文章来源： 申万宏源研究

中国海外发展(00688.HK)：业绩触底、投资积极 计划销售增两成

22年归母净利润同比-42%、核心同比-28%，低于预期、源于存货减值及汇兑损失。2022年，公司营收1,803.2亿元，同比-25.7%；归母净利润232.6亿元，同比-42.1%；核心归母净利润244.2亿元，同比-28.0%，低于市场预期；基本每股收益2.13元，同比-42.1%；毛利率和归母净利率分别为21.3%和12.9%，同比分别-2.2pct和-3.7pct。销售及管理费用率仅3.6%，同比+0.7pct。

公司业绩下降，主要源于：1）结转规模下降，结转毛利率下降；2）计提物业存货减值准备15.2亿元，以及合营公司款减值13.3亿元；3）汇兑净亏损42.8亿元，21年同期为净收益24.6亿元。

至22年末，公司已售未结转金额2,453亿元，已售未结可覆盖22年营收1.4倍，助力公司后续业绩稳定。此外，公司22年全年拟每股派息合计80港仙，占比核心归母净利润30.8%。

22年销售额2,948亿元、同比-20%，聚焦核心一二线，23年计划销售目标+20%。2022年，公司销售金额2,948亿元，同比-20.2%；销售面积1,387万平，同比-26.6%；销售均价2.13万元/平米，同比+8.7%；销售好于同期主流50家房企的销售额同比-41%。22年，公司整体销售回款率达93.1%，境内销售回款率95.1%，销售回款率维持高位。销售金额中，东部、南部、北部、其他区域分别占比16.8%、19.0%、26.2%、38.0%；公司聚焦重点城市，一线城市销售额占比达36.9%、强二线城市占比28.3%。公司深耕市场，30个城市的市占率居当地市场前三。2023年，公司计划可售货值达7,900亿元，目标销售金额同比+20%，对应3,538亿元，销售目标积极。

22年拿地强度达41%、逆势扩张，23年拿地投资计划双位数增长、保持积极态度。2022年，中海系公司合计拿地金额1,209亿元，对应货值2,403亿元；公司自身拿地金额1,107亿元，对应拿地货值2,139亿元；拿地金额/销售金额比41%，拿地金额/货值比50%。其中，一线、强二线、其他城市拿地金额分别占比51.2%、34.2%、14.6%，一线及强二线拿地金额占比85%，拿地货值占比高达87%，拿地聚焦核心高能级城市。至22年末，公司总土地储备6,842万平，对应总货值1.15万亿元；其中，不含中海宏洋的总土地储备4,389万平，权益面积3,758万平，土储面积来看，一线城市占比21%，二线城市占比44%，一线及强二线城市合计占比达65%，公司土储充裕，并且结构优质。此外，2023年，公司计划新增土地权益投资预算双位数增长。

三条红线指标维持绿档，公司融资通畅、成本低廉助力公司逆势扩张，商业计划积极。资金端，2022年，公司平均融资成本仅3.57%，处于行业一流水平。至22年末，公司剔除预收款后资产负债率、净负债率分别为53.7%、42.9%，现金短债比2.2倍，三道红线指标处于“绿档”，助力稳健发展。

22年，公司商业收入52.6亿元，同比+1.8%，疫情下逆势增长；商业已运营管理总规模759万平，其中自持665万平米，轻资产94万平米；商业收入中，写字楼、集中商业、公寓及酒店分别占比65%、23%、12%。22H1新入市项目总建面88万平，23年计划新入市项目总建面145万平。此外，公司在业绩发布会上表示，2023年公司计划商业物业收入同比+30%，目标积极。

投资分析意见：业绩触底、投资积极，计划销售增两成，维持“买入”评级。中海外经营稳健，土储丰富，结构优质，聚焦三大都市圈及一二线城市，作为“绿档”房企，公司财务指标优异，融资成本处于行业一流水平，在供给侧改革下这将赋予公司更持续而广阔的发展空间。考虑到行业结算利润率下行，我们下调公司2023-24年每股收益预测至2.45、2.65元（原预测值为3.79、3.88元），并引入2025年每股收益预测为3.00元，目前PE仅6.8倍，同时考虑到公司23年销售和投资计划积极，并预计将持续受益于行业格局优化，维持“买入”评级。

风险提示：行业调控政策超预期收紧，公司结算利润率超预期下行，销售去化率不及预期。