观点网 2023年，写字楼市场复苏不及预期，全年净吸纳量仅略高于2022年的历史最低值，需求疲软叠加大量延迟开业的项目入市，导致办公楼租金和出租率双双承压。
多城市延续“以价换量”的策略，但这一策略的效果也并不显著。按一般逻辑，租金和出租率呈现跷跷板效应，租金下跌则出租率会有所提升，但在当前市场环境下，部分出租率和租金水平已无法保持负相关，呈现双双下滑的趋势。
看看几个一线城市的情况。北京2023年新增供应量为61万平方米，主要集中在东二环及新兴商务区。租金于上年末的321.5元/平米下滑了7.3%，降至297.9元/平米，空置率上涨了2.7个百分点，达到18.7%。
深圳的写字楼市场表现同样疲软。2023年深圳写字楼新增供应量达到85万平方米，其中超过一半位于南山区的深圳湾超级总部基地和前海片区，临近南山区的宝安中心区也有项目入市。全市租金较去年末203.5元/平米下跌了8.4%，降至186.5元/平米，空置率上升了3.2个百分点，达到了26.1%。
2023年上海写字楼市场共录得18个新增供应，共计110.6万平方米，同比上升31.1%。新增供应集中入市，推动全市空置率攀升至19.8%，同比上升2.4个百分点。租金方面，2023年全市租金报价同比下降2.2%，有效租金同比下降3.7%。
广州写字楼同样有较大供应。于2023年共录得10个项目落成，总计70.7万平方米，供应量同比增加28%，集中在琶洲和金融城。随着新供应持续放量，广州写字楼市场空置率自2020年持续上浮，2023年年内累计上升3.2个百分点，至18.2%，是自2008年以来的高位。年内全市租金累计下降4.7%至每月每平方米144.4元，租金跌幅比2022年加深一个百分点。
受新增供应和空置率走高的影响，2024年主要一二线城市写字楼租金或将继续下跌。世邦魏理仕预计，2024年全国写字楼平均租金指数将同比下滑2%，较2023年收窄1.3个百分点。
机构预计，分城市来看，一线城市租金走势将普遍强于二线城市，市场韧性主要来自于新增供应有限的核心商务区的超甲级和甲级楼宇。其中，空置率维持在10%左右的上海南京西路、深圳福田CBD有望率先实现租金企稳。在升级搬迁需求的推动下，北京丽泽等成本优势明显的新兴商务区也有望迎来租金向上拐点。
与此相反，空置率较高或需求补给疲软的华北及中西部二线城市2024年租金跌幅仍然较大，止跌企稳还需要更长的周期。
对项目持有者和管理者来说，在周期低潮，更需加强项目管理，及时调整相关的资产管理策略，确保旗下的物业保持稳定经营。
目前市场环境下，如何迎合市场，做出调整以保证出租率？如何做好资产管理，保持物业稳定经营？如何逆市投资，把握潜在的投资机会？
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