高管内参|长沙年度“DI王”发展特征解析|优质地块|土拍|楼板价|楼面价|长沙市|高管内参

引言：2024年1月16日上午，长沙住房商品化以来，最贵楼面价地块诞生——位于开福核心区、湘江边的S10地块，在第一次37轮竞价基础上，又经历了11轮次竞价，最终以楼面价16180元/㎡、溢价率47%成交，由湖南运达集团竞得。

市场遇冷背景下，新高价地出现在市场上引起强烈反响，本文将重点梳理长沙近年来年度成交楼面价TOP1的涉宅地块，以此解析年度“DI王”基础特征，并代入当年的时代背景进行分析，综合得出长沙近年来楼市发展历程及典型特征。

数据统计口径：2010-2024年1月；长沙六区一县；涉宅用地；招拍挂出让；规划建筑面积1万㎡以上

一、“DI王”信息梳理。

二、“DI王”发展特征解析。

三、市场影响分析。

DI王信息梳理

SPRING 2024

本文重点围绕“DI王”展开分析论证——

总价TOP1地块大多因规模庞大而胜出，DI王则更能反映出市场的价格承受能力与变化趋势。

DI王发展特征解析

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区位特征分析

长沙历年“DI王”集中在三环内内五区，其中二环内核心板块成为主力区域，具体呈现以下特征：

①呈现“由内向外，再回归主城”的发展路径

•2010-2014年，DI王集中在二环内核心主城发展；

•2015-2017年，城市外扩趋势下，DI王随之向外拓展；

•2018年至今，DI王回归至二环内核心主城；

DI王的区位变化也反映出长沙近年来土地由内向外扩张，又回归核心区域的发展特征。

②依托核心景观资源占据价格制高点

从长沙历年DI王占据的核心资源来看，呈现出以江景、河景、湖景、山景等资源驱动的特征，表明长沙土地市场依托优质景观资源占据价格制高点，并形成以湘江为核心的纵轴发展时代。

价格特征分析

①价格走势简析

DI王价格呈波动上升趋势，并与年度平均楼面价逐渐拉开价差，表明在市场土地资源日益稀缺的背景下，优质土地的价格实现度屡创新高。

②溢价率走势简析

长沙土拍市场溢价率在2016-2017年达到巅峰，彼时2016年梅溪湖DI王地块以溢价180%的高位水平出让，市场热度水涨船高。但紧接着土拍进入严控阶段，市场平均溢价率迅速下降，2018年以后DI王溢价率均未超过50%。

③分阶段市场特征对位

2010-2014年

长沙楼市处于平稳发展期，土拍市场保持稳步发展态势，DI王价格不断走高达到6835元/㎡。

2015年

长沙土拍市场遇冷，量价齐跌，DI王随之出现显著降温。其中单价DI王价格实现度仅为3000元/㎡，同比下降56%；总价DI王成交价格仅3.66亿元，处于历史最低水平。

2016年

在国家宏观调控政策下，“楼市去库存”成为2016年我国确定的五大经济任务之一，因此市场迅速升温，全国土拍市场兴起，史上最牛DI王年出现。长沙也首次出现“面粉贵过面包”的市场行情，DI王楼面价跃升至9241元/㎡，而此时长沙商品住宅成交均价仅6632元/㎡。

2017-2020年

2016年12月中央首次提出“房住不炒”定位，2017年市场进入史上最严调控年，据统计，全国百城发布调控政策次数超250次。长沙也开启“限地价/限房价+熔断+摇号”的土拍严控阶段，溢价率不断走低，DI王价格逐年下降。

2021年

长沙入选首批城市更新试点城市，主城价值回归，城市核心区位优质土储受到青睐，长沙高端改善市场兴起。因此2021年天心中心板块拥有一线江景的DI王楼面价首次突破万元，高达14157元/㎡。

2022年至今

2022年市场遇冷，下行趋势难以扭转，为了激励房企拿地，除北上深之外的几乎所有城市，都取消了土地限价，重回“价高者得”的时代。长沙也在2023年10月取消了以往的“限房价竞地价”，24年DI王便以47.07%的高溢价应运而生，楼面价高达16180元/㎡创历史新高。在如今市场冰冻期诞生的DI王，开发商愿意真金白银砸钱的地段，含金量非比寻常。

用途分析

DI王多诞生于商住地，纯住宅用地仅在2016-2017年土拍热度高企和2023年以纯住宅用地为绝对主力的时期出现。

开盘周期分析

近三年DI王开盘周期逐年缩短，2022年中海项目开盘周期仅为10个月，房企普遍寻求高周转。一方面是由于2021年实行的“三道红线”政策使得高杠杆运营的房地产企业转化为高周转企业；另一方面，在市场下行周期背景下，缩短开盘周期能节省开发成本，并能快速回现产生收益，实现现金流周转。

拿地企业分析

长沙DI王拿地企业以百强房企TOP30和本土国企为绝对主力，品牌知名度高，在长沙深耕多年，运营项目数量大多在10个以上，操盘规模超500万方，实力雄厚，有足够的资金和经验完成DI王项目的高质量开发。

备注：以住宅项目为统计口径计算长沙项目数量和体量，数据时间统计范围截至2024年1月。

市场影响分析

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市场表现

①带动区域周边楼板价跃升

DI王的出现对区域市场提振作用非常明显，直接传导到市场对周边楼板价的预期。从长沙DI王所在板块的历年楼板价变化来看，DI王出现的年份该板块的楼板价均价大多出现明显的上涨趋势，进而带动片区的土地价值跃升。例如梅溪湖一期2016年板块楼面价从2350元/㎡跃升至6883元/㎡，高铁新城2011年板块楼面价也从935元/㎡跃升至3473元/㎡。

②树立城市价格标杆

DI王导致楼板价飙升，项目成本上涨，使得二级市场产品价格出现飞升。尤其是在21年主城价值回归后，DI王项目住宅产品价格突破2万，跃升至3万，树立了城市住宅产品价格标杆。

产品特征

①彰显城市品质——超高层住宅为主

在长沙市场以高层产品形态为主的背景下，长沙DI王住宅产品以超高层为主，高层次之。超高层项目在每个城市都是稀缺资源，100米之上的建筑不仅在前期规划是一个坎，后期在建筑消防、疏散措施等方面都有着更为严格的要求，因此成本也随之增加。

②代表市场产品最新风向标——高端改善产品主导，大平层兴起

长沙住宅市场近十余年均以144㎡以下刚需刚改产品为主导，但近三年160㎡以上大面积产品占比明显提升。而长沙DI王住宅产品则普遍以大面积改善产品为主，近三年更是集中在180㎡以上大平层产品，改善更加极致，也反映出当下大平层市场兴起的最新趋势。而2024年最新DI王楼板价高达16180元/㎡，在运达集团自身豪宅品牌加持下，未来推出的产品值得市场期待。