01
搜索澳洲房产 海外购房者首选黄金海岸
根据房地产数据公司PropTrack的一份最新报告，昆州黄金海岸成为海外房产买家搜索量最高的城市。
PropTrack周二发布的最新海外搜索数据显示，4月，海外人士在Realestate房产网上对澳洲在售房产的搜索量同比增长了0.8%；对出租屋的搜索量同比下降了2.3%，但仍高于4年前的数据。
在全澳，昆州黄金海岸是海外潜在买家搜索最多的城市。报告称，黄金海岸美丽的海滩和明媚的阳光继续吸引着海外购房者，寻求租房的海外人士对黄金海岸的搜索量也排在第三位。
数据显示，英国人、新西兰人和中国人对在澳洲租房和买房的兴趣最高，是相关搜索量最高的三个国家。
来自英国的租房搜索量增加了8.1%，购房搜索量增加了6.9%。
来自新西兰的租房搜索量则增加了2%，来自中国的租房搜索量微增0.5%。但来自中国和新西兰的购房搜索量均出现下降。
PropTrack称， 墨尔本和悉尼是拥有众多国际航线的门户城市，还有许多企业和大学，潜在的海外租房者大都在搜索新州和维州的出租房源。
PropTrack高级数据分析师戴洛（Karen Dellow）说，政府削减移民的计划，特别是收紧学生签证的措施可能会影响Realestate房产网在海外的热度。例如，2024年3月，只有44,580名留学生抵达澳洲，与之前一年相比减少了9060人。
她预计，出租屋在海外的搜索量会继续下降，如果澳洲采取更严格的移民政策，海外购房者和租房者可能会将目光转向更欢迎他们的国家，未来几个月，这些趋势将进一步明朗化。
02
新州乡镇地区房租飙涨60% 这些小镇涨幅最大
据《悉尼晨锋报》报道，过去五年里，新州乡镇地区的房屋租金飙升了60%以上，导致许多当地人对找到负担得起的住房感到绝望，而新移民则对快速上涨的房价感到困惑。
由于大流行期间搬到乡下的民众的增加，当城市外来者涌入理想的乡村目的地时，一些新矿山和替代能源工作也使需求超过了有限的租房房源。
Domain研究和经济部门主管Nicola Powell博士表示：“当你查看过去五年的数据时，你会发现新冠疫情前的租金与现在的租金之间的差异。它展示了人们涌向这些地区寻找不同生活方式的结果。这导致乡镇地区某些地区的租金要价发生根本性变化，这是一个巨大的市场转变。我们知道一些向这些地区的迁移趋势已经发生逆转，但租金仍然上涨。它们永远不会回到大流行前的水平。”
Hunter地区Cessnock的Bellbird的房屋租金涨幅最大，在过去五年中上涨了72.7%，达到每周中位值570澳元。接下来是历史悠久的淘金小镇Blayney，靠近Orange和Bathurst，房租上涨了64.3%，达到每周460澳元。
Byron Bay以南5公里处的Suffolk Park排名第三，周租金上涨62.7%，达到令人难以置信的1200澳元；Mudgee地区古老的金矿小镇Gulgong的租金飙升62.5%，达到520澳元。
当然，受打击最严重的是当地租房者，当工资和社会支持的涨幅远不如房租涨幅的时候，他们不得不忍受这些大幅上涨。
新州租户联盟的政策和宣传经理杰米玛·莫布雷 (Jemima Mowbray) 表示：“过去18到24个月里，我们一直从当地租户咨询服务机构听到这一消息。他们一直在报道租房者面临的压力和挑战以及统计数据背后的人文故事。越来越多的人被要求驱逐，因为租金上涨了很多，他们无力支付租金，而其他人则在争夺住房的斗争中错过了一系列基本需求，比如食物。为了有地方居住，这些租客不得不搬到更远的地方，或者搬去与家人住在一起。”
危机因每个地区城镇的具体情况而异。在Bellbird，Tahlia Thomas Real Estate的经纪人布伦登·托马斯 (Brenden Thomas) 表示，房价上涨，加上利率上升，意味着人们选择租房，希望价格更便宜。
然后，额外的需求会给租金水平带来更大的压力。
“目前寻找出租房产相当困难，租金现在有所回升，但涨幅是天文数字。人们选择Bellbird是因为它比其他郊区便宜，但这进一步推高了租金。”
在Blayney，Newmont公司最近收购了Newcrest矿业公司及其金矿，广告中出现了更多的就业机会，而Regis Resources拟在附近开设露天McPhillamys金矿，据说工程第一阶段将在Blayney创造350个就业岗位。
Orange Real Estate的斯科特·奎克 (Scott Quirk) 表示：“Blayney周围发生了很多变化，租房需求也增加了。疫情期间和远程工作期间，很多人来到Orange，然后一些人去了35公里外的Blayney，后者房租便宜得多。因此，房屋可负担性是一个很大的吸引力，但随着时间的推移，租金和房价都因此上涨，而且没有大量建设，因此没有太多开发活动，而需求却在增加。”
Byron郊外的Suffolk Park一直是前往海岸寻求生活方式改变的人的目的地，并且价格和租金显著上涨。由于许多人负担不起Byron的租金，Suffolk Park作为替代方案并不遥远。
Gulgong的Troy McKellar房地产公司的安吉拉·查普曼 (Angela Chapman) 表示，Mudgee是城市居民的热门地区，而Gulgong总是被抛在后面。
03
维州房产大受海外租户、买家喜欢
维州是澳大利亚第二大最受国际买家和租户欢迎的州，他们希望搬到这个幸运的国家。
PropTrack 的最新数据显示，目前海外租赁需求比历史平均水平高出 32%，来自英国、新西兰和中国的需求不断增加。
只有新州的海外潜在租户需求更高。
然而，这一数字比去年下降了2.3%，PropTrack高级数据分析师卡伦•戴洛(Karen Dellow)表示，人们预计，旨在限制留学生数量的联邦预算公告，可能会在未来几个月进一步导致留学生人数下降。
“考虑到海外学生和工人的签证批准与 REA上列出的房产的海外租赁搜索之间的相关性，学生签证规则的收紧可能会影响海外租赁搜索。”
PropTrack 对 REA上的搜索趋势的数据分析显示，墨尔本的中央商务区和Richmond位居计划搬迁到维多利亚州的潜在租户名单之首。
购房需求增长略低于 1%，但比五年平均水平高出 20%。
维州是澳大利亚第二大最受欢迎的国际购房搜索地，仅次于昆州。
戴洛女士指出，过去五年来，维州、昆州和新州一直在国际买家和租房者眼中争夺澳大利亚的头把交椅。
04
澳洲央行经济学家称由于通胀原因，房价和租金上涨很难抑制
澳洲储备银行（RBA）警告说，随着建筑成本的飙升阻碍了开发商提供急需的供应，房产和租金价格上涨没有快速解决的办法。
与此同时，更高的利率给新项目的资金带来了压力，尽管财政部新的通胀预测乐观，但首次降息的预期却越来越遥远。
近日，RBA首席经济学家Sarah Hunter在霍巴特的一次活动上表示，由于一系列挑战阻碍了建筑业，房价和租金价格在一段时间内将继续上涨。
Hunter女士说：“在克服了疫情造成的临时干扰后，该行业现在正面临需求疲软的局面——人均住宅批准数量处于十年来的最低水平。换句话说，由于相对于项目回报而言建筑成本相对较高，一些市场参与者推迟了 项目或决定不开始。”
即使房价和租金上涨，自2019年底以来建筑材料和劳动力成本已飙升近40%，许多项目仍然不可行。另一个障碍是资金成本的增加，官方现金利率在不到18个月的时间里从0.1%上升到 13年来的最高点4.35%。
尽管承认这不是影响建筑项目是否成立的唯一因素，Hunter女士表示，由于住宅建 筑项目依赖债务融资，更高的利息成本抑制了新住房供应的增长。
PropTrack经济研究总监Cameron Kusher 表示，关于利率的预期变化意味着这种情 况在短期内不太可能改变。就在几个月前，市场预测今年九月将进行首次降息。现在，这一预期已被推迟到 2025年7月。
Kusher 先生说：“由于季度通胀强于预期，再加上年中开始的减税措施，我认为今年不太可能降息，降息可能已被推迟到2025年。”
最新的消费者价格指数（CPI）在第一季度出乎意料地上涨了1%，使年通胀率达到 了3.6%。虽然从7.8%的峰值有所回落，但通胀率仍高于RBA 2-3%的目标区间。
根据目前的预测，RBA预计通胀要到明年年底才会回落到目标区间内，但财政部的新预测令人惊讶地显示，政府预算可能会使通胀更早回落。
财政部长查尔莫斯（Jim Chalmers）表示，300澳元的电费回扣和增加的租金援助等措施将“直接降低总体通胀”，使其在圣诞节前回到RBA的2-3%目标区间内。
Chalmers博士说：“尽管前景不确定，财政部的预测清楚表明，我们的政策可能会 使通胀更早回到目标，甚至可能在年底前实现。”
但一些经济学家对此表示怀疑，汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham表示，虽然这 些措施将“机械性”地降低能源和租金成本，从而降低这些产品的通胀，但随着消费 者将节省下来的钱花出去，这一影响可能会被抵消，甚至超过。
Bloxham先生说：“虽然这些措施可能会机械性地降低租金和电价的通胀，但我们预 计，这些补贴会提升家庭可支配收入，加上个人所得税削减带来的大量可支配收入 增加，将导致消费支出增加，从而支持基础通胀，而不是降低它。”
他表示，今年降息的可能性“不大”，顽固的通胀预计会阻止RBA在明年第一季度之 前采取行动，“降息的时间甚至可能会更长。”
Bloxham先生表示，对于许多家庭来说，能源补贴是对州政府宣布的类似措施的补 充，比如在昆士兰，家庭将获得1000澳元的能源补贴，在西澳大利亚则是400澳元。
他说：“虽然补贴会降低能源成本和能源成本通胀，但对于一些获得这些补贴的家 庭来说，少花300澳元（或更多）在电费上意味着他们可以将这300澳元用于其他消 费。”
“当然，一些家庭可能不会花掉这笔节省下来的钱，但低收入家庭可能会消费，从 而在其他消费领域引发更高的通胀。”
尽管通胀预测有所更新，经济学家和市场对首次降息时间的预期并未改变。四大银行的经济学家预测首次降息将在今年11月，而金融市场则预测在明年年中。Bloxham先生表示，他认为明年三月或四月最有可能。
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