二娃说
人呐，最重要是开心，其次，都是其次......
不得不说：这个五一，是真的热闹！保利似乎承包了整个广州楼市的热点。
呐~4月26日，保利燕语堂悦已正式开启认筹。同一天，保利天瑞也对外官宣，引入了广州TOP级的名校——省实。
而月底，保利燕语堂悦就将正式开盘。相信现场的人气比今天还要火爆！
◆ 保利燕语堂悦今日现场人气
不过，作为老黄埔业主的二娃，却时刻关注着保利另一个红盘的一举一动。
是的，大家应该猜到了，我说的正是保利老黄埔图书馆项目——保利招商华发·中央公馆。
那么，这个项目到底如何？
目前施工进度怎么样？
5月1日能不能如期开放示范区？
最终版的户型图长什么样？
价格预计会去到多少钱？
今天呀，二娃就来和大家好好的聊一聊。
中央公馆，5月1日能开示范区吗？
前段时间，二娃得到消息说，中央公馆将于5月1日正式开放示范区。当时，我还拍了一个口播视频给大家爆料。
但今天，二娃可能要更正一下信息了：从现场的工程进度来看，5月1日中央公馆开放示范区，似乎有难度。感觉，大概率是要延后了......
为什么这么说呢？我们一起来看看现场情况！
今天早上9点多，二娃来到了项目旁。我在现场发现，项目的精神堡垒已经搞好了。上面印着的“保利招商华发·中央公馆”案名，很是抓眼。
沿着标识，一路进来，我看到了中央公馆营销中心的模样。从外形来看，设计很简约，但却很大气，很漂亮。
另外，现场有无数个工人都在忙碌着。从二娃观察到的情况来看，路面、绿化、售楼部门口的展示区全都还没有做好，感觉还需要好多天。想要5月1日开放，似乎有难度！（如果开放了，就当我没说）。
值得一提的是，营销中心门口似乎还保留着一棵超大的古树，非常漂亮。
感觉展示区完工后，这里很适合拍照打卡，一定很出片。
这张图呢，就是项目的异地板房了。从施工进度来看，外面基本都搞好了，应该就只差软装了。你们觉得还需要多少天才能搞好呢？
户型面积段如何，有最终版户型图了吗？
其实关于户型面积段，二娃应该是全网最先爆料的。不过呢，目前有一点点变化。
二娃了解到，项目确定的户型有5个：建面约81㎡3房1.5卫、建面约89㎡3房2卫、建面约92㎡3房2卫、建面约116㎡4房2卫、建面约159㎡4房3卫双主套。
而样板房呢，会设三个，分别是：89㎡、116㎡和159㎡的户型。详细分布情况如下所示：
那么，这5个户型中，哪个最好，哪个次之？应该怎么选，要注意些什么？文章里面我就不展开说了，感兴趣的粉丝，可以扫码进群来问我！
至于你们一直心心念念的最终版户型图嘛，二娃也抢先搞来了！我应该是全网第一个发布的自媒体，你们也是最先看到的粉丝。
下面，给大家抢先看三个户型吧！
◆ 建面约81㎡户型图
◆ 建面约89㎡户型图
◆ 建面约116㎡户型图
怎么样，是不是很牛逼？
这可是老黄埔第一个新规后出来的项目，也是目前唯一一个实用率超100%的新楼盘。
如果它定价便宜的话，那周边二手房业主可能要集体失眠了！包括万科城市之光接下来的二手房市场，都将受到影响！
至于建面约92㎡和159㎡的户型嘛，美编还在处理，想要获取户型图的朋友，可以加我微信问我拿。
保利招商华发中央公馆，会卖多少钱？
虽然说，项目到现在并没有任何的吹风价口径，但并不妨碍我们来猜一猜。
反正我认为吧，中央公馆开盘价，应该会比较有诚意，但不是卷天卷地的那种。
◆这两个户型我认为是最好的，也会是最贵的
为什么呢？
第一、保利招商最华发·中央公馆，它不是保利独立开发的项目。定价自然也不可能是一家说了算，要权衡利弊，要考虑成本和利润。所以，它的定价一定不会太低。
第二、项目楼面价2.45万/㎡，但需要配建学校及文化馆。有人算了一下，实际楼面价要接近3万/㎡了。所以，太低也不现实吧？
第三、当我们不知道价格的时候，最好的方式就是参考旁边的楼盘。比如，万科城市之光目前卖多少钱？
据二娃了解，城光目前处于清盘的最后阶段，价格算是最便宜的时候了。但中指院数据显示，3月，城光一共网签了61套，4月网签了17套，均价依旧在5.4万/㎡！
前两天，我还专门去问了一下相关人员，得知仅剩7套尾货在售。
北向三房要卖4.8万/㎡，南向全部在5万以上。一套120㎡的南向四房，底价670万！单价高达5.58万/㎡。
◆ 项目位置关系
而远一点点的富颐华庭呢？
目前特价最低的一套4.75万/㎡！整体价格卖到4.8-5.3万/㎡。
所以，中央公馆会卖多少钱？我想，大家其实都大概能猜到了吧？
第四、我们不能以建筑面积来看单价，却忽略了实用面积。
打个比方，城光按5万/㎡来算，一套100㎡的房子，总价500万。但因为实用率只有76%，所以套内使用面积只有76㎡。按照套内单价来算相当于：6.5万/㎡。
而中央公馆呢？我们就假设他也卖5万/㎡，一套100㎡的房子，总价就是500万。但因为实用率为100%，所以套内面积也有100㎡。按照套内单价来算，相当于也是5万/㎡。
这么一对比，他们价格看似相同，但其实相当于便宜了1.5万/㎡！
所以，大家猜猜，中央公馆会卖多少呢？
◆ 实景图+效果图模拟效果
这一群人，可以开始准备首付了
按照二娃对保利的了解，这个项目应该5月初会开放示范区，5月中下旬可能就会正式开盘。
如果我没猜错的话，应该是首推2号楼和3号楼。因为，今天我航拍的时候发现，这两栋楼的工程进度最快。
此外，首推这2栋，也能保证首开时，5个户型都有供应。
那么，哪些人要开始准备首付钱了呢？
第一个、老黄埔及科学城首套置业及改善型买家。因为，中央公馆在老黄埔来说，地段确实很好，属于老黄埔区府板块。片区最好的公建配套，全在项目周围。
比如黄埔儿童公园、荔枝公园、黄埔图书馆、第三少年宫等等全都在几百米范围内。
第二个、珠江新城、金融城、琶洲上班的人。因为，项目直线距离约500米处就是地铁5号线大沙东站。
买这里的话，意味着，乘坐5号线可以快速直达金融城、珠江新城。通过在车陂南换乘4号线，也能很快抵达琶洲CBD，上班通勤非常方便。
第三个、番禺大学城老师、万博上班的打工人。因为项目门口的大沙东站，也是7号线二期的换乘站。从这里出发，可以一线直达大学城、万博CBD、广州南站等板块。
所以，中央公馆面世以后，这些板块的买家都会把目光转移过来。
那么，你们怎么看待这个楼盘呢？欢迎留言讨论！
另外，二娃航拍了项目各个角度的景观素材，也做了日照分析和项目的优缺点分析。想要了解的，可以加我微信索要。
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