太长不看：
去年调降存量房贷利率后，平均每户每月节省266元。假设在此基础上未来再降100bps， 100万元的贷款将进一步节约月供566元。两次调整合计减少月供不到1000元，很难说会带动消费和购房情绪改善。
今年二季度全国商业银行净息差1.54%，与一季度持平，距离日本90年代至今的息差中枢仍有不少空间。上半年上市银行的整体盈利水平亦是全部A股中的佼佼者。
从企业角度，虽然贷款利率下移，但自身盈利弱化更多。目前产能过剩仅围绕地产产业链，未来甚至可能扩散到制造业。银行让利，最多是利润下降；不让利，则面临资产质量下降。
新一轮房贷利率下调？
上周五，外媒发表的一则房地产小作文让市场陷入了维持一日的狂欢。
报道称：
有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，并允许高达38万亿元人民币的存量房贷进行转按揭，以减轻居民的债务负担并刺激消费。
今年“517”地产新政后，各城市进一步落实房贷利率下调措施。目前除了北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分城市利率降至3%以下。
图：部分重点城市首套、二套商业房贷利率下限（截至8.31）
根据民生证券测算：目前存量住房贷款和新发放住房贷款的利率差异预计被扩大至58bps。市场对新一轮下调存量贷款利率的呼声越来越高。
下调存量房贷利率，效果能有多少？
银行作为下调存量房贷的“牺牲者”，还有多少让利空间？
房贷利率下调，能刺激多少消费？
根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》：截至去年年底，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，共计惠及了5325万户，调整后加权平均利率为4.27%。而对于居民端，下调后减少利息支出1700亿元，平均每户每月节省266元。
假设未来在此基础上再将存量房贷利率降100bps，至3.2%，那么假设100万元的贷款，按30年等额本息计算，将进一步节约月供566元。
两次调整合计减少月供不到1000元，很难说会对消费改善起到决定性作用。因为悲观预期下，居民仍然有可能把这部分钱存起来而不是花掉。
缓解地产与消费难题，银行不可或缺
目前根据央行季度储户调查，认为房价继续下跌的人群比例在进一步上升，愿意购房的占比在下降，认为未来就业恶化、更倾向储蓄的人群比例也在上升。
提前还贷现象也屡见不鲜。上半年19家大中型银行中14家房贷余额减少，其中六大行上半年按揭贷款减少超过3200亿；RMBS早偿率也达到有数据以来的历史高点。
之所以信心低迷，收入和就业预期起着决定性作用。因为对未来预期悲观，才不得不拼命存钱。今年前7个月，全国10.7万亿的人民币存款中，将近9万亿来自于居民存款。
退休的老年人拼命存钱吃利息；而有债务负担的中年人虽然没有大量存钱，却也没有花钱，而是提前还贷。谨慎的情绪从居民部门传出，导致企业也不愿投资、不愿贷款、更不愿提供增量就业岗位。
如今，已经到了信心和黄金同等重要的时候。降低居民房贷压力是破局的必然选择。
对于中年人，减少还款压力让其有能力花钱；对于老年人，房贷利率降低再通过银行存款利率，（如果降到足够低）也能刺激他们把钱从银行取出花掉。
而这一过程中，银行必然要提供更多支持。
今年二季度全国商业银行净息差1.54%，与一季度持平。即便仍处于历史低位，但较日本90年代至今的息差中枢0.6%～0.7%仍有一定距离。
银行业盈利，似乎并没那么差
看待银行盈利状况时，不同的指标似乎给出不一样的指引。
净息差虽然触及历史低位，但今年上半年上市银行净利润却依然同比增长0.4%；其中二季度净利润增速回升至1.7%，非息收入更是在债券牛市的带动下大幅增长21.1%。
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