北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我和爱人都是80后，现在大兴区西红门镇宏盛家园（2000、2001左右的房子）有顶楼复式一套，170多平米，总价500-600万左右（还有200万贷款）。东城区天坛附近金鱼池西区有一套半地下，50多平米的两居室。正在出租，只是为了让两个孩子落户在东城。现在两个孩子一个在东城上四年级，目前来回接送。一个在上大兴上幼儿园，明年也将到东城上学。
届时有两个思路，一是租房子住，把大兴的房子也租出去。二是把东城的半地下出售，大概300-400万，届时首付在丰台的木樨地或者蒲黄榆附近买个房子。之前大概看了一下，南三环木樨园桥的双城公寓（商品房）总价比较低，咬咬牙可以上个三居。
想问一下，您认为明年我们是租房合适还是咬咬牙置换一下？天永学区周边总价较低，性价比又比较高一些的三居，有无推荐的呢？
A：
1、宏盛的顶复170平，未必好租。普通家庭极少有租这么大面积的，钱多的则又会去租品质高的小区。所以一般只能租给中介，他们还不太爱收，价格也不会太高。另外还得提防邻居举报打隔断一类的，都有可能是麻烦事儿。
这种顶复就是自住合适，面积大住着宽敞。投资角度普通，升值未必吃亏，但流动性肯定弱，否则也不会和中间平层产生价差。再加上不太好租，所以如果不住的话，留着的意义不是很大。
2、双城公寓是商品房性质，实际上是中信银行的福利房。优势就是价格不太高，经济实惠，居住的性价比高。劣势也是价格不太高，价格走势偏弱，南三环沿线的地段儿本来就不太强，这种塔楼就更不太受追捧了。自住为主，其他方面的期望值别太高。
3、如果能接受租房，那从经济角度是肯定划算的，以北京学区房和非学区房的租金来说，能占东城区30%的便宜。但宏盛这套我说不好，看怎么租能收多少钱了，但应该是至少不吃亏。
4、不能接受租房那就置换呗。或者说常规建议是如果用完了学位，那最好在溢价高的时候卖掉学区房，尤其是这种带硬伤的占坑儿房，要不然到了低谷期有可能溢价部分受影响。顶复则看情况，能自住最合适，不住的话再考虑投资角度。
天永周边，指丰台的是吧？那双城这种就算性价比高的。南三环沿线很多公寓形式的呢，单体楼的性价比最高，木樨园周边更多。这种产品因为价格涨的慢，租金收益高就代表性价比高了。但考虑好，这种产品的利弊都很明显，自住合适，其他普通。
5、这反正明年才能行动呢，甭着急，先考虑清楚吧。最好是先列清楚主要需求，是只考虑自住，还是保值为主，或者是想兼顾，然后再说方案。
仅供参考。
二
Q:
我的情况如下：现大兴滨河西里南区有套房，小孩在附近上学，小学二年级，想在东西城买个占坑房，总预算450左右，最多不超500，转学或者小升初。目前还没看房，通过帖子或者网上了解到一些学区占坑房，比如荣丰、远见名苑、兴隆都市馨园、青年湖东里、广渠家园等，另外工作在车公庄，也可以考虑西城展览路学区。
请帮忙从学校及房产保值方面分析一下这几个小区，转学还是小升初过去哪个大概率学校好一点？转学出区的概率？孩子中等偏上吧，点招不确定还是想争取大概率，谢谢。
远见名苑、兴隆都市馨园是不是都是公寓？另外滨河西里南区如果了解也帮忙从保值角度点评一下，是否有必要保留？
A：
1、保值不太好说，这价位的就是占坑儿房，溢价率相对高。入学高峰期还好说些，明年之后进入低谷期就不好说了，基础部分肯定没问题，但如果没有政策支持，溢价部分有可能受影响。所以还是别太重视这方面吧，学区房是用来上学的，占坑儿房更典型，能得到好的资源更重要。
如果买的话，注重流通性就买荣丰这种公寓，更注重保值的话以普宅为主，青年汇或广渠家园的。
2、转学，常规建议是能早转就尽量。主要是提前熟悉教育模式，要不然如果小升初跨区的话，有可能短期内不适应，那学区房的作用就降低了。
现在二年级，去年2023年入学的，那无论什么时候转也是同一届啊，不是太好办。西城是肯定进不去好学校的，牛小不仅没学位，有学位也得先给政保。小升初就是看运气，因为转学生不准直升，只能是先大抽奖再派位，注册校则没什么意义。
东城的概率应该更大一些。小学肯定是普小，但中学可能好一些，能直升，派位也相对更公平，而且如果成绩好的话也可能学区内提前择优。
3、出区的概率，这我也不知道，或者说没有概率，纯粹靠运气，只能看当时的学位情况和转学人数了。2023年是入学最高峰，不敢预测。
4、点招不确定是什么意思？西城目前就是八少八素，中上成绩的很难参与。小升初到目前为止没有公开的点招，到时候有可能是隐秘方式。东城更没有公开的点招，小升初时会有部分牛中提前择优，家长都未必知道这事儿就考完了，但不算点招。
如果是大兴区的中上水平，那就东城为主吧。也就是不追求清北985的概率，更注重中等孩子的大概率。
5、远见名苑的公寓楼肯定是公寓，其他的算普宅。都市馨园也一样，公寓是公寓，回迁房是普宅。
滨河西里南区，我不太熟悉。中建一局的家属区，质量挺好地段儿也行，保值中等吧，和普通的老小区，自住为主，价格走势基本就是板块大盘，不会有什么特殊行情。房子是用来住的，能自住就留着，不自住更重视投资的话再考虑置换，换到板块更强房龄新的，也就是投资性强的。
仅供参考。
三
Q:
我住在景泰西里西区，离14号线的景泰和永定门外都不远，周围配套还凑合，就是城市界面太老，房子本身也是04年回迁房。现在考虑换房，但是又觉得主城区好位置比较保值，所以比较纠结，您看是否应该换？
换的话，我在金融街上班，打算去丽泽、郭公庄（未来丽金线通车直达金融街）、19号线三期的二拨子、新龙泽或者西红门东的橡树湾看看，您觉得以上几个地方居住环境和保值会好一点呢？预算在600—800。
A：
1、我对永外还算熟悉，上学时就老去同学家，92中教师楼。配套是挺好的，没拆迁时路口的炒肝赵、陈寔包子和天桥卤煮我就常去，还有李村夜里的街边卤煮。前几天还去的佳佳卤煮，还有福顺居，从马圈儿到安化楼再到永外吃了快30年了。福来居也不错，对了他家是回民吗，“鸭子来”是他们家吧？
2、房子是用来住的，自己觉得合适就住，不合适再换。改善没有统一标准，只能看自己的喜好。
主城区可以说保值，只是也得看怎么比了。以永外来说不算太强吧，否则也不会现在这价格。不剔除这十年来学区溢价的话不落后，剔除的话略有普通，在南城都不算多占优的，这让中介比较一下价格走势就知道了。另外学区溢价相对高，明年高峰期之后或许会受影响，考虑好。
简单说就是从自住角度看自己喜好，我觉得配套挺好的。从投资角度说普通，加上溢价也不算太强吧。
3、丽泽看哪个小区，房价新品质高的几个溢价也挺高了，就这几年炒起来的，到去年是仍然跟学区房差不多。今年也未必能怎样，不太好在短期内靠租金抹平。郭公庄也看小区，除了公寓、别墅和保障房的都还行，至少不落后大盘。
回龙观指的新房吧？我好多年不卖房了，不熟，不方便点评人家。西红门橡树湾也是，问当地的更合适。只是提醒一句，房产的价值由地段儿决定，常规来讲两区交界不是太好开发，丰台区未必配合大兴发展。
4、这要不先看看吧，最好先确定是否置换，然后再确定大致的方向，之后再说具体板块和小区，要不我也不好建议。投资角度的常规建议是先北后南，然后溢价高的慎重，最好计算一下性价比。当然房子是用来住的，还是看自己的喜好。
仅供参考。
四
Q:
我有一套回龙观的三居室，经适房五层，122平米成本价在540左右。当初买房是为了投资用（还有别的房子），现在想出手，主要是怕后期再跌，请问现在是出手的时机吗？还是继续持有？
A：
1、投资买回龙观，步梯楼五层的三居，也不能说不合适，回龙观并没落后大盘。但这里是很典型的刚需板块，经适房更是保障房性质，自住为主更合适。
另外这种地段儿的中小户型受追捧，五楼的三居普通吧。这种户型在回龙观算刚改，但不太适合老人和不爱爬楼梯的家庭，不好抬高价格。未必吃亏，但传导排序和流通性也占不到便宜。
2、所以自住买回龙观很合适，投资买这种房那就是以追求个长期的稳妥为主了。就别追涨杀跌了呗，根本就不是好炒的产品，前些年的炒房客都轻易不碰。水库系的倒是有专炒大户型的，但至少得是140以上能高评的，也不是这种产品。
3、要是我就先留着了，除非是有真不错的置换品，价格倒挂能弥补税费成本的，否则意义不大。如果是要套现的话也不算合适，谁都知道现在行情不好，也谁都知道政府在救市。非得这会套现，那就是不看好政府和银行的能力呗，所以才和他们对着干。
4、这自己判断吧，我只能说之前几次救市都成功了，到目前为止北京也是全国最抗跌的。投资最好顺势而为，一般不建议逆潮流而动，跟政策对抗的难度挺大的，看运气吧。
仅供参考。
五
Q:
在我500万买套房的情况下，请问如果十年后得涨到多少钱才算不赔？
A：
1、算账呗，先算租金，因为无论是你自己住还是向外出租都是要计入收益的，就算是空着也得算。
北京的现在的平均租金回报率是1.5%，具体的让当地中介给估一下就行。郊区的一般比市区低10%左右，但也得按1.5%算，地区差没辙。还有就是学区房，一般也就1%，这也没辙，损失的是学区的价值，但仍然按1.5%算。
2、那假定你是全款买房吧，如果不买房存银行的话，大额储蓄的利息是3%左右。先减去1.5%，还剩1.5%，那十年就是15%。或者按五年一存也行，但这和租金涨幅是要相抵消的，所以仍然按15%计算，十年75万。
那就是说，在全款500万买房的情况下，十年后上涨15%算不亏，涨到575万，再多出来的就算利润，平均每年单利1.5%。
或者这么算也行，如果是全款买房，那以预估存款利息减去1.5%。假定十年来平均存款利息是3%，那减去1.5%就是1.5%，房价十年上涨15%才不亏。
3、再假定你是贷款首付30%，150万，贷款70%，350万。每月还款是1.7万十年共还200万左右。这笔钱逐月还款的，所以利息按照一半计算吧，估计差不多，也就是1.5%，十年30万。
而本金150万就得按3%计算了，十年45万。两下合计是本金150+200+45+30=425万。
然后租金收益仍然是每年1.5%，十年合计15%，75万，这其中一半要说也得计算利息和涨幅，但算了，和税费相抵消吧。那425-75=350万，也就是这套房你十年后的总成本是350万。
但这还没算贷款呢，十年后估计还有280万左右，合计630万。也就是说，在首付30%的情况下，十年后这套500万的房必须涨到630万以上才算不亏，26%，平均每年2.6%。
4、基本就是这算法，主要就是几点，成本是本金（含税费）+月供+本金和月供产生的利息；收益是房租+房租产生的利息，两笔相减就是纯成本。然后计算的时候注意刨去还欠的贷款就行。
仅供参考。
六
Q:
我目前单身，2012年婚内买的国美第一城两居室，后来离婚时没卖房，但过户给了前妻40%的份额。现在是我想换房了，但前妻已经再婚，她认为这份额是婚前财产，如果卖掉的话现金就成婚内财产了，所以她不同意卖。而且最近我还联系不上她了，请问您有什么其他方式没有？因为我也要结婚了。补充，是两居室，目前价值600万左右。
A：
1、我脑子有点儿乱，我确实是说房子的，但这好像更应该是咨询律师吧？但估计律师也没什么好办法，前妻也是业主啊，而且占有40%的份额，她不同意出售的话谁也没辙。
2、当然，你可以单方出售自己所持有的份额，就看是否有人愿意买了？但这也有前提，在同等价格之下，共有产权人是有优先购买权的。就算你卖掉了自己的60%产权，如果前妻较真儿的话也是麻烦事儿。我都没办过这种房子，真不太懂怎么弄。
3、婚前财产变婚后财产，这我也不懂，但似乎是有可能。要想说清楚的话就得让你前妻和她现任签个婚前财产协议，约定这笔钱的归属，好像有点儿麻烦，没事找事儿似的。
4、我帮不上忙，不懂，实在不懂。也没有她的联系方式，帮不上忙。还是咨询律师吧。
仅供参考。
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