最近的房地产利好真是一波接一波，目不暇接啊！
先看南京。
南京近日宣布，首套住房个人贷款利率下调50个BP，最低利率降至3.45%，创史上最低，并在5月16日开始执行，很快引发刷屏。
接着是深圳和杭州。
深圳推出了二手房跨行“带押过户”的资金免费监管服务，方便市民“以旧换新”。
杭州不仅下调了二手房的房贷利率，还发布将收购一批商品住房用作公共租赁住房的公告。
最后是昨晚深夜，合肥突然发布《关于进一步调整优化房地产政策措施的通知》。
通知提到，将提供购房补贴，符合条件者将获得总房价1-3%的购房补贴，另外还送户口、支持“以旧换新”，提高住房公积金贷款额度至最高120万元。
据统计，自从4月30日政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”以后，已有十多个地方城市响应，提出各种新的地产救市政策。
一系列的政策，很快将市场热度提高——
据58安居客平台数据，5月9日西安解除限购后，线上二手房找房热度比上一日上涨22%，新房上涨39%。
深圳上周二手房成交量环比大涨201%，在售房源数连续三周下降；杭州西湖区一楼盘单日“光速”卖出5000万元，外地购房者组团“抄底”。
更劲爆的消息是，市场目前在疯传一则消息，“中国考虑政府大规模购买尚未售出的住房，以降低库存水平”。
那么，这一波救市，会不会真的成为地产业反转的机会呢？
我们先梳理一下地产业这两年发生了什么。
地产救市，至今已经走过三个年头了，2022、2023，都有过一波轰轰烈烈的救市政策发布。
最开始的政策，重点是松绑。
松绑掉那些以前极为严苛的限制性政策，主要包括三个部分：
第一，对房企松绑，降低房企的融资难度，让企业能够融到钱，撑下去。
第二，对购房者松绑，取消一系列的限购政策，让更多购房者可以进场买房。
第三，对贷款条件松绑，比如降低首付，降息降准，让购房者能够贷到更多资金。
但这一系列的政策实施下来，会发现，市场热度持续了两三个月后，很快就又冷却下来了。
为什么呢？
我们分析整个地产市场，购房者分为三类人——
刚需人群，改善人群，投资人群。
现在的情况是，由于人口红利结束了，年轻人在减少，刚需人群减少了。
改善人群方面，他们是有能力购买的，但由于大环境不佳，市场信心低迷，旧房子卖不掉，新房子也就只能推迟购买。
投资人群方面，他们也是有能力购买的，但他们更多是顺势而为，行情向上就加仓，多买几套，行情向下就继续观望，甚至是砸盘元凶。
这三个人群中，以往的政策主要都是针对改善人群在发力。
因为刚需人群，客观在减少，很难撬得动；
投资人群违背“房住不炒”的方向，一般不到山穷水尽不会在这个方向发力。
但问题就在于，刚需人群是地产的基本盘，刚需在减少，改善人群的旧房就很难卖得动，旧房卖不动，就只能推迟买新房的时间。
于是救市政策发布后，除了让一部分被限购政策压抑的需求得到释放，热两三个月以外，实际改善人群去换房的行为并不多。
怎么办呢？
一直以来，关于地产救市，我国的政策主线都是“因城施策”。
也就是各地方政府，根据自己的情况，自己去探索，寻找最佳的救市方法。
大胆想，大胆干，“不管白猫、黑猫，抓到老鼠就是好猫”。
因此自2023年下半年起，各地掀起了新一波的救市探索，核心思路就是针对改善人群的“以旧换新”。
没错，“以旧换新”这个今年大热的词，其实去年就在地产业被提出来了。
据统计，2023年大约有40个城市提出了各自的“以旧换新”政策，这些政策大致可归纳为三种模式。
第一种，是优化交易。
优化交易，指地方政府协调房企和中介机构，为住房“以旧换新”提供解约保护期、房源推广等交易便利。
比如购房者先与房企达成购买意向，再由中介机构优先推荐交易卖出，若一定期限（一般在1—3个月）内未能卖出，房企将返还购房者的意向金。
这种方式一来减少了购房者的顾虑，二来提升了交易的精准度，对加速“以旧换新”还是有一定效果的。
目前采取该方式的有南京、南通、淄博、宁波、青岛、泰安、宜昌、济南、济宁、丽水、重庆、荆门、扬州、惠州、南昌、上海、深圳、西安、佛山等地。
该模式的优点，是对地方政府的资金要求最低，因此受到大量三四线城市的欢迎。
但它的缺点是，并没有解决“二手房难卖”这一核心问题。
因此评估实际效果，也是三种模式中最差的。
第二种，是换房补贴。
换房补贴，指地方政府对于规定期限内完成“卖旧”和“买新”两笔交易的居民，给予现金补贴或者税费减免。
目前采取该方式的有徐州、南京、丽水、苏州、张家港、沈阳、遂宁、宜昌、襄阳、重庆、常熟、扬州、日照等地。
徐州是最早实践这条路线的，早在去年7月1日就开始执行了。
当时的规定是，对当年自7月1日起至12月31日止，在主城区“以旧换新”购买新建商品住房的个人，90平方米及以下的补贴合同价的0.8%，90平方米以上的则补贴1.2%。
随后是南京的跟进。
去年9月7日，南京市公告：对出售自有住房并购买90平方米以上新建商品住房的，额外给予不低于合同总价0.5%的补助。
南京是经济大省江苏的省会，城市能级更高，影响一下子就扩大了。
各地的补贴，也逐渐提升。
比如浙江海宁，在2023年9月27日至2024年9月26日期间，鼓励房企购买意向购房人的存量房，并给予企业总购房款2％的财政补贴。
重赏之下必有勇夫，政府花了钱，效果肯定比第一种模式更好。
但要说能好多少，其实也是有限。
毕竟，这些钱主要花在了改善人群上，提升了他们的换房积极性。
但，并没有改变“刚需减少”这个核心矛盾，也没有改变“二手房难卖”的底层逻辑。
第三种模式，是政府收储。
政府收储，指国有房企或城投平台收购居民持有的二手住房，同时促成居民换购新建商品住房。
在这种模式下，收购的旧房将用于保障性住房、经济适用房、人才公寓等。
尝试这个模式的有连云港、太仓、海宁、丽水、启东、扬州、宣城、江阴、郑州、海安、南京、盐城等地。
最早试水的是江苏太仓。
2023年9月28日起，太仓市域范围内满足一定条件的旧房，可置换国资企业推出的新房，经第三方评估后，用旧房价抵扣部分新房款。
这种方式直接解决了“二手房难卖”这个核心问题，因此效果立竿见影，市场反应热烈。
但问题是，对资金的要求也最高。
因此去年的尝试，大多是小规模试点，比如太仓搞了两次，合计只有900个名额。
如此小的试点规模，自然难以撬动地产行情。
时间进入到2024年，各种尝试都遇到了困境，前四个月中国住宅销量继续探底，库存水平持续攀升。
新一轮探索，继续进行。
今年4月1日，郑州市发布“以旧换新”新方案，一石激起千重浪。
最大的亮点是：郑州计划通过“以旧换新”，实现高达1万套的“去库存”。
其中5000套，通过契税补贴+优化交易的方式来实现，另外5000套通过政府收储的方式来解决。
5000套的政府收储，未来转变为保障性住房，出租给刚需人群，另一方面也大量减少了市场库存，加速改善人群的置业，无疑是一举两得。
问题是，钱从哪里来？
这是过去地方政府最头痛的难题，在地方财政收入紧张的今天，更像是个“死结”。
以郑州为例，当地二手房以单价1.2万元、套均面积100平方米计算，一套房子的购房款为120万元，5000套就需要60亿的配套资金。
郑州能拿出这么多钱吗？
从公开信息看，去年郑州拿到了一笔有关保障房的钱。
2023年1月，中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元。
该计划共向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款，用于收购存量住房、扩大保障性租赁住房和长租房供给。
贷款利率原则上不超过3％，对于符合要求的贷款，人民银行按贷款本金的100％予以资金支持，利率为1.75％。
这笔利率只有1.75％，额度为1000亿元的资金非常关键。
要知道，当下郑州的租金收益率约为2.3%到2.4%——
假设以60亿元买下5000套旧房，再租赁出去，即使租金收益率低于市场价，也是完全可能覆盖的。
因此，郑州此举，其实并没有花自己的一分钱。
只是巧妙利用了上面给予的政策便利，并引入效率最高的“以旧换新”模式，从而达到了一石二鸟的效果。
4月中下旬，国家副总理亲自去郑州调研，月底政治局会议上总结经验+推广，5月初发售超长期国债，随后各地跟进陆续掀起一轮“救市”高潮。
很明显，在郑州模式找到解药之后，接下来住房“以旧换新”已按下了加速键。
根据券商的分析，截至2023年底，中国住房库存的总价值估计为30万亿元人民币（约合4万亿美元）。
如果按照政府收储的形式，针对去化周期超过18个月的高库存城市，去化周期缩短10-30%测算，大概需要0.56-1.68万亿资金来购买二手房。
取中间值，大概就是1.12万亿元。
目前财政部已发行了一万亿元的超长期特别国债，覆盖这个成本问题不大。
如果二手房去化周期能缩短20%，房价获得向上的支撑，改善人群的消费和投资人群的入市都会加速，整个地产行业也就活过来了。
现在的经济问题，影响因素有很多，包括人口萎缩、产能过剩、产业转移、美国加息等，都是影响的变量。
但这些变量，其实都是周期性的。
比如人口萎缩，根据君临过往的研究，并不是持续向下的，最晚到2026年也会迎来一波大约十年的人口增长周期。
比如产能过剩，很多工业品经过三年的熊市周期，都已处于尾部出清的尾声了。
比如美国加息，一般预计，最晚到年底，也要开始降息行情了。
种种因素都显示，最迟2025-2026年，中国经济就会见底反转，迎来一波周期性的牛市。
现在，如果用一万亿元，就能撬动整个经济大盘的复苏，提前回暖向上，“性价比”还是很高的。
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