当上海、深圳楼市在“通宵卖房”“凌晨开单”“一天成交赛一周”的时候，广州楼市却是人气稍有回升，成交量大涨的时刻仍未到来。
5月17日，堪称中国最宽松的房地产政策出台。据克而瑞监测数据，新政出台首周（5月13日至19日），上海深圳楼市成交面积环比大增77.4%、19.5%，而北京、广州则跌超两成。
在广州，当周指标盘日均来访环比增加17%，日均认购环比增6%。当中刚需楼盘成交相对回升缓慢，部分千万级网红豪宅在上周末成交量则增了一倍。但或由于当前仅公积金新政落地，首付下调政策尚未跟进，市场总体成交相对仍显平淡。
案例1
已有市民怀揣1.5成首付率先上车
截至目前，广州仍未发文执行1.5成首付，但一批看房多时的市民，已经按捺不住率先上车。
在天河区网红豪宅中国铁建·招商蛇口西派天河序，销售告诉南都湾财社记者，项目周日成交的一名客户只交了100多万元，支付了大约1.5成到两成左右的首付。在这次成功买房前，客户一家曾到访了五次，皆因首付不够而放弃。
销售记得，该客户第一次到访在今年1月首次开放展厅时，彼时他们一家计划卖掉一套黄埔的小房子及天河区东圃的自住房以置换西派天河序建面140平方米的户型。在第三次到访时，其黄埔的房子已经成功出售；到第五次到访时，终于拿到全部100多万元的房款，“但当时他们担心东圃的房子不知何时才能成功卖掉，导致首付款无法如期交齐，所以迟迟不敢认购”。
在上周五新政出台之后，这名客户“很坚定地就来把房子先认购了”。销售介绍，该业主计划先付100多万元的首付买房，东圃的自住房则改“笋盘急售”为正常出售，等卖掉之后再提前还款西派天河序的贷款。
除了置换买家之外，也有刚需客怀揣不到两成首付就轻装上车。
在荔湾区白鹅潭新世界·天馥，上周六有一名客户以50万元做首付，买了一套总价290万元的76平方米三房。
项目负责人介绍，该客户一家三口，孩子还在上幼儿园，原本在中山工作生活，近年来到广州工作，此次为了孩子上学而在广州买房。
“他们说中山的房子没信心卖，但手上又只有50万元，也不想找亲戚朋友借钱”。出于此，自今年3月以来，该客户一家反复多次到访新世界·天馥，皆因首付不够没法认购。直到上周五央行宣布1.5成首付新政，他们在周六就赶到新世界·天馥营销中心，从傍晚6点磨合到晚上9点，终于下定决心购买，首付50万元，以大约1.7成首付上车。
据了解，目前已经试行1.5成首付的项目，普遍设有等待期，假设政策1-3个月内不落地可以退回首付。广州中心某楼盘负责人语气坚定地表示，“但我们笃信，广州一定会执行的”。
合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云指出，新政后首个周末，发展商积极推售。比如刚需项目，针对首付资金不足的客户，因银行首付执行细则还没有出台，发展商配合新政推出“无忧购”，具体操作是如果广州不执行首套住房首付下降的政策（目前执行首套首付30%），发展承诺可退房。这一措施有效地促进了观望客户的成交。
案例2
有市民认为“房价见底”
观望多时终出手
5月20日，广州几乎连日雨下不停。在白云区新世界天岚营销中心二楼，这里仍然有多台客户在洽谈。
“新世界·天馥在新政出台几天后，到访客户没有明显增量，但天岚的到访量就明显提升了”。项目负责人表示，在销售人员电话回访之后，此前来看过房的客户不少再来到项目了解情况。当中有位老业主介绍了一名来自天河北的客户，其成功以总价600多万元买了一套建面120平方米的四房。
据了解，该客户为体制人士，以正常按揭贷款购房，“在沟通中，他表示房价‘应该到底了’”。
在海珠区西派粤府，新政出来后，项目接待了一名来自佛山三龙湾的40多岁客户，“当天来当天就买了”。据介绍，该客户抱着捡漏心态，此前已看多个同类产品，其在西派粤府沟通了近一天，在通过风水师线上把关后，最终出手，以总价1000多万元购买一套建面140平方米的户型。
同在海珠区的中海大境，新政后的首个周末，项目来访和成交都有明显的提升。“客户感觉到价格触底，对后市信心有了扭转”，该项目相关负责人介绍，“中海大境的销售整体可观，接下来不会搞促销动作，更多是做好物业服务，加强业主黏性。”
在番禺区龙湖广州•御湖境，目前在售建面115-190平方米全南向4房产品。该项目上周六当日来访破百组、成交金额近两千万。其中有客户在关注项目长时间之后，终于出手购入一套总价约700万的143平方米四房产品。
“部分观望型客户，在新政推出后，感觉政策见底，已经准备出手购房；但大部分客户尚在等待当地落地具体执行细节”，项目相关负责人介绍。
在黄埔区星河湾萝峰，新政后人气接近五一黄金周的日均量，周末到访近150组。“大部分客户表示关注新政后首付政策的实施情况，觉得政府救市的意愿空前强烈，也给予市场回暖一定的信心，可以先出来看看房了”。项目人士表示，星河湾萝峰不久前官宣了“广州市二中教育集团落户”的好消息，很多之前观望的客户积极出手，周末单日成交过千万。
在荔湾区新世界凯粤湾，一名此前曾多次到访项目的客户，在新政后买入凯粤湾的一套四房，他认为“当下已是个好的买房时机”。
市场
有网红楼盘到访成交大增
新政出来的首个周末，广州不少网红盘纷纷报喜。
比如天河区西派天河序，据悉周末两天来访150+成交1.8亿，“平时的周末一天大约五六十组客，这次周末来访客户涨了30%，成交则多了一倍”。而海珠-西派粤府当周来访客户200+，成交1亿。
在番禺耀胜新世界，恰逢新世界中国湾区11盘520宠粉联动，项目在上周末再现客流小高峰。项目负责人表示，据不完全统计，仅周日到访客户就比上周到访增加至少300%。
上周日中午时分，现场停车场的几十个车位及可停车的位置已全被占满，车牌除了粤A外，不乏粤B、粤D、粤K。据介绍，周日多了珠三角周边城市客户自驾到访。当中来自深圳的董先生是长隆的铁杆粉丝，上周六在长隆游玩时看见耀胜新世界的楼宇，遂于周日带着家人到访耀胜新世界，对其中建面132平方米的平层单位颇为心动。
在黄埔区万科黄埔新城，新政后首个周末，“项目到访超320组，成交十余套，同比以往周末翻倍增长”。相关负责人惋惜地表示，“但是目前银行还没有出台相关落地的细则，我们也是加速提前盘客，等政策落地就可以联系客户直接签约”。
在荔湾区花地湾万科·理想花地，新政后来访和成交均有提升，新政发布两日到访1000+人次，成交金额超1.5亿。据项目负责人介绍，接下来瑧山府将结合新政利好，充分传递市场信心，比如折扣优惠、赠送物业管理费等；瑧樾府也推出赠送物业管理费+家居加载包的优惠。
在天河区天河和樾府，5月份截至20日，单月成交26套，成交金额2.62亿元，暂列天河区网签金额和套数第一。该项目结合520主题推出特惠房源、最高万元物管费等成交好礼，促进热销。
在黄埔区，星河盛世禧悦在新政后的周末开放展厅并同时举办科技节，到该客户数千人。同区域的中央公馆，亦在周末开放售楼处，据称到访客户超2000组，累计认筹约250组。
从合富研究院的数据可见，受供应结构影响，新政当周海珠、天河成交持续领跑。其中海珠的300万-500万刚需盘及550万-850万刚改盘成交热度最高，千万级豪宅人气不减；而天河400万-800万上车盘及千万级豪宅受欢迎。番禺300万-500万刚需刚改盘、白云200万-400万总价上车盘成交增长较快。
数据
新政当周新房人气上升
但网签不升反降
多家房企人士告诉南都湾财社记者，新政出台后，由于广州尚未发文执行1.5成首付，当前人气仅是稍微回升，但成交未见明显拉动。
珠光集团人士表示，新政出来后的首个周末，珠光旗下广州在售项目的到访量较新政前一周增长51%，其中珠光·海珠新城新政当周（5.13-5.19）来访77台，成交量因政策尚未落地，未有明显变化。
星河地产当前在广州有8个一手楼盘在售1个新盘待售，但新政首周总体来访量环比上升20%-30%，成交无明显变化。
祈福集团人士透露，祈福半山臻品在新政后到访和成交都有提高，当中海珠、天河等外区客户的比例在提升；还有部分客户冲着祈福英校、小金龙（祈福新邨）学校而来。值得关注的是，祈福半山臻品目前推出一口价2.8万元/平方米带豪装，其售价低于祈福新邨的部分二手挂牌价。
值得注意的是，并非所有房企都在借新政利好尽快出货。广州一家曾涉险的房企相关人士告诉南都湾财社记者，新政出台后，其司广州项目表现平淡，“可能因为我们价格回调了2%-3%”。为何不趁机加速促销推货？该人士表示，“老板更偏向政府回购这个方向”。
据贝壳监测，新政后的首个周六，广州看房15159人次，周日14001人次，累计两天看房量直逼3万，相当于新政前四天总量的约八成（5月14-17日总看房量36980次）。
事实上，当前市场总体而言是看房多，但买入仍显理性。
根据合富研院监测全市80个代表楼盘，新政当周（05.13-05.19）广州一手来访同比上周上涨近15%，成交套数同比上涨近16%。当周除花都热度降33%之外，广州10区项目来访热度均有不同程度上升，尤其是非限购区增城、番禺、黄埔，热度分别增长49%，33%，23%，不过从化仅增1%；中心区越秀区增44%，白云增15%，天河海珠增13%，荔湾增6%。
数据
二手房成交也现回落
或为等待新政落地执行
从贝壳数据可见，新政后广州挂牌出售房源其实增加并不明显，不过人气明显回升。
5月11日，贝壳广州新增挂牌589套房，看房人数2523人。在5月18日，新增挂牌548套房，低于此前的周六，不过看房人数达3385人。
有中介指出，天河北在上周末出现二手房成交量大涨现象。但多数中介则表示成交仍显平淡。
在珠江新城，一名资深中介人士告诉南都湾财社记者，新政后，珠江新城的咨询客多了，但刚需客还未明显出手。
从机构数据可见，5月截至21日，珠江新城仅成交了22套房，其中17日亲政当天成交2套，19日一套，20日2套，21日一套。较此前并未有明显增量。
据广州市房地产中介协会监测，5月13日-5月19日，广州二手住宅网签宗数只有1930宗，较此前一周（5月6日-5月12日）的2200宗减少270宗。其中海珠区和黄埔区环比下降幅度均超过20%；白云区和天河区下降幅度接近20%；越秀区和荔湾区环比分别增长964%和0.60%。
从热点板块网签宗数来看，半数板块环比出现下降，其中黄埔区府、天河公园和东晓南等板块下降幅度较大，分别为48.78%、41.94%和37.50%；同德围-罗冲围板块环比降幅较小，为23.26%。新市、周门、客村-赤岗、同福和东山口等板块均环比增长，其中新市板块表现突出，环比增长八成。
当然，无论一手还是二手网签出现回调，或与买家期待新政落地，期待延期网签以享受政策利好不无关系。
观察
上海深圳楼市成交已大涨
广州楼市何时重回巅峰？
同样的新政照拂之下，四个一线城市的市场反馈迥异。
四个一线城市中，上海受新政刺激成交量最为活跃，当周成交面积13.8万平方米，环比大涨77.4%。据称有新盘周六一天的成交，相当于过去一个月的成交量。而上海链家数据显示，当周周末新增挂牌量较之前增加了65%左右，周末成交量也相比于之前增加70%左右。
深圳自从5月6日放宽限购以来，楼市成交一直相对火热，而这次的新政无疑更让其火上加油。在新政后首个周末，有新盘开盘当天几近“日光”，也有楼盘24小时不打烊，通宵卖房，凌晨开单。而二手房周末两天的看房量也超越2020年的周末高峰期，成交量创近4年历史新高。
在北京，从中原地产研究院数据可见，5月截至5月19日期间，当中有10天成交套数在500+，包括5月17日也有595套，但在周末两天（5月18日至19日），则陡降至137套、77套。与此同时，克而瑞数据亦证实，新政当周（5月13日至19日，下同），北京成交面积仅7.1万平方米，环比下降26.4%，降幅居一线城市之首。中原地产首席分析师张大伟认为，成交下调，或由于政策出台在周五，政策中明确提及了首付及利率下调，从而导致一部分不急着网签的购房者等待政策落地。
在广州，尽管新政首周，广州楼盘已大力推出一口价或520专场促销，但市场活跃度仍然有待提升。从世联东一研究院监测的广州重点楼盘记录可见，几乎每个区域的监测楼盘的到访台数和成交套数都是有涨有跌，暂未出现集体回暖现象。
据克而瑞监测，新政当周广州指标盘日均来访环比增加17%，日均认购环比增6%，当周成交12.3万平方米，环比减22.6%。
在业界人士看来，广州今年以来的楼市成交仍属近十年新低。
克而瑞广佛区域首席市场分析师肖文晓指出，今年前四个月，广州新房的成交面积大约180万平方米，而去年同期是299万平方米，同比大约下降了四成。虽然这与去年同期楼市成交出现集中爆发有关，但是今年首四月的成交量放在过去10年来看都属偏低。
究竟广州楼市何时得到提振？
肖文晓认为，当前整体市场仍然比较低迷的，还是有必要积极响应中央政策，出台更多支持购房需求的政策，包括下调首付和利率、放宽人才落户、全面退出限购等，方有望促进楼市回暖。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬 王艳玲
热门跟贴