北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我现在陷入了迷茫，特来咨询。我们孩子一岁了，手里能凑400+首付，首套房，想在朝阳买学区房，三居室，目前心仪的有卧龙小区和慧忠里。现在慧忠里c区有套房，81平，三楼，南北，630万能拿下，单价来看很合适，但是小区环境有些差。您觉得这个价格合适吗？
B和D目前没有太合适的，81平这个面积还是比较理想的。纠结在于还没改造环境太差。
目前还在举棋不定的一点就是，要不要现在入手，有了孩子还要定居，买房是刚需，但不是急需，毕竟最近房价下跌严重，您能给出出主意吗？
A：
1、具体房源的价格我无法判断，不到现场的话看户型图都没用。但630/81=7.8万，为什么这么低啊？这地段儿的租金应该是每平米100多点儿，如果房子本身没问题，那这套房的溢价就只是平均值的一半左右，低了15%，为什么？这问清楚吧，如果是没有硬伤或隐情，那这价格肯定合适。
但这价格低的不是太正常，商品价格由供需关系决定。北京二手房的平均挂牌率目前在2%左右，而慧忠里一直低于1%，不能说供小于求，但也是供应少的。常规来说，明显捡漏儿的房子都流不到公开市场上来，尤其是这种热门小区。所以还是问清楚吧，避免买到麻烦。
2、常规是先问中介，然后问物业社区，还没答案的话就问问邻居。看是否有产权纠纷，债务抵押，装修造成的硬伤或邻里矛盾，是否有精神类疾病什么的（社区一般有备案），也就是看是否有不好解决的问题。一般来说物业或邻居如果知道的话都会说，至少是暗示，谁也不愿得罪新业主。
3、老小区都这样儿，改造了也未必能坚持多久。买这种小区主要就是买地段儿配套，居住的话以考虑内部为主，甭太纠结外部环境了，都差不多。
4、常规建议是如果资金准备好了那就买，没准备好或卖房后增加的预算不多就再等等，等政策和成交量，有鼓励政策或成交率持续上涨就尽快，没有就继续等。
但这套房源特殊，明显的价格低，那就赶紧问清楚内情吧。如果是我的话，确定没隐情就会买，肯定是占便宜了。但一定问清楚。
仅供参考。
二
Q:
我觉得我就是陷入欲望的漩涡了，求指个方向。我们家孩子，目前跟随妈妈的学校上小学（非丰台一、三、五，中学应该丽泽能保底）。我在丽泽商务区上班，考虑居住所以把房山的房子卖了，置换丰台的。预算700万，想住得舒服点。
目前看上了美域家园的三居，138平，但又觉得远。想看看七里庄的，发现的确有点难选，老破小没电梯的觉得容易成接盘侠。保利欣苑只出了顶层，预算内没有啥电梯新点的房子。远处看了一个三环新城比周围便宜不少，是不是也是坑呢？
问题1，关于选房的建议，或者是有合适的小区？
问题2，硬伤房，保利的顶层，军民园跃层临街，还是居住舒服点距离远点？
A：
1、天鸿美域板块不算多强，有些两区交界，丰台这边不算太重视。但小区挺好自住合适，也没学区溢价，居住的性价比正常，保值中等吧。远近就看自己的感受了，这没标准。
2、老小区肯定是流通性弱，没有电梯就更弱点儿，但谈不上接盘侠，只要不是在行情期间着急出手就一般都不吃亏。北京和小县城的逻辑不一样，小城市的老房是真的没人要，而北京市区的老房只要没硬伤，基本都能跟随大盘。
这就跟北京体制内的退休老人似的，肯定没有年轻人升职加薪的机会了，但每年按照平均值涨退休金也挺稳妥，跟农村没退休金的更不是一种逻辑。所以老房一般建议长期持有才合适，占不到便宜也多数不吃亏，出手时尽量选择横盘期慢慢儿卖就行。
3、保利欣苑也自住为主，也是小区挺好，板块的话只能说看以后的发展。要不然挺孤独的一个商品房小区，可以算稀缺，但也有些算错配，特意到这地段儿买改善房的不太多，所以价格走势在之前这些年不算占优。
4、三环新城谈不上坑，算是北京的保障房中升值不错的，整体来说还略超大盘了。肯定比周边的商品房便宜，但这是从一开始就便宜的，不能这么比。
就相当于都是打工的，中专和本科985文凭的起点就不一样，也最好别这么比，只要工资涨幅别落后平均值不就行了，非得跟清北的较劲那老觉得是坑。
要是我就先看这儿的了，地段儿相对好，就算是经适房也能借到板块的力量。三环新城避开铁道边的就行，尽量选户型朝向好的，肯定不吃亏，当然也占不到多大便宜，出身挺重要的。
5、是否买有硬伤的看自己是否能接受了，这属于个人体验。自住为主就买自己喜欢的，注重保值才考虑接盘人的感受呢。这就跟选人似的，搞对象只挑自己喜欢的，什么毛病都能接受；招员工才挑客户喜欢的呢，要不赚谁的钱去。
总之消费和投资是两个逻辑，消费享受只图自己高兴，投资做生意才考虑大众标准。商品价格是供需关系决定的，大多数人接受的才能价格高，至少是好卖。
仅供参考。
三
Q:
北京买房这事我家现在三个主意，老公是认为今年经济不好，不是购房的时机。儿子还是想买通州****，一步到位而且现在是低谷，可以等升值。我也是坚持应该这套房应该保值为主，十里堡这套虽然小但也够住，关键是肯定保值不错，等结婚或有孩子再换的时候不吃亏。
A：
1、这不是又绕回来了吗，还是去年说的这点事儿。
2、我也还是这话，很多家庭有一种买房模式叫“老公说不着急再等等”。可以说这是男性天生的理性和避险，但现实中所谓想等的时机，几乎等不到。或者说大多数人根本就说不清怎么算时机，就算等到了也未必敢真出手，仍然是等。
今年经济不好，那请问哪年经济好过啊，看看能说的出来吗？所谓经济不好的含义就是“钱不好赚”，实际上哪年的钱都不好赚。这我也不抬杠了，看自己家的判断和情况吧。
3、儿子的想法也挺典型，说好听的是有理想敢下注，说不好听的是反正也不是自己的钱，索性赌一把。****确实是低谷，但也从来没高过啊，一直在走弱，就算有了地铁规划什么的也得十年八年吧。这也没什么办法，都是自己的选择，只要能接受后果就行。赢了皆大欢喜，输了的话那只能是父母帮忙补上了。
4、十里堡的也是这情况，能否坚持到最后就看自己了，我不好说什么。或者说这其实是家务事儿，外人不好建议，还是自家商量吧。
仅供参考。
四
Q:
介绍下我家基本情况：孩子（女孩）在金融街上班，想买个800万左右的二居，小区环境好些，安全，距离单位不管开车地铁一小时内。以前看了丰台，太不喜欢周边环境了，现在想买朝阳了。
目前看了四惠片区的金地名京、东恒时代二期，朝青片区的天鹅湾，倾向于四惠，主要是近。需要请教的是：1、四惠片区咋样？2、现在买房是时机吗？还是再等等？我看的房子比去年已经降了50多万了，还会降吗？
A：
1、四惠挺好的啊。名字就是交通方便的意思，四环路+通惠河，南北和东西交叉于此。北京一般都是北部经济更强一些，内城以前三门分界，东部则是以通惠河分界，北边都挺好的。
2、房子是用来住的，做好准备吧，关注政策和成交量。如果有力度大的政策或成交量持续上涨就尽快，没有的话就再等等。
房价永远都涨涨跌跌的，甚至是大部分时间下跌。1999、2008、2010、2014和2017都算暴跌，今年这点儿跌幅都排不上号儿。反正现在是政府救市，几万亿的钱也都在银行趴着呢，如果不烧了的话早晚进市场，我认为是没什么下跌空间。再等等吧，看看政策和成交量。
3、另外金地名京和东恒二期都挺好的，都是这些年赢了大盘的。天鹅湾得看是哪种户型，这总价应该是普通户型，没问题。
仅供参考。
五
Q:
我们小区是在卖停车位，20万一个，比周边小区的都便宜，我考虑要不要投资几个。现在虽然还不紧张，但这应该比房价涨的快吧？您投资过车位吗？
A：
1、我对车位的投资谈不上，炒过而已。我们公司开发的楼盘，跟物业和施工队串通了，演了点儿戏，然后就把车位给炒高了，每个车位多挣了几万块钱吧，一半交公司一半揣兜里，皆大欢喜业主买单。后果是入住率上来之后，买了车位的业主们发现车位并不紧张，于是价格又掉下来了。
2、所以是否能投资看车位的稀缺程度吧。如果是新小区，那一般都是车位比较充足的，现在至少每户一个以上，普宅小区也能到户均1.2，高的能1.5。这种车位就谈不上投资了，不
稀缺也就不会争抢，自然抬不起价格。
如果是老小区，车位配比在0.8或以下的，那还有投资的可能。但也得结合地面和小区外边的停车位，整体考虑吧。
3、另外提醒一点，车位价格和小区的房价有关，但关系不大。毕竟商品价格是由供需关系决定的，成本档次什么的只是参照而已。豪宅小区如果户均2个车位，那也不值钱，价格有可能比旁边保障房小区还低呢。所以别拿周边小区的当标准，只关注本小区的稀缺程度就行。
仅供参考。
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