多部门连续放大招，楼市迎来历史性时刻|保障性住房|保障性租赁住房|商品住房|商品房|房地产|房源|楼市

作者 | 利晋

5月17日，中国房地产行业迎来历史性时刻，各部门接连向市场释放重磅利好，引发坊间热议，地产股迎来大爆发。

重磅利好引爆地产行业

午间，央行率先发布了三条房地产金融政策通知，具体包括：

一、降低个人住房贷款利率下限。取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；

二、降低首付比例。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；

三、下调公积金贷款利率0.25个百分点。其中，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率，分别调整为2.35%和2.85%。

早在今年5月初，国务院副总理何立峰在广州会见美国财政部长耶伦时就透露，中国将采取“重大举措”解决房地产问题，比如：建立一个全国性的房地产平台公司参与烂尾楼收购等安排。

5月17日举行的全国切实做好保交房工作视频会议上，何立峰再次强调，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以按需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。

接连重磅利好直接“引爆”地产股。5月17日，A股房地产开发板块上涨5.85%，万科A（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）、金地集团（600383.SH）、绿地控股（600606.SH）、滨江集团（002244.SZ）等集体涨停。

房地产服务板块同样迎来爆发式上涨，涨幅达到了7.04%。其中，特发服务（300917.SZ）、我爱我家（000560.SZ）、南都物业（603506.SH）等涨停。

实际上，早在2022年7月，郑州发布了有关收购郑四环内存量房源作为人才公寓的招标公告，正式拉开了地方政府下场收储存量房源的帷幕。随后，湖州也发布了有关新政，鼓励收购滞销房和国有企业收购作为保障安置房等。

最近两个月，郑州、杭州、大理有了进一步动作。其中，郑州提出，计划全年收购5000套房。杭州也将收购一批商品住房用作公共租赁住房，收购房源面积不超10000㎡。

市场或迎来拐点

“去库存”是当下国内房地产行业的重要任务。

据克尔瑞研究中心统计数据，今年2月末，百城商品房住宅库存量达到52,041万㎡，较去年年末上升1.06%，同比仍下降4%。同时，从百城去化周期变动来看，因成交转淡，1月由降转增，至12月末达31.6个月，达2019年以来高点。

其中，4月份北上广深新房在售库存周期分别达到49个月、15个月、27个月、36个月。

另据中指研究院研究数据，今年1-4月，新建商品房销售面积为2.9万㎡，同比下降20.2%；新建商品房销售额为2.8万亿元，同比下降28.3%。其中，4月份，商品房销售面积同比下降22.8%，销售额同比下降30.4%。

为了加快存量房源去化，一二线城市陆续发布了全面取消限购和优化购房要求相关新政。比如，成都在今年4月28日全面取消了限购，并不再审核购房资格和购买套数；5月9日，被称为“中国房地产第一城”的杭州也宣布全面取消住房限购，并首创了按区认定首套住房。

在5月17日下午举行的国务院政策例行吹风会上，住建部相关领导也重点介绍了保交房工作重点。其中包括：组织地方国有企业以合理价格收购一部分存量商品住房用作保障性住房，通过多种方式妥善处置盘活存量土地等。

除了上述需求侧上，降低个人住房贷款首付比例和利率政策下限外，央行副行长陶玲表示，为推动构建房地产发展新模式，新增5000亿元抵押补充贷款额度，支持保障性住房等“三大工程”建设，完善住房租赁金融政策体系。

吹风会上也释放多个利好消息。比如，设立3000亿元保障性住房再贷款，将通过地方政府专项债券等予以资金支持收回、收购的以保障性住房项目的的土地。

目前，各地城市也在开始成立用于收购保障房项目公司。据天眼查工商信息显示，过去一年时间里，北京、杭州、贵阳、太原、长沙等城市成立了30家“保障性住房建设”相关公司。

其中，2023年10月，长沙市机关事务管理局与长沙市建设发展集团有限公司举行了盘活存量公房合作项目签约仪式，将通过政企合作，盘活存量公房用作保障性租赁住房。去年12月初，长沙市保障性住房建设发展有限公司正式成立。

央行多条重磅新政，目的是为了刺激购房需求，加快存量房源消化。不过，受房地产市场下行影响，大部分购房者仍处在观望中。

5月17日，国家统计局发布了今年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。对此，国家统计局城市司首席统计师王中华解读，今年4月份，房地产市场继续调整，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。

4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点，同比方面则下降2.5%，降幅比上月扩大1.0个百分点。

对比上一个月，全国大部分城市新建商品房销售价格依然处在下降中。其中，“北上广深”四个一线城市中，仅上海有所上涨，涨幅为0.3个百分点；二线城市中，仅天津、西安有所上涨，涨幅仅为0.1个百分点。

70城中，二手住宅销售价格无论同比还是环比，大部分城市出现不同程度的下降，只有昆明环比有所上涨，涨幅为0.2个百分点。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“进入4月份以后，市场供需两端都开始下行。一方面，3月份小阳春不及预期，刚需在3月份入市未带动4月份刚需和改善良性循环的局面。只是不得不买房的少量刚需（结婚、就业、入学）阶段性释放。导致4月份以后，需求开始迅速下行，新房和二手房不得不降价出货，导致二者之间降价循环。”

但随着诸多利好释放，金融支持和地方政府加快“收储”，房地产市场或许很快将迎来转折点。