近日，电白法院用《诉前调解预立案告知书》和“类案判决”，成功将一个商品房销售合同纠纷系列案调撤38起。
2024年3月，电白某开发商起诉51户购买了电白某商业街商铺的业主，要求业主支付剩余购买商铺款，同时提交财产保全申请，要求查封51户业主的财产。考虑到涉案人数众多，为避免矛盾激化，法官在收到案件材料后，尝试劝说原告放弃保全措施，由法院先行对案件做诉前调解。
原告方放弃财产保全后，向法院提出，早在2021年，法院已作出过该开发商的类案判决。一批业主起诉该开发商，要求解除购买商铺的合同，返还已付购买款，后开发商提出反诉，要求业主支付剩余购房款和给付违约金。经法院判决业主需支付剩余购房款和违约金。
在原告方提出类案判决后，法官立即翻阅案件材料，发现在该2021年的系列案确实存在，经法院判决后已生效。若此系列案进入审判程序，51名业主可能也会被判向开发商支付剩余购房款和违约金。
经认真审查案件，承办法官认为该系列案有诉前调解的空间，且考虑到该案件系涉民生涉众型类案，从减少当事人诉累、推进类案诉源治理的角度出发，将该案的起诉材料和原告提交的类案生效判决送达给51名业主，同时发出《诉前调解预立案告知书》告知业主，法院已收到开发商的诉讼材料，引导双方进行诉前调解。
案件材料寄出后，承办法官主动联系各个被告，释明前案判决，引导业主联系开发商协商减少违约金争取权益。多名业主表示，自己并非故意违约，而是在购买商铺时开发商表示可以贷款，但银行却没有放贷，导致业主无法支付尾款，加上当时受到疫情影响，商铺难以出租，处于闲置状态，如今开发商要求支付五六年的违约金实在难以承担。
在明确业主的需求后，承办法官联系原告，希望原告可以从节省诉讼成本、化解双方矛盾、快速解决纠纷的角度出发，并考虑业主利益、社会影响的前提下，给出一个对双方均合理、利益平衡的调解方案。
经反复沟通，原告开发商表示，若业主能立即付清尾款，则业主不需要支付违约金；若业主无法立即付清尾款，开发商会对接银行，业主可办理银行贷款，且只需要支付违约金的20%。
调解方案与类案判决相比，可让业主少支付大部分违约金，承办法官又再遂一联系业主，将开发商的调解方案告知业主，帮其分析调解的可得利益。最终，37户业主直接付清尾款，开发商向法院撤回起诉，一户业主与开发商达成了调解，剩余业主案件则另立系列案进行审理。
比起逐一开庭，不但节省了大量的时间，而且避免了激化矛盾，以最快捷的方式成功化解大部分业主和开发商之间的纷争。电白法院积极能动履职，不断依法探索新司法服务模式，用《诉前调解预立案告知书》和“类案判决”，使38个案件在诉前完美解决，将更多法治力量向引导和疏导端用力，着力构建诉源治理新格局。
（来源：电白区人民法院）
编辑：陆祉羽
初审：林柳青
复审：梁 良
终审：谭振邦
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