北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
孩子去年结婚，近一年一直在大范围的给他们看房，孩子是想围绕二环找房，如没合适的就围绕三环附近。最近看了一下雅安国际公寓，70年商品房公寓，首开集团2005年开发，商电、民水、民气，这个小区就两栋塔楼。
我想问您
1、公寓房70年后政策倾向和普通住宅能否一样？
2、现在房价下行很快，而这个小区的房子出房不多，价格下降空间不大，我不着急马上买房，还可以等等，是不是还有观望期？
3、这个小区的房子保值能跟上大盘吗？
A：
1、一样。土地性质就决定了待遇，北京这种公寓有的是，朝阳更多，雅安不算特殊。
2、可以观望。这种小区从来都是慢悠悠的，跟别墅有些类似，出房少，成交周期相对长，效果就是涨的慢但相对抗跌。这关注北京市的政策和成交量吧，如果有利好出台或成交量持续上涨就尽快，没有的话就观望，不会吃亏的。
3、保值跟上大盘，这怎么说呢？短期或某个阶段能跟上，甚至抗跌。但长期的话够呛，至少到目前为止，全北京的公寓类产品还没有先例，无论新老都落后于普宅走势。
这种产品的优势就是居住的性价比高，租金也高，劣势就是2008奥运之前开发的太多了，之后就不受追捧了，走势一直偏弱，否则也不会今天这种价格。也就是说高租金是用升值慢换来的，没道理以豪宅的品质却跟周边老破小差不多价格。
以雅安早期价格计算，如果没走弱的单价应该在15万左右，叠加学区溢价应该更高。现在房龄还算新，以后的最好成绩是不再落后，时间长了难度不算小吧。
另外房价中还有部分学区溢价呢，只是低于东城平均值而已。但如果短期用不上学位的话，也考虑一下明年之后入学儿童减少的影响。或者是考虑一下居住的性价比是否划算，毕竟比朝阳区非学区房公寓的性价比低，这让中介用租售比算一下就知道了。
4、再有雅安应该不是首开的吧？我印象中是北京城建开发的。但这无所谓，都是北京大国企。
仅供参考。
二
Q:
请问一下丰台新宫中粮天悦壹号的房子怎么样？未来流通性和保值如何？看了该小区的房子户型和小区管理都比较满意，不知现在是否是买房的好时机，我们属于改善，计划在1200万。因为我在草桥居住，这边的房龄有点长。
A：
1、天悦壹号，质量应该挺好的，除了防水之外没听说什么问题，也应该都解决了。叠拼的下叠在雨季有漏水的，高层应该都行，在新房中算不错的。
2、未来流通性中等吧，或者说短期内中等。在南城这种产品还是有些定位偏高，周边的安置房和保障房也偏多，不是太好形成改善板块的环境。看以后的发展吧，毕竟南城这些年的土地多，开发的高档小区也多，高档盘多了才能互相帮衬。
保值也中等，地段儿属于两区交界，当时拿地的时候怎么看都像被定位重点了，但后来看又不像了，还是规划了这么多安置房保障房。所以只能看丰台区的重视程度了，多推出几块商品房用地才好呢。
另外看买的是叠拼还是高层，叠拼一般都偏弱，普宅肯定正常。
3、楼市低迷政府救市，可以算好时机。但等等呗，反正是改善盘，又在南城四环外，一般来说没必要着急，就算有行情了也大概率仍然传导排序略靠后。关注政策和成交量，有利好了再行动。另外看看天悦壹号的挂牌率，2%以下算少的，达到3%就不用太着急，说明想出手的业主多，等等不吃亏。
仅供参考。
三
Q:
我预算1200以下，需求是东城学区（孩子27年入学），三居室。
现在有三个选择：
一是东直门西羊管胡同民安小区西区，面积98.64平米，1180万，东南向，2003年的楼；
二是胜古中路1号院，面积149.05平米，1100万，南北通透，但北窗户部分被遮挡，1997年的楼；
三是安圣苑，面积128.81平米，价格估计1200左右，东南向，2000年的楼。
请问能否从楼的溢价程度、保值程度、居住舒适度、学区属性、地理位置、性价比综合排名一下呢？
A：
1、同类型房产在同等总价的情况下，溢价率基本都一致。如果非得细致排序的话就计算一下租售比吧，数值越低说明性价比越高，也就是溢价低。不过像一号院这种大户型的要叠加租售的溢价，10%吧，也就是如果900的租售比按1000算。这让中介算算吧。
2、保值，房子是用来住的，哪种更宜居就保值更好呗。到目前为止肯定是民安小区，虽然是回迁房为主，但符合大众的需求。
一号院是单体楼，这种产品在全北京极少有保值好的，再叠加错层和户型大，不受追捧。流动性相对弱，否则也不会现在这价格，总不能说涨的越慢的保值越好吧？这就跟孩子上学似的，总排倒数的也可以说稳定，就是别扭点儿。
安圣苑也有些类似，规模小的社区都吃点儿亏，物业不好维护。具体房源我判断不了，不到现场的话看户型图都没用。算中等吧，塔楼不是太受追捧，但在核心区也没太多选择，只要没硬伤就行。
3、舒适度看自己的喜好，鞋舒不舒服只有脚知道，不用听外人的。
4、学区属性，常规是首选安交，然后东直门，都挺好的。
5、地理位置，指的是交通吧？那也看自己的感受，没标准，也没法儿排序，鱼香肉丝和宫保鸡丁哪个好吃啊？
6、性价比也看租售比，哪个低就是哪个合适。也可以在剔除学区溢价之后再算，把一号院这种大户型的单独加10%就行。常规排序就是先看民安，至少流动性强。另两个差不太多，如果安圣苑没硬伤的话排前面。
仅供参考。
四
Q:
我家在丰台四路通有一套两居室，成寿寺苇子坑也有一套，都是两居60多平，您觉得哪套能跑赢大盘？也就是我留哪套卖哪套？目的是在朝阳换学区房，比如白小旁边的老房，仍然是两居室就行，上学自住+投资，但看了看感觉现在的学区房泡沫过高，孩子明年才上学呢，是不是可以再等等？
A：
1、哪套跑赢大盘？我觉得都可能性不大，能不继续落后就挺不错的了。两边都是两区交界，四路通还有明确的铁道隔离，这种地段儿很难说有什么利好，经济价值实在不是太高。苇子坑也一样，朝阳那边不太可能做什么配合，至少短期内不可能，那如果没有特殊利好的话，拿什么跑赢大盘啊？又都是老小区，谁会特意出高价买这种房啊？
所以还是多考虑自住吧，哪套确定不住了就卖哪套。再或者可以留苇子坑的，毕竟未来有可能，而四路通则肯定是没什么预期了。但也别期望值太高，至少五年八年是没有跑赢大盘可能的，不落后就挺好了。
2、我也认为学区房泡沫挺高的，也就是溢价率不低。白小+80中的学区好，放到东西海也得排前几名，所以溢价率至少等同于东西海平均值，30%左右起步。也确实是因为这几年入学的孩子多，所以才抬高的。
常规建议是如果卖房后增加的预算多，那就提前换。毕竟明年入学的孩子也未必减少太多，溢价率也就很难降下来，或者没那么快。另外这种经济和货币背景下，再叠加救市，房子大概率比现金保值。如果增加的不多就甭着急了，年底再看。
3、不过这期望值有点儿高，学区+自住+投资，各项都要兼顾。这在总价高的情况下没问题，都能做到，不高的话就得相互取舍了。两居室老房都算普通学区房，溢价率降不下来，居住的性价比也就不太高。投资的话得看政策，看高峰过后是否放宽落户和高考政策了。
仅供参考。
五
Q:
我是今年毕业，北京人，有首付200多万，是否应该现在买房？如果买的话牵扯一个贷款的问题，收入可能不高的话影响日常生活。但过两年买的话又怕错过时机，都说现在又是一次涨价去库存。
或者是否可以先买在北京像素这种商住公寓，解决自住问题也不耽误时机，然后过两年再换。但都说这种公寓的升值不好，而我家现在的这存款利息是3%，能达到吗？
当然也可以直接买新房，月供控制在大几千还行，希望买到有潜力的地段两居室，南北通透，离地铁近的升值好，如果带学区就更好。有推荐的吗？
A：
1、先说新房吧，肯定都是有学校带学位的，但谈不上多好的学区。好学区的新房都在海淀，价格都不低。这预算也不太好买到升值好的，大多数都是自住为主，升值的话看规划的完成程度。如果提前完成或增加配套就能升值好，跑赢大盘也正常；按时保质保量完成的话就拉平，拖延或减少配套的话那就站岗了。
因为现在所有的新房价格都是根据规划制定的，规划中的配套价值已经透支在价格之中了。所以这要求偏高了，我没推荐的。
2、北京像素，考虑好吧。这种产品升值好不好得看政策，鼓励的话也能短时期暴涨，但如果跟326新政似的也有暴跌的可能。现在的价格可以说算稳妥，租金也高，但升值方面不好说，没人敢保证3%。甘蔗不能两头儿甜，不可能各项优势都占。
3、现在可以算救市，也确实是去库存，但是否会采用推高房价的手段不一定，就算推高也未必太多。
4、总之房子是用来住的，有需求就买，不着急就等着，我没建议，只是列出以上这些情况而已。
仅供参考。
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