本报记者 方超 张家振 上海报道

“我昨天就在融创外滩壹号院二期选房现场。我的两组客户运气都很好，都顺利选上了，一个买了275平方米边套，另一个买了286平方米边套。”4月22日，上海市黄浦区的豪宅经纪人曹鹏飞（化名）告诉《中国经营报》记者，意向购房者争抢新房的原因在于，新房价格远低于周边二手房，“有客户看完董家渡片区的二手豪宅后，都觉得能选到就买新房。”

如曹鹏飞所言，新房、二手房存在巨大的价格倒挂空间，正让沪上豪宅市场掀起一波“打新”热潮。以融创外滩壹号院二期为例，尽管所售房源套均总价达5000万元，但该项目在4月21日开盘当日就实现售罄，总成交金额达99.97亿元，首开去化率达100%。

据了解，今年以来，上海市豪宅市场持续热销。除融创外滩壹号院二期外，中海·顺昌玖里在开盘当日销售196.53亿元，创全国商品房单次开盘最高销售额纪录；新鸿基滨江凯旋门也是开盘售罄，单日揽金70.27亿元。

克而瑞统计数据显示，从成交情况来看，截至4月10日，上海市总价2000万元以上高端住宅已成交1271套。其中，内环内共成交1014套，已超过2023年全年的成交套数。

“主要原因是当前上海市豪宅市场存在倒挂空间。”58安居客研究院研究总监陆骑麟对记者直言，随着上海市区新房价格管控逐步放开，倒挂空间也越来越小，当前入市的豪宅购房者主要是在赶价格倒挂的最后一波红利期，做新一轮的资产配置。同策研究院研究总监宋红卫也告诉记者，上海市豪宅市场走出的是独立行情，并不能带动上海楼市整体回暖。

千万级豪宅“日光盘”频现

“昨天，项目第一批次所推房源已经卖完了，2幢、3幢总共销售了204套。”4月22日，在融创外滩壹号院二期项目沙盘前，置业经理宋茜（化名）告诉记者。

4月21日，融创外滩壹号院二期第一批次正式开盘，当日即售罄。该项目也凭借单日实现99.97亿元销售额和100%去化率，成为今年内上海市单盘销售额TOP2项目。

公开资料显示，融创外滩壹号院二期位于上海市黄浦区董家渡板块，与外滩万国建筑博览群、南京路、豫园、世博园为邻，地段位置优越。记者注意到，在该项目周边，坐落着绿城黄浦湾和华润外滩九里等多个外滩豪宅。

不过，这一地理位置极为优越的豪宅项目，开发历程颇为坎坷。2019年，融创中国以125.53亿元的代价，接手项目地块持有方——泛海建设控股有限公司（以下简称“泛海建设”）100%股权。当年，融创外滩壹号院一期开盘。

在融创中国“出险”后，中信信托、华融资产相关公司成为泛海建设股东。天眼查显示，在泛海建设的股东名单中，中信信托与芜湖华融资本创誉投资中心分别持股64.68%及25%，而融创房地产集团有限公司持股比例仅10.32%。

值得注意的是，或为缓解购房者对融创外滩壹号院二期项目后期建设的担忧，融创方面通过多渠道输出央企“背书”的信息。记者在融创外滩壹号院二期售楼部现场注意到，售楼部内一块巨大的LED显示屏上实时播放着“融创外滩壹号院二期官方声明”，强调该项目为央企控股，联合融创共同开发。

除融创外滩壹号院二期项目外，沪上豪宅市场近期涌现的“日光盘”还有新鸿基滨江凯旋门。该项目位于浦东新区陆家嘴区域，4月18日共推出212套房源，开盘当日即售罄，销售总价达到70.27亿元。

在近一个月前的3月28日，位于上海黄浦区新天地板块的中海·顺昌玖里开盘信息也曾引发市场广泛关注。彼时，该项目推出512套房源，共吸引738组客户认筹，单盘单日销售金额达196.5亿元，打破了2020年深圳华润城润玺两天内销售196亿元的纪录。

抢抓一、二手房倒挂红利

在全国房地产市场下行行情下，上海市豪宅市场“一枝独秀”的原因何在？

“首先在于供应量明显增大。从近期热销的豪宅所在区域来看，以前供应量很少，现在是集中投放。”上海中原地产分析师卢文曦向记者表示，沪上豪宅需求已积压了很长时间，现在短时间内出现了供应“井喷”，“这些豪宅产品在市场上都有预热，关注的客群很多，出现热销现象并不意外”。

同策研究院方面也分析认为，上海市豪宅市场一直严格控量控价，自2017年以来，3000万元以上的商品住宅成交量价维持稳定，但市场多年供不应求，豪宅市场需求经常被压制。

克而瑞统计数据显示，今年一季度，上海市总价2000万元以上的高端住宅供应面积约为32.4万平方米，同比增长112.95%，供应套数为1501套，同比增长123.36%。此外，总价2000万元以上的高端住宅供应占比达到19%，接近商品住宅供应总量的两成。

除供应量提升外，上海市一、二手豪宅价格仍然存在巨大的倒挂空间，亦吸引诸多购房者积极“打新”。克而瑞方面表示：“稀缺板块加一、二手房倒挂，可以说是高端住宅项目热销的重要原因。”

以中海·顺昌玖里为例，备案均价达17.2万元/平方米，但和周边的二手豪宅项目相比，翠湖天地隽荟和中海建国里近半年的成交均价分别高达25.7万元/平方米和20.2万元/平方米。对标中海建国里二手房价格，中海·顺昌玖里业主购入最畅销的151平方米户型，如果在购入后转手卖出，可获利约450万元。

此外，近期的“网红豪宅盘”新鸿基滨江凯旋门、融创外滩壹号院二期等项目，也存在巨大的价格倒挂空间。宋红卫告诉记者：“从目前趋势来看，房价普涨阶段已成为过去时，未来会回到资产价值重构时代，好资产具备这样的潜质。目前，这些热销豪宅都存在倒挂现象，相当于买到就是赚到。”

不过，上海市一、二手豪宅价格倒挂现象或并不可以持续。“今年上海高端住宅市场还有一个不容忽视的趋势，那就是优质项目正在逐渐回归市场价，新房和二手房价格倒挂空间不断收窄。”克而瑞方面表示，这意味着，未来高端市场“红盘缩圈”现象将更为明显。

市场竞争愈发激烈

一个值得关注的现象是，上海市一手豪宅均价正持续上扬。公开数据显示，今年上海市推出的前四批新房中，均价超过10万元/平方米的楼盘多达20个，仅在4月，就有4个均价达16万元/平方米以上的项目入市，其中，位于徐汇滨江的香港置地启元均价达到17.8万元/平方米。

走出“独立行情”的上海市豪宅市场，热度会延续下去吗？

“上海市豪宅市场一直延续当前热度，我觉得可能性不大。”卢文曦向记者分析称，纵观上海市豪宅市场交易节奏，“每年上半年的豪宅交易情况较好，会有一波交易放量，一般到三季度开始表现一般，但最后会在四季度有出现‘小翘尾’行情。”

“豪宅集中供应，也是部分开发商不看好后市的表现。”陆骑麟分析称，此前，上海市中心核心地段的豪宅产品供应一直处于供不应求状态，前几年受限价等影响，房企也不愿加速供应。“目前，随着房价上限打开，积蓄了多年的项目都在抢时间供应，积极转化前期积蓄的客户。”

“与此同时，上海市中心核心地段土地供应近两年也明显有增加的情况。项目后续面临的竞争会愈加激烈，部分房企产品在优势不明显的情况下，去化周期将会明显拉长，进而影响利润率。”陆骑麟表示。

上海市豪宅市场供应量或将进一步增加。同策研究院统计数据显示，上海市过去3年已完成中心城区成片旧改185.7万平方米。“叠加近年来市中心优质地块供应累积下来的存量，豪宅类项目潜在库存量惊人，而上海市3000万以上豪宅项目每年成交仅1000—2000套，豪宅面临较大的去化风险。”同策研究院表示。

不仅如此，在豪宅供应量进一步放大的情形下，市场竞争也将愈发激烈。一位百强房企人士向记者表示，当前，并非所有的豪宅都会热销，同时拥有好地段、好产品优势，再加上价格倒挂才有可能热销。一个豪宅项目能否热销，极其考验房企的操盘能力。

“在高端改善产品集中入市的情况下，客户对于产品、地段等方面要求会更加挑剔，高端市场也将会面临客户分流的处境。”克而瑞方面表示，高端住宅市场价格逐渐回归理性，随着套利空间持续收窄，投资需求随之退潮，高端项目之间热度分化将成为大概率事件，未来，上海市高端市场也将越来越稳。

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