2023年,东莞迈入千万豪宅元年。

多个高阶大户型奢宅项目,争相入市,解渴楼市,拉开了一场明里暗里的巅峰较量。

供应端的不断加码,成交端也反应迅猛,马上给予回应。

我们能看到,成交量上涨的同时,价格也在不断刷新市场的想象,连续2个月新房均价破3字头,便是至佳佐证。

市场,迎来了历史上的前所未有。

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|一二手集体强势回暖,仅供参考

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解构奢宅市场

远比你想象中更广阔

数据,始终客观如一。

从近三年东莞千万豪宅的成交结构占比、数量来看,今年仅5个月的数据,就直追去年一整年的总和。

千万级别的奢宅,早已红透东莞楼市半边天。

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|豪宅成交大幅增加,仅供参考

此时,当我们冷静下来,细细甄别,就会发现一个很有趣的千万奢宅现象:

它们呈现两极分化状态,房姐姑且称之为李杜式的分化。

一边是以瑧湾汇、瑧山境为代表的奢宅,摇号不止。

一举一动牵动着市场的风向,恰如李白黄河之水天上来的热烈奔放。

大众对其每一批推售的产品、价格、去化等,都了然于胸,项目赚足了市场关注度。

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| 2023年东莞摇号盘一览,仅供参考

一边又是以万科·松樾、万科·棠樾、万科御景湾8号等为代表的奢宅,低调顺销,恰如杜甫沉静内敛。

大众对其产品、加推、去化情况等,难以窥其全貌。

而事实是,从市房屋网签备案公示网上查询,万科御景湾8号几乎售罄,万科·棠樾、万科·松樾,去化率都极高。

只是这些奢宅项目,始终保持低调,鲜少曝光在公众视野内,但并不妨碍他们成为奢宅中的中流砥柱。

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|万科·松樾高层示意图,仅供参考

李杜式的豪宅市场分化,理性地告诉我们:

明面上风风火火的新房摇号,仅是奢宅市场的冰山一角,多的是藏在市场表象背后,我们看不见的强劲购买力,且数量远远超乎我们的想象。

两者之间既有竞争,也将互相抱团,合力将奢宅市场推向下一个价值阶梯。

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价值回归,这股奢宅潮

成就新一轮市场周期

很快,新房的这股奢宅旋风,传递到了二手市场。

注意,这里的传递,仅限于同等片区区域内的导热。

也就是说,东莞目前的价值回归,高度统一于南城、东城、松山湖。

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这一点,从今年1-4月份全市二手房成交套数上,便窥见一二。

由于一手豪宅的传导,核心区域的二手房,数月来接连攀升,且成交远超前两年同期数据,交投活跃。

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|核心区域成交套数增加,仅供参考

此外,二手成交豪宅的价值,也十分坚挺。

究其原因,与一手楼市的快速去化分不开。

譬如南城因瑧湾汇、悦府等摇号盘的传导效应,对二手有明显的价值提升。

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|一手带动二手价值增长,仅供参考

又譬如松山湖的豪宅,因万科·松樾等新盘带动,其周边的二手房源,得以肉眼可见的增速,实现跨越式成交。

资本的嗅觉,极其敏锐。

新房市场的热浪,传导至二手市场,一二手联动,带动整个市场风向的转换。

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|松山湖热门社区二手房成交大涨,仅供参考

最终,从一二手的数据来看,今年一个很强的买房逻辑是:

楼市价值回归城市核心区,大势所趋。可以说,市场从来没有如此聚焦核心城区,这是一轮新的楼市周期。

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瞄准塔尖资产

新周期下的胜利者

每一次市场周期的变化,其实都暗场玄机。

瞄准塔尖资产,只需要找其共同性,也就是:难以超越的资源占有。

一方面,是城市资源的占有,另一方面,是对产品资源的占有。

只有将两个占有拉到满级,才可能成为新周期下的胜利者,值得成为资金进场的标的。

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|松山湖对城市资源的占有,仅供参考

举例两个顶奢低调级项目——万科·御景湾8号、万科·松樾,你便能真正理解,什么是将两个占有做到业内顶尖水平。

首先,来看万科·御景湾8号。

城市资源占有上,她坐落于高贵的黄旗山生态腹地,但却始终未完全脱离于尘世,一直与城市保持着恰到好处的距离。

产品占有上,建面约450平的半山庄园,不动声色地将庄园式生活,礼献塔尖圈层。

毫无疑问,悄无声息地几近售罄,是塔尖人群对项目的认可和尊重。

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| 建面约450平起步的庄园设计

再来看销售一年多的万科·松樾。

它坐落在“东莞大脑”所在地,松湖烟雨旁,其城市价值近年来从未被质疑。

加之项目低调地包揽了国际品牌悦榕庄酒店、约100万平的松山湖科学公园、松山湖未来学校等顶奢配套。

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| 松山湖城市资源,仅供参考

据一手信息,悦榕庄酒店将于年底开业;

而万科所代建的松山湖科学公园,也将于年底完工,齐齐为松山湖的城市资源添砖加瓦。

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| 松山湖悦榕庄酒店效果图,仅供参考

在产品资源占有上,万科·松樾主推的樾台大平层,樾庭、樾境、樾川等别墅,均属藏品级的城市资产,难以复刻。

正是将两个占有,诠释得几近完美,万科·松樾才被塔尖圈层所青睐,具有超高去化。

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|万科·松樾实景图,仅供参考

其实,不仅限于万科·御景湾8号及万科·松樾。

东莞的奢宅市场,无一不是如此。

他们占据城市的核心腹地,又将珍稀的土地退还给自然;他们将产品日夜打磨,锻造出难得一遇的居住方式。

这也不难解释,这群阅尽千帆、看尽世界的塔尖人群,品鉴过诸如万科·松樾这类项目后,仍会被其征服。