近日，第一太平戴维斯发布《广州房地产市场2022年回顾与展望》报告，回顾了2022年广州写字楼、零售物业、住宅市场方面的动态趋势。
10月以来，本土疫情形势对经济与商务活动产生了显著冲击，广州房地产市场发展亦受一定影响。
在此背景下，甲级写字楼租赁市场竞争激烈，年度净吸纳量降至近十年最低；消费市场广受冲击，全年零售物业市场净吸纳量远低于过去十年平均值；住宅成交量降至近十年最低。
一手住宅成交量降至十年最低
改善型买家料将是购房主力
2022年，广州一手住宅呈现“供需齐降”的特点。
供应方面，据第一太平戴维斯报告，截至2022年12月16日，全市供应面积约为697.6万平方米，同比下降16%。
其中，第四季度全市供应面积环比下降47.9%至134.0万平方米。
受内外部宏观环境的不确定性影响，购房者仍然整体保持谨慎情绪，成交方面，全年成交面积回落至546.3万平方米，为近十年最低。
第四季度，尽管核心区域的部分高端项目持续去化，但大部分项目去化表现仍较为平淡，各区成交量均呈下降趋势。截至2022年12月15日，全市一手住宅成交面积环比下降38.1%至91.5万平方米。
价格方面，改善型项目的持续去化仍推动全市均价结构性上升。截至第四季度末，全市一手住宅成交均价环比上升2.9%，至人民币45267元/平。
第一太平戴维斯广州住宅销售部负责人刘晓思认为，2022年广州住宅地产市场成交呈现两级分化，整体萎缩，市场与购买者信心仍未恢复。“但随着经济的复苏与政策的持续发力，购房需求或将得到释放。”
机构预测，2023年，市场有望逐步回暖。但短期内，改善型买家仍将是购房主力，这将推动全市均价结构性上升。
写字楼净吸纳量降至十年最低
未来三个月需求恢复仍缓慢
2022年，广州甲级写字楼物业市场共迎七个新项目入市，共带来53.9万平方米新增供应，截至年末，全市总存量升至660.5万平方米，同比扩张8.9%。
需求方面，第四季度，新项目去化叠加既有项目中有部分交易于年底前达成，全市季度净吸纳量由负转正至3.9万平方米。
尽管如此，受复杂的经贸环境影响及疫情反复的扰动，全年的写字楼市场仍以“冷”为主基调，净吸纳量降至近十年最低，约为去年的9.5%。全市平均空置率四个季度连续上升，年末同比上升6.7个百分点，至16.3%。
受大环境影响，业主去化压力增大而继续降租，全市平均租金延续下行趋势，租金指数同比下降3.8%。
据了解，2023年，新增供应仍将保持充沛，全市新增供应预计达116.9万平方米。
尤其在第一季度，全市预计迎来五个新项目入市，合计为市场带来约26.6万平方米甲级写字楼供应。
机构认为，考虑到当前本地疫情的发展形势及即将到来的春节假期的影响，未来三个月内需求恢复或仍较缓慢。
从全年来看，需求的逐渐恢复仍难以抵消大量新增供应入市所带来的市场效应，业主仍然会采取降租的市场竞争策略，全市的租金水平将继续延续下行趋势。
零售物业净吸纳量远低于过去十年均值
存量项目租金水平维稳
2022年，广州零售物业市场共录得三个新项目入市。
其中，两个购物中心在第四季度开业，支撑全市季度净吸纳量转负为正，且较过去五年均值高37.1%。
但就全年而言，受疫情扰动及个别项目业态及品牌升级调整的影响，全市年度净吸纳量仍远低于过去十年均值，空置率亦随之走高，年末环比上升0.2%、同比上升1.7%，至14.6%。
价格方面，广州零售物业市场中既有项目租金基本与上季度持平，同期，鉴于新项目入市租金较低，结构性拉低全市平均租金水平。
截至年末，全市平均租金降至人民币每平方米每月650.4元，租金指数同比下降1.4%。
2023年，全市预计迎来七个购物中心开业入市，将为市场带来64.2万平方米新增供应，项目分别位于荔湾、白云、南沙和番禺等子市场。
但短期而言，本地疫情仍待恢复，加之大体量新增供应预将集中入市，全市空置率料小幅波动。
另外，由于次核心商圈将有多个新增供应集中开业，且其租金预计尚未企及全市平均水平，全市平均租金或再结构性下调。
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