楼市迎来重磅利好。央行取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。中国人民银行、国家金融监督管理总局:对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。机构指出，随着政策逐步宽松，预计市场信心有望得到提振，带动销量回暖，同时，房企高成本项目逐渐消化完毕，毛利率有望触底反弹。行业筑底有望加速完成，板块估值或将逐步修复。今天带来房地产龙头，让我们来看看该公司的投资逻辑。
中央宽松政策频出，非核心城市限购全面放开
中央层面，2024年以来五年期LPR大幅下调25BP，房地产融资协调机制不断推进，政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式。地方层面，2023年下半年以来一线城市限购边际放松，二线城市全面解除限购，下调房贷利率，购房成本不断降低。企业层面，经营性物业贷可用于偿还贷款，项目融资白名单推进顺利。
销售拿地数据承压，一二线市场竞争加剧
销售端：2024Q1百强房企累计销售面积和金额分别同比下降50.7%和49.1%，降幅自2023年6月以来持续扩大，百强房企市占率由高位的82.0%下滑至一季度的39.6%。2023年头部房企销售金额下降数量过半，越秀地产、建发国际累计销售金额同比增速超10%；2024Q1头部房企销售降幅扩大，样本房企销售同比均下降，总体销售表现地方国企>央企>混合所有制企业>民企。
土地端：2023年统计局百城住宅土地成交累计建面和金额分别同比下降30%和25%。2023年下半年以来各城陆续放开土拍双限政策，采取价高者得竞拍方式，核心二线城市土拍地王频出，仅剩北京、上海和深圳三城保留土拍双限政策，杭州主城保留新房限价。2023年头部房企拿地权益比整体呈增长趋势，投资策略趋同，一二线城市投资占比基本超90%。5家房企拿地金额超千亿元，看好未来市场份额持续提升。
房企业绩不及预期，地产估值处于历史较低区间
从房企财务表现来看，2023年业绩盈利的头部房企中仅4家营收和归母净利润保持双增长。多数房企在销售下行压力下，项目结转毛利率承压，存货计提减值压力增大，盈利能力同比承压。同时房企头部房企负债持续优化，有息负债总体压降，融资成本有所下降。根据2024Q1地产板块持仓情况，房地产配置比例0.86%（2023Q4为0.97%），PB估值处于历史较低区间。
今天带来房地产龙头，让我们来看看该公司的投资亮点：
1、公司是房地产龙头，已成为以房地产开发为主体，服务业和金融业并重的大型股份有限公司。公司积极转型升级，布局小镇建设，开拓美国西雅图等海外市场，积极对外多元投资。
2、公司销售表现稳健，土地储备项目丰富。
3、预计公司2024-2026年归母净利润复合增速为10.2%。
（来源：开源证券、西南证券）
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