今年大家可能都在关注住宅市场成交，公寓倒没咋关注。
然而，相较于那些月成交十几二十套的住宅，某些公寓的销售情况可谓火爆异常。
单个项目月均成交量高达上百套，至今已卖出近2000套。
如此高的去化率，大部分新房住宅就算是拼了老命也赶不上。
在一手住宅普遍难卖的当下，没想到有个公寓项目竟然能狂卖2000套？
说实话，在没看到真实数据前，我是不信的。
于是我随手查了下该项目备案情况，龙岗御景荟都，2021年7月30日拿证，共推出2519套公寓，已经备案的有1984套，签了认购书的有11套。
可能大部分人都不知道这个成交量是什么概念？
在中原研究中心的公寓5月成交榜显示，公寓御景荟都以104套认购数排在第一，远超第二名的37套。
有没有发现，整个上半年，除了2月份是春节缘故，只成交了42套，其他月份成交都在100套以上。
哪怕跟住宅比，也能跟第一名的热盘前海时代扳扳手腕。
龙岗+公寓，debuff叠满的御景荟都凭啥卖得那么好？
带着这个问题我于是实探了一下。
先说位置。
御景荟都位于龙岗宝龙科技城，属于14号线南约站地铁口上盖物业，自带花园和泳池，以及8万㎡的大型商业，不管是出行还是购物都很便利。
项目主推33-75㎡1-3房户型，不仅带精装修，还可通民水民电。
虽然样板间做了loft，但层高只有3.6米，会比较压抑。
外部条件也算不错。
朝南是产业园为主，包括比亚迪宝龙园区，比亚迪储能产业园，以及宝龙生物药创新发展先导区。
朝东也是大片的产业园和写字楼，而且部分的城中村都旧改立项了。
说白了，这项目就是进了一个潜力十足的产业窝里。
产业在哪里，人就会去哪里，就会产生居住需求，未来出租自然不愁。
如果只是因为有地铁，有商业，周边产业环绕就能独霸成交量第一，显然不太可能。
毕竟有同样属性的公寓，在市区也是一抓一大把。
实际上，卖得好的原因，第一是小面积，总价低。
35㎡一居室总价63万起，99万就可以买个3房，便宜才是硬道理啊。
同时，这意味着租金回报率高，坪效也更高。
但遥想当年，谁买房会在意租金回报率？
几年前，你跟人家去讲租金回报率这个东西，他会觉得你把他当韭菜。
因为过去房价涨的快，买房的收益主要来自房价上涨，住宅普遍1点多回报率几乎可以忽略不计。
但此一时彼一时了，买房逻辑从“增长预期”转向“租金回报率”。
租金回报率的优势在于，它能够为房产所有者提供持续的现金流。 房价下跌时可以作为安全垫，减少资产贬值的风险。
同时，租金收入的稳定性也使得房产成为一种相对安全的投资选择。
据御景荟都销售透露，买的人不少是出租为主。有个潮汕的客户甚至一次性认购半层，理由是出租养老。
我只能感叹有钱真好。
所以，买公寓的基本上不会考虑增值属性，租金回报率才是公寓的核心点。
不妨以御景荟都35㎡一居室为例，按周边一居室租金2200元/月 计算。
租金回报率=（月租金*12）/购买房屋总价=（2200*12）/63万=4.19%。
也许有人会嫌4.19%的收益率低，但实际情况是，这个账面收益率已经高过房贷3.5%，也跑赢了大部分理财产产品。
国有5大银行当前一年期整存整取存款利率为1.45%、两年期利率为1.65%、三年期和五年期利率分别为1.95%和2%。
放在现在做啥都容易亏钱的年代，4.19%绝对算是一个不错的投资回报。
需要注意的是，深圳高租金回报率的公寓并不只有御景荟都。
据贝壳找房统计的深圳热租公寓中，租金回报率普遍在3%以上，但主要集中在东部。
比如，位于坪山14号线锦龙站出口的世茂广场和龙光玖云著，自打比亚迪扩招研发员工后，租金是大幅上涨。
其中世茂广场35㎡1居室，租金2800元/月；龙光玖云著37㎡的复式2房，租金在3500元/月。
▲来源：贝壳找房
要知道，坪山世茂广场35㎡户型当下购入价也不过60万，算下来租金回报率已经5.6%。
龙光玖云著也时不时有笋盘，59.5万就可以买到复式2房，租金回报率甚至达到7.05%。
当然，一定要客观看待租金回报率这个指标， 这只是判断资产值不值得买其中一个指标而已。
最后，你会因为租金回报率而购买公寓吗？
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