住建部日前发布通知，要求各地住房公积金管理中心做好住房公积金个人住房贷款利率下调相关工作。房地产板块再度领涨，多股涨停。机构认为，政策短期对基本面的刺激有一定作用，且就前两轮地产行情来看，政策行情确实领先于基本面行情。今天带来这么一只房地产板块龙头，让我们来看看该公司的投资逻辑。
新房、二手房环比显著提升，政策或推动短期需求入市
5月第二周新房、二手房成交环比修复明显，受益于多地限购政策放松月度同比降幅收窄，北京、深圳等地二手周度成交面积绝对值已超过22、23年。上周五央行宣布下调房贷利率及首付比例下限，或催化居民购房需求短期集中入市，一二线量能有望继续冲高。市场信心改善下若能建立持续企稳趋势，则跌价边际有望同步收窄。
销售、开发投资同比继续走弱，5月或有边际改善
1—4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。1—4月份，房地产开发企业房屋施工面积687544万平方米，同比下降10.8%。其中，住宅施工面积480647万平方米，下降11.4%。房屋新开工面积23510万平方米，下降24.6%。其中，住宅新开工面积17006万平方米，下降25.6%。房屋竣工面积18860万平方米，下降20.4%。其中，住宅竣工面积13746万平方米，下降21.0%。前4月商品房销售额及开发投资增速均继续走弱，我们预计5月市场热度回升后销售降幅或有望收窄，投资端房企或仍较谨慎，等待需求复苏持续性验证。
收储政策落地协力去库存，看好板块困境反转机遇
上周五中央政府收储计划发布，预计5000亿银行贷款或能带动过百万套存量商品去化，结合土地出让新规限制供给，高库存城市有望进入稳步去库阶段，供求关系变化或利好低能级城市基本面修复。困境反转逻辑下我们继续看好地产板块短期估值中枢向上修复，“稳地产”政策思路下中期同样看好地产供求政策的持续性。择股角度，建议重点关注优质非国央企及地方国企的估值弹性，此外近期重点关注城投及租赁企业受益于收储和二手房复苏情绪催化的交易机会。
调公积金利率，降低最低首付比，取消房贷利率下限，降低购房门槛，刺激有效需求释放
此次调整后，首套房商业贷款最低首付比例15%，二套房最低首付比例25%，较2023年8月份调整，首套房和二套房最低首付比例均下调5个百分点，有助于降低购房门槛，刺激潜在购房需求释放。个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，对于公积金购房群体来讲，有助于降低公积金贷款部分成本。综合来看，央行降低首付比例，取消房贷利率下限，调降公积金贷款利率仍在激励购房需求加杠杆，根据国家统计局数据，4月全国商品住宅销售面积和销售额累计同比降幅进一步扩大，购房者仍存在观望情绪，我们预计，在各项政策综合作用下，地产销售以及市场信心有望逐步修复。
消化存量商品房，去库存改善市场预期
4月底政治局会议从存量和增量角度，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。5月17号，全国切实做好保交房工作视频会议召开，国务院副总理何立峰表示，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。同日，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。此前，郑州、杭州市临安区、南京市安居建设集团均试点国有资本收购存量房源。我们预计通过政府收购存量房转化为保障房，既可增加保障房供应，又可带动更多存量房产去化，开发商能够去化库存回收现金流减负。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，2021-2023年分别建设和筹集保障性租赁住房94、265和213万套，预计2024-2025年仍有近300万套的保障房建设和筹集任务。
收购存量闲置土地，帮助开发企业纾困
5月17号国务院政策例行吹风会提及妥善处置盘活存量土地。目前尚未开发或已开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式妥善处置盘活，推动房地产企业缓解困难和压降债务，促进土地资源高效利用。此前，在地产行业高速发展时期，部分房企“盲目”摘牌一些地理位置相对偏远、去化存在困难的部分土地，现在仍旧“躺在”开发商账上，包括集中供地之后城投托底拿地，2023年，城投拿地面积占比约为91%，同比增加了52个百分点。城投托底拿地虽然受到限制，但在部分地区依然身背拿地的任务。政府后期收购盘活存量闲置土地，有助于减少存量闲置土地对开发资金的占用，消化开发企业部分“低效存货”，助力开发商纾困。
政策出台后当前房贷利率及首付比例均降至历史最低水平，有利于提振市场对地产行业的信心，刺激购房情绪，后续进入政策效果观察期，若基本面仍持续向下，则仍将继续出台更多的楼市宽松措施。
今天带来房地产龙头，让我们来看看该公司的投资亮点。
1、公司主要从事文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。
2、公司基于智能云与边缘计算，研发出以AIoT（人工智能物联网）为核心的wehome空间智慧管理平台，推动新技术与办公场景的深度融合。
3、机构看好公司顺应数字经济的发展趋势，以人工智能、大数据、云平台等先进技术赋能初创企业，成为优秀的科技服务商。
(来源：天风证券、中邮证券、方正证券)
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