焦灼的上海二手房市场，房东是最急的。
一方面无法判断房价的走势，怕的就是房子越晚卖越亏；一方面现在的市场，不降价又卖不掉，怕自己现在卖也亏！
这就像一个泥潭，进退两难。
换个角度，购房者其实现在也很为难。
一方面他们也无法判断未来房价的走势，担心现在上车会不会亏了？要不要再等等？一方面现在的市场，确实很诱人，毕竟大部分都是改善型或者刚需购房者，可以上车，却也隐忧个人收入将来能否抗住房贷压力。
我们对房价的预测不一定精准，但是我们对买卖双方的心理博弈确实可以做到一定的解析。
上海的二手房市场已经从卖方市场转化成了买方市场，供大于求。根据2023年5月份挂牌20万套的数据，差不多1个卖家对应15套房子，情况确实不容乐观，不过在这种双方都有顾虑的情况下，交易中的操作空间就大有可为了。
现在的购房者大多为改善型或者刚需驱动，以往的“老破旧”不是说一定没有优势，地段配套设施无论在任何情况下，都能占据消费者的消费心智，但是无论改善型还是刚需驱动的购房者们最在意的其实是居住体验感是否能拉满！
即便是之前没有住过好房子的白领租客一族们，她们在买房子的时候，也必定受到了很多类似小红书等自媒体的宣传影响，知道好房子应该长什么样子的，你让他们掏了6个钱包买刚需房之后，还是租房的居住感受，她们愿意吗？当然不愿意了，大几百万都花出去了，过的还是以前的日子，换谁谁愿意？
所以，在当今的市场环境下，老破旧们装修一下再去售卖是一个必然趋势，而不是偶然趋势，这就像柜台里卖的奢侈品一定要有一个足够亮眼和撑场面的包装袋一样，都知道这个看上去就昂贵的包装袋本身也是把钱算进你买的商品里的，但都能接受，这个仪式感和这个消费体验很重要，仅此而已，这就是个消费者心理学。
但是你让房东装修一下再卖，他不会啊，装修公司都是按照房东的需求去改的，房东和现在消费者的审美，以及对于其它的房屋功能属性需求很大可能是不一致的，也就是说，房东自己找装修公司装修的房子，很难让购房者产生情绪波动，很难吸引他们，如果不能吸引，那就违背了这种装修的本意，还不如不装修。
装修之后为什么好卖，其实除了卖商品的逻辑，还有一个更重要的原因，就是对于购房者，他们也省钱了。
我们从买一套房子到装修再到住，其实这个时间跨度是很长的，如果以一年的时间来估算，大部分刚需房用户还是要在外面租房子住，还要花一大笔租金，还要住那种破破烂烂装修的房子，然后在这个过程中，对接中介也好，对接装修公司也好，各种问题都让她们这些不专业的人做，耗时耗力不说，那么多坑，随便踩一两个，日子都不会好过，这是客观存在的事实。
上海已经有很多公司开始做售前美化业务，就是把“老破旧”装修的漂漂亮亮的再卖出去，当然这里的”装修“大有门道。
举个例子，上海“塑房“算是这个行业里的标杆企业了吧，他们的装修叫做”塑装“，是一种全程围绕着未来购房者的需求和痛点去做设计，类似房型改造，主材品牌化，防潮降噪、软硬件一体化等等，他们知道那些未来的购房者将来会买什么样的房子、喜欢什么样的房子，也知道现在如何做才能将来更快与更好的卖掉房子。
从上海几家售前美化行业的公司数据来看，目前这块市场的成熟度和解决卖房问题的能力，参差不齐，差距很大，几家排名前列的龙头企业，售房时间普遍在45-55天之间，排名稍后的可能装修和不装修都差不太多。
在这里給大家说个小技巧，如果你也想选择售前美化公司去帮助你卖房，不仅要看对方公司装修的案例如何（去现场看看），还要知道对方公司有没有与其它中介公司、自媒体网红、甚至是政府合作，有没有自己的营销体系和渠道，这些也是最终能保障你利益的核心要素！
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