三季度以来，密集出台的楼市调控政策以及传统“金九银十”旺季的到来，给以上海为代表的一线城市注入了一剂“强心针”。

来自仲量联行的数据显示，货币政策的发布导致贷款利率持续下行，市场成交快速回暖，疫情期间积压的购买需求在三季度集中释放。在大量新增供应入市后，三季度整体住宅成交量达367万平方米，环比上涨188.4%，同比上涨51.6%。

与此同时，上季度受疫情影响，项目供应放缓。今年三季度，有相关部门缩短了预售审批流程，使新项目加快入市，在缓解开发商资金压力的同时又满足了市场上积压的购房需求。

数据显示，三季度整体商品住宅市场供应约360万平方米，环比上升235.3%，同比上涨127.5%。

价格方面，在供应端政策的优化调整下，三季度高端一手价格为12.67万元/平方米，环比微涨0.4%。在高端二手市场，居住空间宽敞舒适的高品质住宅产品普遍受到改善型购房者的追捧。因此，三季度高端二手价格环比上涨1.3%至人民币10.87万元/每平方米。受益于开学前家庭型租客需求活跃，高端租赁市场在三季度维持韧性，平均租金环比小幅上涨0.6%。

预计至2022年底，上海整体楼市政策仍将维持偏紧基调。仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示：“即便是在紧缩政策环境下，预计强劲的改善型需求仍将继续支撑高端市场。在供应端政策持续优化调整的环境下，高端一手价格有望在四季度继续迎来小幅增长。而在大部分积压的改善型需求在三季度集中释放后，我们预计高端二手成交活动将在四季度放缓，2022年全年高端二手价格的涨幅将较2021年全年7.2%的增长明显放缓。“

除了住宅，包括办公楼、零售物业、物流、投资等市场都开始回归正轨。

其中，三季度，上海产业园区市场保持平稳态势，净吸纳量达6.5万平方米。根据仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人介绍，上海产业园区整体市场租赁需求保持稳健，生物医药及新能源汽车等战略性新兴产业仍保持活跃。稳定的需求表现带动上海产业园区整体空置率下降至10.4%。三季度整体租金持稳，保持在4.6元/每平方米/每天不变。

零售物业方面，2022年三季度，随着地铁和购物中心客流量逐渐恢复常态，上海社会消费品零售总额有所回升。

仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示：“尽管上海零售物业市场租赁势头有所放缓，仍有一些品类保持韧性并维持原有的扩店计划，如奢侈品、高端护肤和香水品牌、新能源汽车展厅和社区型超市等。”受疫情冲击较大的餐饮业态在三季度迎来迅速恢复，尤其是优质餐饮的扩张需求恢复较为明显。在三季度新租赁面积中餐饮业态约占整体的45%。

疫情反复、通货膨胀及美国加息等各类外部因素导致整体投资市场不明朗，也让投资机构对于收购项目更为谨慎。仲量联行投资部华东区负责人孙翎表示， “目前的市场环境对外资投资者具有挑战，存在观望情绪。但随着REITs的落地，物业资产价格趋于理性，以及中央货币政策和信贷政策的放宽，预计第四季度投资市场将迎来翘尾。”

作者：张玉