伙计们，我干楼市自媒体八年了，从来没打过这么富裕的仗！
众多热门城市宣布取消限购、买房首付比例被调整到历史低位、进一步下调公积金贷款利率、取消商业贷款利率下限…
热搜咔咔上得，让全国同行追热点追的脚后跟都朝前。
大招太多了，直接把房地产行业干成了下面这个画风——
知道的是救房地产，不知道的以为是乔帮主准备穿越、憋着射雕呢！
当下的现实，就是这么炸裂…
5.17新政组合拳之后，楼市似乎在一夜之间便迎来了逆转——
5月18日，全国排头一号的房产交易平台，系统崩了四回，泼天的流量一不小心没接住。
四大一线城市和主要的强二线城市一二手房市场直接人气爆棚。
5月16日，大伙儿还哭笑不得呢，5月18日，马上就跟紧急集合似的。
先来看一线城市，身体力行地证明了一把什么叫“你大爷还是你大爷“…
在北京，甭管是亦庄的、黄村的、顺义的还是昌平的，到处都有销售接待不过来的情况。
当地销售和中介双双反映说，这月份比今年小阳春还要忙。
在上海，普陀区有新盘周末接待近300组客户，二手房成交量环比上周提升了32.9%。
不仅是新房纷纷酝酿收回折扣，就连不少二手房的房东要么跳价、要么不卖…
在深圳，宝安中心的鸿荣源胤璇129套住宅当天全部售罄，总揽金15亿。
福田、龙华、甚至坪山的楼盘，要么纷纷收回折扣，要么24小时通晓开工。
广州，老黄埔的保利招商华发中央公馆项目开盘后人气火爆，不到八小时，报备量就从4000组干到了5000组，看房的小轿车把路边停的，交警开罚单都开麻了。
5.17过后连续三天时间，广州二手房成交均价呈现出三连涨态势，这是N久未见的场景。
不光是一线城市集体火爆，就连强二线城市甚至有过之无不及——
杭州老破小卖爆，中介、售楼处同时开启无休模式； 南京多个楼盘访客量原地飙升100%，有人凌晨还在刷卡买房； 成都业主顶着晌午的大太阳暴晒排队看房，有楼盘摇号中签率秒回2021年； 合肥同样是多个热门板块楼盘售楼处爆满，大批二手房业主连夜涨价； 厦门不仅出现了深夜爆单，甚至有人看房半个小时就下定； 天津有楼盘开盘第一天推出256套房源，当天认购量就有216套，首开转化率84%…
其实之前的救市大招出来后，全国各地出现类似情景也不是没有。
但这一次真的出现了一些非常特别的情况——
譬如说，新房案场收回折扣的明显变多了，二手房东“以价换量“明显减少了。
据统计，四大一线城市以及杭州、南京、厦门、合肥、成都等多个城市，不仅带看量冲上了近年来的新高，就连周成交价也纷纷出现环比上涨的局面。
譬如说，全国多座核心一二线城市的刚需客开始纷纷下场儿了。
特别是在上海、广州、杭州等等一些很能打的城市里，总价200万以内的老破小成交情况那是相当给力！
不仅成交周期短，而且成交量非常大！
这类底部房源开始启动，信号意义非同小可！
至少说明，整个置换链条最初的那一环真的开始转动了…
这远远比围观富人抢豪宅、核心区一房难求这类都市传说要炸裂得多。
沉寂了近三年的楼市，为啥在这个初夏时节突然火了？
我的看法是，看似偶然，实则必然。
首先，5.17新政摒弃了挤牙膏的打法后，政策力度已经相当到位。
当说不说，过去的一周，绝对能在中国房地产发展史上留下浓墨重彩的一笔。
首房首贷降低首付比例至15%，使得更多买家能以更少的资金去撬动很大的标的；
下调房贷利率与公积金贷款利率，无疑压缩了购房者的按揭成本，等于变相降房价；
与此同时，首二套房贷款利率下限还直接被取消了，理论上说，以后谈下来多少房贷利息折扣，各位八仙过海、各显神通；
一天之内射出三支箭，从上车门槛到按揭利率给你直接扒个溜儿光。
即便不考虑房价自身的长周期调整，放到以往也会溅起不小的水花。
更何况，当前核心城市房价确实已经跌无可跌。
这就是我们要说的第二个原因。
一方面，国家队已经准确官宣：在商品房库存较多的城市，可以收购商品房作为保障型住房。
具体的做法，新闻通稿讲了两个——
相关地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的限制存量住宅用地；
商品房库存较多的城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
毫无疑问，这是国家队在用真金白银笃定：这轮房价确实已经干到底了！
你想想看，房价若在此基础之上再跌个10%、20%，国家队买到手里，那就意味着国有资产流失。
这当然是玩玩不被允许的，上周娃哥的稿子里也曾说过：
一旦这件事发生，轻者下去，重者进去。自然是谁也不愿意承担这个责任。
从一二线城市与三四线城市的价差来看，也确实如此！
岳母在老家北方三线城市市中心有套20年房龄带学区老破小，最新的成交价是70平米，卖133万。
掐指一算，这一平米快合20000一平米了。
咱说句大实话，就多少二线城市全市均价合一起不到25000/㎡呢！
其实许多一二线城市这两年的房价表现，是被先前过高的债务杠杆拉下来的；
但三四五线城市的房地产市场之前没有那么疯狂的杠杆率，价格端受债务袭扰自然要小得多。
在许多三四五线城市的老铁们看来——
卖掉老家一套刚改房甚至刚需房，在如此优惠的利率之下加个几十万杠杆就能在强二线城市上车，这事儿真心是稳赚不赔。
实不相瞒，十年前小弟我卖掉老家房子，来杭州之前就是这么想的。
然而，光是便宜可不行，人家可不上你那个当。
便宜买进房子，回头再咔咔往下跌咋办呢？
这就说到了第三点，越来越多的人对3-5年，甚至更久以后的楼市表现开始有了信心。
今年4.30会议和5.17会议，都将“去库存”列为当下房地产工作的重中之重。
站在高层视角来看，当前的房地产市场无非就是这么三个问题：
新房流速放缓、库存量高企；
二手房挂牌量居高不下、价格出现互卷；
各地新建商品住宅开工率不足、房企拿地热情不高…
所有问题最终归结为一点，就是影响到地方土地财政以及卖地收入。
这一切继续发酵下去，注定是忍无可忍的。
所以，“去库存”才会被提高到前所未有的高度。
所以，高层才要求从政治性、人民性的高度深刻认识房地产工作。
大伙儿都是成年人，不用自欺欺人——
究竟怎样才能去库存？
“你不买，我不买，明天还能降二百”…这样有可能去库存吗？
何况，任何一种完全市场化的商品，价格从来就没有老老实实拉成一条线。
它不是涨，就是跌！
如果翻翻房地产的量价走势，就不难发现，中国的房地产在绝大多数情况下是量价一致且价在量先的。
在这种情况下，温和推动资产价格看涨才是最合理的出路。
另一方面，近期水电煤气、高铁等公共服务的价格纷纷开始上调，
拉通胀已经成为经济发展目标的一部分，而这还会传导至其它商品的定价上去。
在这种情况下，如果核心城市的资产价格仍然保持原地打转，显然是违背常识的。
若将通胀的乘数效应叠加到资产价格筑底后的每一年，大家都知道会发生什么…
5.17新政过后，全国各大热点城市的新房、二手房市场确实出现了久违的火爆。
无论从成交情绪上看，还是从价格端的走势看——
眼下的局势，都与过去两年半时间里的大招过后，有着显著不同。
甚至不少热点城市里，已经观望了两年、三年的刚需客也开始下手了。
能观望那么久，绝对是不见兔子不撒鹰的主儿。
但我们必须要看到一点，眼下的收回折扣也好、房东跳价也好，更多还是一种情绪化的现象。
结合当前各大城市的库存规模以及各能级城市之间的置换链条来看——
市场热度起来了、成交规模上去了，但房价并不会出现短时明显上涨。
无论是一手房还是二手房，大概率经历一段时间的多空博弈，然后形成新的微妙平衡。
退一步讲，如果说这次的系统性救市仍旧效果不明显，相信国家队还会继续防水，扩大救市规模。
接下来的中国房地产市场，很有可能出现以下两种情况同时存在的局面：
一方面，去库存路线将会被长期坚持贯彻。
另一方面，市场将会迎来更加猛烈的分化。
经历了最近两三年的蛰伏之后，几乎每一个中国人都被生动地上了一课：
房地产确实是国民经济的支柱行业。
短期内，中国经济不太可能剥离了房地产，还能保持繁荣。
对于一个必须健康稳定发展的行业而言，库存规模居高不下，无疑是崩坏的开始。
高库存会破坏交易流速、冲击价格体系、甚至全面打破预期…
这些是绝不能容忍的。
然而，城市化并非无止境、现行土地财政也不能永远持续。
要想避免下个周期再次出现当下的问题，国家大概率会将去库存战略坚持下去。
说白了，就是开源节流，想方设法缩减供应规模、优化商品房质量…
用更为有限的资源，将房地产的长期持续性玩下去。
尤其是现在，国家队亲自下场儿收房之后，彻底成了做庄的一方，就更不会容忍房地产市场的长期低迷了。
除此之外，房地产市场更加猛烈的分化同样无可避免。
从眼下房地产市场的热度上，我们不难看出一件事——
像四大一线城市以及杭州、南京、成都、厦门等等强二线城市，已经开启绝地反击模式；
然而不少弱二线以及三线城市并未出现类似的井喷现象。
这一幕极有可能成为未来相当长一段时间内，中国房地产市场的常态，且与未来的城市化趋势与人口流向高度吻合。
楼市的政策风向变了，情绪风向也变了。
打爆空头已然成为国家意志，作为普普通通的升斗小民，我们唯一能做的只有顺势而为。
热门跟贴