住房需求，适应不可逆的老龄化市场；第四是租赁需求，我国灵活就业人口已超2亿，包括IT、网红、外卖骑手，这些人更接受租房需求；第五是跟居住相关的服务需求，比如说物业、康养，包括资产服务等等。

另一方面是聚焦真实需求，寻找确定性的细分市场：一是确定性的有人口和产业持续流入的成长型城市；二是聚焦有效区域和板块；三是从地产思维转向经营思维；四是动态调整，不断进行改革和模式再造，这将成为未来房企必备的核心竞争力；五是争当产业链链长，做行业转型升级的推动者。