昨天下午福州官媒发布了一个新政，福州上架“换新购”，这个政策的来袭，引起的热议不少，下面聊聊。
政策内容
我市的住房拆迁家庭，可以选择将手中的拆迁安置房源，置换主城区商品房。
举例：台江排尾旧改的业主，将一套60.75平方米的安置房“置换”了一套106平方米的商品房。
报道：平台整合福州市区近30个国企一手商品房楼盘，用于拆迁户换购。拆迁户看中楼盘后，商定置换的回收拆迁（安商）房价格并签约，定向购买国企一手楼盘新房。
这些国企一手楼盘既有榕发、建总、左海、建工、新榕等福州本地市属国企商品房，也有首开、国贸等国企商品房。
这个也是近期福州推出的政策里面，影响力相对足够有份量的一个，不同于此前其他城市的房票政策，这一次福州给出的变化，安置房置换商品房。
这是一个有意思的话题。
原因分析
从安置房收购的目的来看，报道也特别指出，进入2024年，福州加速旧改，全年计划安排征迁项目159个，完成征迁1.4万户、313.4万平方米。
面对大量旧改，对于拆迁安置房的需求增加，放在以往就是大量建设高比例安商房，最终可售商品房减少。
特别在这几年鼓台尤其明显，以鼓楼2018-2021年为例，供应的住宅地块高达24幅，其中比例超过80%安商房的地块，高达15幅。
换言之，拆迁的收益偏低。
进入近2年，福州楼市遇冷，土拍也非常低迷，去年开启的鼓台旧改，供应的地块都受到了较好的热度和溢价。
很明显鼓台旧改是短时间内最好补充资金的最好来源，同时要如何解决拆迁安置的需求，让可售商品房最大化，成为首个目的。
这次给出的置换方案，虽然不像房票那样直接，但是也仅仅是退一步的选择。
这样的操作之后，回收的安置房，可以继续给新的拆迁选择，或者拿来做公租房等功能使用，最终减少新建配套房的需求。
当然除此之外，还有一大目的就是解决了商品房的库存问题。
特别是这几年福州国企全面进场后，大部分去化都不算理想，这样的政策出来，能够很明显改善部分房源的去化。
从最近很多相关的方面来看，也能看出福州面对库存的自救。
比如此前闹的比较严重的世茂云上鼓岭，因为水源保护，最终给出的置换方案，就是山脚下国企左海的安商房左海望麓，给出248套商品房来给业主选择。
从这个事件其实就可以看出，部分国企的商品房，已经有被拿来做特殊功能的场景。
除此之外，就是近期鹅峰省直人才房，第二轮申购配售工作，共314套房源，售价15392元/㎡。
对比首轮的条件进一步放宽，群友也分享了不少调查申请表等。
从楼盘来看，位于五四北外围，新店外环路以外，很明显区位情况很一般，甚至说偏差。
给出的售价1.5W，周边的商品房，价格差距也不大，如果是安商房，可能二手价格更低。
可以说对比以往的部分特价人才房，可能确实存在价格吸引力，只不过目前的楼市，这样的售价，很明显不是条件放宽的问题，是价格的问题。
这个价格，即便面市不受限，预计也不好卖。
预计最终的情况，那些符合条件的单位和人才，特别是无房的，会面临一些无奈的强迫选择。
最终的变化，以前特价房抢着，如今是逼着。
综上，当楼市不理想后，一切有助于楼盘去化，回笼资金的政策都会相继出现，只不过是鼓励还是其他，都很难说。
结果分析
对于这个政策，目前最大影响除了库存外，就是哪些楼盘入围名单，给出的是30个国企一手商品房楼盘，包括本土国企以及首开、国贸等。
简单罗列目前这些房企的新盘以及地块：（不是最终名单）
从楼盘来看，主要还是集中在本土国企的项目身上，这也是这个政策的主要目的之一，缓解目前国企储备过多，去化不理想的背景。
当然最终入围名单，预计也有差别，个人感受，会以偏外围的项目为主，部分优质地块并不一定会在内。
至于大家关注的一个话题，这些新盘，如果是纯商，最终被拆迁户置换过来后，是不是变成安商房？
这应该是目前话题最大的一个。
关于安商房的这个话题，一切的矛盾并非是群体差别，经常出现所谓拆迁户和商品房业主的争端。
从具体情况来看，比如前几年货币旧改的时候，那些拿着大量货币的拆迁户同样购买了周边的纯商，换言之，当初那些纯商是不是就是安商房？
个人感受：这里面最大的关注就是安置房置换的价格计算，即拆迁户在这个政策里面，最终的购房成本会达到多少？
如果商品房同样以备案价出售，拆迁户的安置房以市场评估价回收，可以说这样的置换，并不意味着就是安商房。
安商房的最大的矛盾，是购入群体的获得成本不同，这才引发了矛盾。
所以最终这个置换方案，如何执行是最大的关注点，也是核心要素，它也决定了那些入围名单未来的二手市场。
瞎猜：置换成本并不低，仅仅是提供一个平台和一个机会。
盘点总结
对于这个新政，看上去可以说是一举两得，核心旧改急需安置房源扩大可售商品房，大量新盘库存急需去化。
一个置换，让这些库存满足了核心区旧改的部分安置需求，只不过政策相对温和。
这也是福州这几年一贯的作风，最终的结果，个人感受不会太明显，对于市场的影响不会过大。
后续如何去库存，预计还会有其他方案，比如大家常说的国企公务员等购买国企新盘给优惠等。
预计初期都是温和的推进，如果实在无法解决，就会变得比较强烈。
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