在湖南全力推进“三高四新”战略进程中，长沙开福区扮演了比以往更加重要的角色。长沙是湖南“三高四新”战略的领头雁，开福则是长沙向北的桥头堡。
一
“北富”开福
跻身三大全国“百强区”
开福区地处长沙市北部，傍湘江下游东岸，处浏阳河、湘江汇合之东南端。总面积188平方公里，辖区范围内有16个街道，2个国家级专业园区（马栏山视频文创产业园、金霞经济开发区），1个国家级B型保税物流中心（金霞保税物流中心）。
开福区作为长沙市的核心区域，承载着城市的重要功能，是长沙的政治、经济、文化、商贸和旅游中心之一。2023年开福区表现不俗，跻身全国高质量发展百强区第23位、投资竞争力百强区第54位、文化产业竞争力百强区第9位，获评2023中国最具活力中央商务区、国家知识产权强县建设示范区，综合实力跃上新台阶。
2023年，开福区全区GDP1234亿元，较上年增长4.0%。年末常住人口88.21万人，人口总量虽处于长沙市九区县区尾部，但近十年人口增长29.37万人；且城镇居民人均可支配收入71017元，高出长沙市整体水平3741元，富藏于民。
二
上位规划
“北进”意图明显
开福作为长沙融入长江经济带和辐射湘西北的桥头堡，发展相对其他城区略显缓慢，但近年来也呈现出一些积极的变化。
金霞迎来战略发展
在 “十四五”规划中，金霞组团升级为城市副中心，辖金霞、沙坪、鹅秀、高岭四个组团。金霞新城被规划为长沙融入长江经济带最重要的空间发展战略高地、对接“一带一路”的重要节点，是长沙“十四五”时期“北进”的主阵地和主战场。
（“十四五”时期长沙市中心城区空间发展格局）
另外，金霞经开区拥有通江达海的区位优势和完备的物流体系，具备良好的开放发展条件，是长沙乃至湖南对外开放的前沿，是长沙跨境电商物流通关核心区、“陆港型国家物流枢纽”的核心区域。
2023年，长沙新港专用铁路开通，长沙“铁水公”多式联运打通“最后一公里”。2023年，长沙港霞凝港区集装箱吞吐量25.09万标箱，同比增长21.83%。霞凝港区已经是长沙港专业化水平最高、综合服务能力最强的主体港区。
同时，开福区可以延伸的发展空间是目前内五区最大的，北城一路北上，城市版图不断扩大。作为离长沙主城区最近的一块沃土，金霞新城有着其他片区所没有的天然地理优势。板块楼市地位今非昔比，价格洼地变身价值高地，在售待售项目遍地开花。
苏托垸开发逐步走上正轨
苏托垸片区是长沙市二环内唯一未开发的成片区域，从2012年开始，苏托垸就因为其独特的地理位置和巨大的发展潜力备受瞩目。但因为种种原因，片区发展一直不温不火，未取得实质性突破。
直至2022年底，长沙北中心规划内容中，重点提到了苏托垸的开发与保护，并列为北中心的核心发展区。2023年城发集团接受掌舵，高规格成立苏托垸片区工作专班；同年启动城市设计、产业策划及开发模式研究，并确定先 行启动区，总面积约1240亩。
2024年2月，中国（长沙）地理标志智创生态博览园（总部基地）项目落户此地，更是为苏托垸的未来添上了浓重的一笔。
苏托垸片区作为金霞新城首开区之一，拟打造成“马栏山北片区”，构建以文创智作为主，以文旅消费、科创研发为辅的“一主两辅”产业体系。目前片区的产业策划、城市设计、控规编制工作已形成初步成果。
开福科创谷亮相
2024年2月20日，科创谷科创交流中心大厦破土动工，科创类集中开工项目和续建项目总投资超240亿元，铺开了开福科创新时代序章。
3月2日，开福区又举办了长沙·开福科创谷推介暨“湘商回归·校友回湘”重点项目集中签约仪式，一个助力长沙全球研发中心城市建设的科创“新引擎”——长沙·开福科创谷正拔地而起。
目前，长沙全力建设全球研发中心城市，正按照“一城一区三基地”的空间布局打造研发集聚区。“三基地”中的马栏山基地、科大金霞基地都位于开福区，而长沙·开福科创谷正是这两个基地建设的具体承载。按照“科创在高校院所周边，产业化在马栏山、金霞”的思路，做实做优马栏山基地、科大金霞基地，这对长沙建设全球研发中心城市具有重大意义。
三
奋力迈向“北强”
作为全省唯一集“航运、铁路、公路、管道、临空”五元交通优势于一体的主城区，开福区锚定“三高四新”美好蓝图，“十四五”迈向“北强”。
三张产业金字名片，加速崛起的产业高地
开福坚持产业立区，以金融商务区、金鹰文化区、金霞经开区“三金”片区为主导，大力发展视频文创、智能制造、现代物流、金融、商贸、建安、软件和信息技术服务7条特色产业链。
随着创新驱动发展战略和“产业立区”战略深入推进，2023年，开福区第三产业占比达到86.8%，产业结构的优化，也吸引了众多的人才和资本流入。加快培育视频文创、智能制造、现代物流、金融商贸四大千亿级产业集群，将是开福提升产业竞争力的关键抓手。
区位优越的经济富地
开福区位优越、与京珠等11条高速公路互联互通，距黄花国际机场、长沙高铁站仅20分钟车程，形成集水、铁、公、管等于一体的功能型口岸开放平台体系。
随着路网循环通达，开福区城市功能更加完善，地铁1号线、3号线、5号线以及城际铁路相继开通，开福大道、黄兴北路、星沙联络线、渔业路等主次干道竣工通车，“七纵八横”骨干路网基本形成。
开福作为省会长沙核心区，现拥有46.06平方公里可开发用地，怀抱“一江四河”75公里黄金岸线及“山水城垸”独特资源，发展空间、经济腹地十分广阔。
其中金霞经开区可供开发利用土地约2.3万亩，黄兴北路两厢共拆除土地16宗、面积602.25亩，苏托垸总面积14平方公里，是主城区具有重大开发价值的地块。
拥有丰富的自然景观和人文景观
开福区拥有丰富的山水资源，秀峰山、鹅羊山、太阳山点缀城北，湘江、浏阳河、捞刀河、沙河绕城而过，烈士公园、月湖公园、长沙园林生态园等“十园”遍布全区，更拥有14.3平方公里的苏托垸湿地公园。全区水域面积近20平方公里，堤岸线达75公里，森林绿化覆盖率达44.43%，尽显山水洲城独特魅力。正因为滨水资源丰富，强生态资源的拉动下，开福区高端住宅项目林立。
另外，开福区作为长沙市核心城区，历史文化底蕴深厚，有不可移动文物124处，非物质文化遗产项目26个，可以一揽千年开福的厚重历史与文化底蕴。区域内拥有南宋古城墙、沙坪湘绣、麻石老街等历史遗迹，见证了长沙的历史变迁和文明更替。特别是潮宗街，作为长沙保存最完整的历史街区，流传着“不入潮宗门，不进长沙城”的古谣。
四
楼市发展
各版块潜力不一
开福区楼市发展相对长沙其他城区起步较晚，但发展迅速，受浏阳河、捞刀河两条河流的分割，区域内各板块表现各有特点。
居住人口往北递减，景观资源主导居住人口流动
从各板块人口属性来看，开福中心板块居住人口约55万，职住比高，属于职住高密区，板块内职住平衡较好，利于居民近距离就业；
芙蓉北、金鹰月湖、秀峰鹅羊板块居住人口在10-22万区间，同时职住比较低，属于居住高纯区/优势区；
青竹湖、沙坪和金霞板块居住人口较少，职住比较高，属于产业高纯区/优势区；苏托垸和园林生态园板块，居住人口少，同时职住比低，属于职住低密区。
从板块之间的人口流动我们可以发现，在景观资源主导下，居住人口向东聚集沿江线，整体西密东疏，南密北疏。
芙蓉北板块（第三产业就业）及金霞组团（产业园区就业）两点聚集工作人口，两点间沿芙蓉北路两侧分布居住人口，开福大道以东人口密度出现断层；置业人群财富能力与人群厚度同步从南向北递减。
秀峰鹅羊为流速高地、开福中心占据价格首位
新房市场来看，秀峰鹅羊板块热度高，湘江资源与山体资源优势带动下，品牌房企入驻意向高，成交量占比全区近50%，近三年年均市场容量63.2万方，板块内多个项目在售，其中长沙北中心保利时代、中欣楚天御府、恒基旭辉湖山赋项目为板块成交TOP3。
开福中心板块，长沙老城区，地段位置佳，配套齐全。城市更新发展下，多个高端大平层项目在售，拉高板块均价至17086元/㎡，价格属于区域一梯队。金鹰月湖板块开发较早，土地资源较为稀缺，区域尾盘较多，板块成交一半以上来自保利和光尘樾项目。
从新房成交结构来看，也不难发现，青竹湖、开福中心产品主要以改善型为主，一个是长沙传统别墅区、一个是城市更新下高端需求板块。苏托垸板块在售项目较少，目前100-120㎡产品成交占比39%，以刚需刚改产品为主；待后续苏托垸板块陆续开发，这片价格洼地或将迎来大发展。
城市发展方向板块高容量高活力、边缘板块规模有限
综合各板块基建配套、人口情况来看，青竹湖、沙坪、园林生态园属于边缘板块，暂不在城市发展方向主轴上，客户导入困难，房地产市场规模有限。
而开福中心、芙蓉北、秀峰鹅羊，是开福区目前房地产市场热点板块，板块市场容量相对较高，后续发展看稳。
金鹰月湖基本开发完毕，后续可供地面积较少，后续或依托城市更新带动发展；苏托垸板块则与之相反，拥有重大开发价值的成片地块，后续楼市成长空间大。
榜单：品牌房企为市场主力
2024年1-5月，从开福区项目业绩排名来看，品牌房企项目是市场主力军。开福中心板块作为高价板块有5个项目入榜，其中建发养云、青熙中心项目已接近销售尾声。
我们筛选罗列了开福区各热点板块在售主力项目情况，囊括了刚需、刚改以及高端改善产品，仅供购房者根据自身需求进行选择。
随着开福区上位规划的落地兑现，区域各板块纷纷受益，但由于规划引擎的侧重不同使得各板块发展潜力不一。
结合规划、产业及市场热度，近期更适合战略关注的板块主要为芙蓉北、秀峰鹅羊、开福中心板块，其本身具备相对齐全的配套基础，板块量价有支撑；苏托垸片区作为强资源近郊板块，伴随配套发展，中期可机会关注。
下一篇：看见长沙|天心区：南部融城正当时，城市更新重塑楼市格局，开启发展新纪元
热门跟贴